Всем привет! В сегодняшней статье не будет никаких сложных слов, цифр, анализа и т.п., сегодня будет обычная история нашей жизни. История о том, как, где и, благодаря кому, мы сформировали свой личный капитал с нуля до миллионов.
В целом, наша история начинается с конца 2009 года. Именно тогда мы познакомились с мужем, будучи ещё студентами 1-го курса. Осенью 2010 года, мы решили начать совместную жизнь и переехать из общежития в арендуемую квартиру, где и произошло наше первое знакомство с нашими первыми инвестициями.
Хозяйка квартиры, у которой мы арендовали своё первое жильё, была большой любительницей поговорить и при каждой встрече (раз в месяц) подробно рассказывала нам о своих с мужем инвестициях в недвижимость. При этом её рассказы не выглядели хвастовством, а больше были похожи на руководство к действию. Она подробно рассказывала как, что и где они покупали/продавали, как они искусственно увеличивали свои доходы для банка с целью одобрения нескольких ипотек, как они копят деньги на первоначальные взносы и о многих других интересных на то время деталях.
Спустя год, она предложила нам устроиться к ней на работу (с плавающим графиком, чтобы работа не сильно мешала учёбе) с целью подзаработать и попробовать накопить на что-нибудь. Приняв предложение, мы решили попробовать накопить на собственную свадьбу, чтобы полностью самостоятельно оплатить её "от" и "до".
Чуть меньше чем за год, мы достигли своей цели и летом 2012 года, когда нам было по 20 лет, сыграли свадьбу, после которой держали в своих руках свои первые "большие" (такими они нам тогда казались) деньги, которые нам надарили приглашённые гости. Благодаря тому, что на свою свадьбу мы накопили самостоятельно без долгов и кредитов - вся сумма подаренных денег была в полном нашем распоряжении.
Будучи вдохновлёнными успешным накоплением на собственное свадебное торжество, мы решили продолжить копить деньги, но уже на более глобальную цель - на собственную квартиру БЕЗ ИПОТЕКИ. В качестве стартовой суммы, мы решили оставить от подаренных на свадьбе денег 30%, а на остальные 70% отдохнули до конца лета.
С сентября того же года мы вернулись к учёбе и работе, месяц за месяцем откладывая деньги на свою новую финансовую цель - собственную квартиру БЕЗ ИПОТЕКИ. Разница в стоимости свадьбы и стоимости собственной квартиры очень большая - хранить копящиеся деньги в наличности или на отдельной банковской карте было боязно, и мы начали изучать и пробовать краткосрочные банковские вклады. С их помощью деньги копились чуть-чуть быстрее, а мы за время пользования ими узнали всё о банках и их предложениях.
Конец 2013 года спутал нам все карты и кардинально перевернул все наши планы. Началось всё с того, что осенью того года хозяйка квартиры, которую мы арендовали, решила продать эту квартиру. Зная о том, что мы копим на собственную квартиру, она первым делом предложила нам выкупить её с хорошим дисконтом. Однако, нам не хватало до необходимой нам суммы около 1 млн рублей, а брать кредит/ипотеку не очень-то и хотелось, когда до намеченной цели (квартира без ипотеки) нам оставалось не так много. В итоге, мы отказались от её предложения и арендовали другую квартиру.
Не успев отойти от переезда, в ноябре 2013 года пошли слухи о скорой и сильной девальвации рубля. Многие в нашем окружении начали поддаваться панике и скупать всё, на что хватало денег: от техники, до автомобилей и квартир. В силу неопытности мы последовали за "толпой" и потратили все свои накопления на маленькую студию. Мы купили её под действием страха потерять всё, что накопили за год с небольшим.
По итогу, мы не стали в ней даже жить, а решили сдавать её в аренду, а на вырученные с её аренды средства покрывать большую часть арендных платежей за ту квартиру, в которой сами жили. Сдали мы свою студию быстро, на долго и за хорошую цену, во многом благодаря тем знаниям, которые нам были даны хозяйкой нашей первой арендной квартиры. Эта студия стала приносить нам наш первый пассивный доход.
Наступил 2014 год и той самой страшной девальвации рубля, о которой все говорили и которую все боялись, - не произошла, а вот цены на квадратный метр рухнули, и рухнули очень сильно. Не поддайся мы тогда панике и не делай то, что делает "толпа" - мы бы могли вместо маленькой студии за те же деньги купить более просторную студию в новостройке. Но, что сделано, то сделано, а не ошибается тот, кто ничего не делает! Главное быстро учиться на своих ошибках и не повторять их в будущем.
Вместе с рухнувшей ценой на квадратный метр, 2014 год принёс и период высоких процентных ставок по вкладам. Для нас это оказалось хорошим стимулом продолжить, а, точнее, начать заново копить деньги на покупку собственной квартиры без ипотеки. Желание купить полноценную собственную квартиру без ипотеки - было для нас какой-то идеей фикс - возможно в нас ещё играл какой-то юношеский максимализм, а, купленная без заёмных средств, маленькая студия придавала излишнюю уверенность в своих силах.
Однако, середина 2014 года принесла нам свои сюрпризы в виде череды испытаний, на преодоление которых у нас ушло чуть более года. На фоне всех навалившихся на нашу голову проблем, деньги копились очень-очень медленно, а вместе с этим закрадывались сомнения в успехе достижения нашей цели - ипотека уже переставала выглядеть такой страшной, какой она казалась нам раньше и больше становилась похожей на единственный выход обзавестись собственным жильём. К концу 2015 года мы перешагнули через все посланные нам жизнью испытания и продолжили жить. Уволились с одной работы и устроились на другую, на которой были более привлекательные заработные платы.
Но, несмотря на выросшие доходы, мы всё же отказались от своей изначальной цели - накопить на квартиру без ипотеки и сконцентрировали свои силы на накоплении максимального первоначального взноса и скорейшего переезда в собственное гнёздышко.
К концу 2016 года у нас скопилась достаточная сумма денег для того, чтобы начать поиск необходимого нам жилья. По счастливой случайности, через знакомых наших знакомых мы познакомились с молодой девушкой, которая работала риэлтором в крупном агентстве недвижимости. Пообщавшись с нами, она предложила нам попробовать взять сразу 2 ипотеки на 2 квартиры, пообещав подобрать хорошие варианты в нужном районе, по низкой цене и без оплаты риэлторских услуг.
Через 1,5 месяца мы провели сразу 2 сделки купли-продажи, купив у подрядчика 2 квартиры в строящемся доме (на начальной стадии сдачи дома). На одну квартиру мы использовали свои сбережения в качестве первоначального взноса, который покрыл свыше 50% стоимости квартиры, а вторую взяли без первоначального взноса. Через 3 месяца, весной 2017 года, мы получили ключи от своих квартир, в одну переехали сами, а другую сдали в аренду. Таким образом, мы стали владельцами трёх квартир: в одной жили сами, а две сдавали в аренду. Суммарный доход с 2-х квартир практически полностью перекрывал обе ипотеки, из своих приходилось докладывать буквально пару тысяч в месяц.
Теперь у нас была новая цель: быстро закрыть одну из ипотек и взять ещё одну квартиру без первоначального взноса на таких же выгодных условиях. Через чуть более полгода, мы встретились со своей знакомой-риэлтором. В ходе разговора выяснилось, что уже становится сложно реализовать подобную схему покупки квартир без первоначального взноса путём завышения цены - банкиры поняли, что к чему, и начали закручивать гайки в этой лазейке, но ещё можно было попробовать через её знакомого директора одного из подрядчиков купить квартиру в новостройке.
Мы думали и сомневались несколько дней: потянем ли такую долговую нагрузку, пока дом не будет введён в эксплуатацию? Несколько раз всё считали, анализировали самые негативные возможные сценарии, а потом подумали: "Ну если совсем всё плохо, то заберут квартиру-две..., не конец света - без крыши над головой точно не останемся". В итоге, переступив через свой страх, мы пошли на риск и согласились на её предложение. На сделку купли-продажи вышли быстро, а через пол-года, в 2018 году мы уже получили ключи от ещё одной квартиры, которую достаточно быстро и по хорошей цене сдали в аренду.
Обращаем внимание! Цены на квартиры в период 2016-2018 года были в 3 и более раз ниже, чем они стоят сегодня и ставки по ипотеке были ниже, чем сегодняшние. Таким образом, ипотечный платёж за полноценную квартиру был небольшим, и у многих даже не превышал стоимость арендной платы. В сегодняшних реалиях повторить подобное - практически невозможно.
На этом наши приключения с жилой недвижимостью закончились - мы решили остановится на владении 4-мя квартирами, в одной из которых жили сами, а три сдавали в аренду. Мы продолжили активно досрочно гасить свои ипотеки, и к концу 2018 года у нас уже была полностью закрыта ипотека на квартиру в которой мы жили. Без права на передышку мы перешли к активному погашению следующей ипотеки - высокие доходы и рентный доход от трёх квартир существенно помогли нам в начале 2020 года закрыть вторую ипотеку.
По всей логике развития событий мы должны были перейти к погашению последней ипотеки, но у нас в руках оказалась одна маленькая книжечка: "К. Петров, Е. Перельман - Куда вложить деньги для чайников". После прочтения этой книги, идея досрочного погашения последней ипотеки отошла на второй план - на досрочные платежи мы вносили минимум своих свободных средств, а сами усиленно начали формировать инвестиционный портфель, параллельно разбираясь во всех нюансах мира инвестиций: где с помощью специализированной литературы, где с помощью финансовых блоггеров (избегая инфо-цыган), а где путём проб и ошибок.
Это всё быстро превратилось в настоящую манию, мы ежемесячно инвестировали от 60 до 70% всех своих доходов в дивидендные акции РФ, государственные и корпоративные облигации, фонды недвижимости и физические драгметаллы.
Очередной кардинальный поворот произошёл в 2023 году. К этому времени суммарный размер наших пассивных доходов позволял полноценно на них жить, но этому мешала последняя не закрытая ипотека. Смекнув, что рыночная стоимость наших квартир выросла в 2,5 раза от их изначальной стоимости, мы решили продать одну из своих квартир, на которую уже закрыта ипотека, и на вырученные от продажи деньги закрыть долг по последней ипотеке (чуть более миллиона), а оставшиеся средства распределить по другим активам.
Так, мы пришли в ту точку, где находимся сейчас: среднемесячный чистый пассивный доход от наших инвестиций, на сегодняшний день, колеблется от 105 до 115 тысяч в месяц, чего лично нам хватает и на жизнь, и на реинвестирование.
Для любителей всех ровнять под недвижимость Москвы: мы находимся очень далеко от Москвы, и в нашей локации сдавать квартиру за 20 тысяч в месяц - считай победа.
Расписав свою историю, невольно задаёшься вопросами: а что, если бы мы в 2010 году сняли свою первую квартиру у другого хозяина, который бы нам столько всего не рассказал и на работу к себе не позвал? А что, если бы мы не встретились и не познакомились бы с риэлтором, которая в итоге помогла нам купить 3 квартиры, вместо одной? А что, если бы к нам в руки не попала бы та самая книжечка, которая открыла нам дверь в мир инвестиций? Кажется, что если бы хоть чего-то одного из этого бы не произошло или произошло как-то по-другому, то мы бы не были сейчас там, где мы есть.
Весь наш инвестиционный путь - это череда случайных знакомств, без которых мы бы никогда не достигли того, что имеем сейчас. Безмерная благодарность и низкий поклон тем, кто сделал нас теми, кем мы являемся сейчас!
____________________________
Чтобы не пропускать наши новые публикации на всех наших каналах, предлагаем вам подписаться на наш Telegram-канал, где мы вас обязательно уведомим о новых публикациях.