Небольшие вводные данные:
- Пай - бездокументарная ценная бумага гарантирующая ваше право собственности в паевом инвестиционном фонде. Реестр пайщиков ведётся в специализированном депозитарии. (У AKTIVO это Инфинитум, один из крупнейших депозитариев в стране. Активы которого на сегодняшний момент порядка 10 триллионов рублей)
- ЗПИФ - закрытый паевый инвестиционный фонд, закрытый он потому что инвестировать деньги в этот фонд можно только на этапе формирования фонда (сбора денег).
- AKTIVO - компания Оскара Хартманна по коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ.
Почему я решил раскрыть тему собственности в ЗПИФ Активо на недвижимость? Потому как я замечаю, большое количество инвесторов имеет реальный страх владеть недвижимостью через ЗПИФ, объясняя это риском потери имущества, отсутствие влияния на процесс управления и самое главное думая, что если с управляющей компанией что-то случится, то имущество просто исчезнет, а владея объектом коммерческой недвижимости напрямую, этого страха нет. Поэтому в большинстве случаев инвестор отдает предпочтение покупке своего объекта.
Какая сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости в сегменте до 100 млн руб.
Так как инвесторов с капиталом до 100 млн руб большое множество и все они на интуитивном уровне понимают, что реально надёжный способ сохранить и обезопасить капитал, это покупка недвижимости. И как раз из-за этого мы видим сейчас, что коммерческая недвижимость в этом сегменте очень перегрета, в Москве средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости начинается от 200 т.р. и то очень сомнительно, что это будет нормальный объект, если говорить о действительно хорошей локации, то цена будет 300-400-500 тысяч рублей за кв/м. То есть получается, что покупка 100 кв/м обойдется инвестору в 20 и более миллионов рублей. Далее нужно найти арендатора, заселить его, договориться об условиях, ещё куча всего всего. Можно купить ГАБ (Готовый арендный бизнес).
Реальная чистая доходность таких инвестиций после оплаты всех расходов и налогов при тех ценах за квадратный метр и арендных ставках в Москве будет 6-7% годовых - это примерно 13 лет окупаемости. Инвесторы идут на это, так как сама недвижимость защищает капитал от инфляции.
Вернёмся к ЗПИФам Активо и собственности
Сейчас Активо заканчивает формировать фонд А20 с ТЦ Самолёт, площадью 18 230 кв/м, 100% занятостью аренднопригодных площадей, расположенный в самом центре Заволжского района (г. Ульяновск население 650 тыс.ч.). С хорошо сбалансированным портфелем арендаторов состоящим из крупных федеральных сетей (Бургер Кинг, DNS, GJ и т.д.), которые ещё платят процент от выручки. С окупаемостью ниже 7 лет и ценой за квадратный метр 60 т.р. То есть среднегодовая доходность 15% + рост недвижимости (пая) на уровень инфляции.
Почему инвесторы отказываются от этого?
Потому что думают, что имущество им не принадлежит, что это бумажное имущество, что не понимают, как продать паи. Переживают о наследстве и так далее.
Так вот рассказываю: владея паем фонда вы в любой момент, можете паи передать, подарить, продать, они переходят по наследству и под залог паёв можно взять кредит. Так же, как вы заказываете выписку из Росреестра по недвижимости, так же можно заказать выписку из специализированного депозитария, это документ, который в любой инстанции будет доказывать ваше право на имущество, в размере той доли, что вам принадлежит.
Какие ещё преимущества есть перед прямым владением?
- Защита личной свободы
- Ежемесячные выплаты которые приходят на карту
- Полностью пассивный доход (вам не нужно заниматься расчетом коммунальных платежей, заниматься работой с арендаторами, платить имущественный и подоходный налог, вам не придётся резко срываться на объект в случае поломок и внеплановых ситуаций. Всеми процессами без исключения занимается Активно и УК Альфа-Капитал.)
- Защищает капитал от инфляции. Недвижимость сама по себе дорожает на уровень инфляции
- Отсутствуют кредитные риски, так как объект коммерческой недвижимости коллективно выкупаться инвесторами без использования кредитного плеча
- Защита персональных данных (Никто просто так не сможет взять и посмотреть чем и где вы владеете, эта информация не публична)
- Полностью прозрачный отчёт (Каждый месяц команда Активо присылает в личный кабинет отчёт в котором подробно видно движение каждого рубля)
- Отсутствие административной и уголовной ответственности
- Профессиональное управление. Пример: Активо формировало фонд А18 ТРК Малина в Рязани в 22 году. На момент покупки ТЦ, занятость аренднопригодных площадей составляла 85%. На сегодняшний момент занятость почти 100% и ежедневный поток людей в день увеличился на 25%
- Возможность диверсификации, вы можете на 50 млн составить портфель из разных фондов Активо, тем самым у вас будет в собственности разные объекты в разных городах страны.
Резюмируя всё выше сказанное
Владея паем фонда вы являетесь владельцем имущества этого фонда, ваша собственность защищена 156 ФЗ (закон об инвестиционных фондах). Активо занимается работой с арендаторами, а УК Альфа-Капитал исполняет административные задачи, ежемесячно распределяет доход по банковским реквизитам владельцев фонда, платит имущественный и земельный налог и является налоговым агентом. Если вдруг Активо не станет, то придут другие управленцы, если вдруг УК не станет, то придет другая исполнять обязанности.
Иначе говоря,
P.S. Если вам стало интересно или у вас появились вопросы, пишите их в комментариях, я отвечу. Также вы всегда можете узнать информацию у финансовых советников компании Активо, одним из которых я являюсь. Переходите по ссылке, регистрируйтесь и с вами свяжется финансовый советник, а если скажете, что вы от Сергея Канарева, то у вас будет дополнительная скидка 0,5%
