Спойлер: пережив день «икс», когда «допинг» льготной ипотеки иссякнет, застройщикам придется продавать новостройки с использованием других стимулов для покупателей.
С 1 июля завершается действие льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых. Программа стартовала в пандемийные времена в помощь застройщикам и несколько раз продлялась властями. Чем привлекал этот вид господдержки и что ждать в связи с завершением данной программы, нашему порталу рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Недалекое прошлое
В полной мере выгодой льготной ипотеки или ипотеки от застройщиков пользуются сегодня те заемщики, которые успели взять кредиты в 2020-2021 годы. Благодаря зафиксированной низкой ставке кредитования они имеют посильный ежемесячный платеж на квартиру, которая по цене в ипотечном договоре в среднем вдвое ниже текущей стоимости новостроек. Иными словами, льготники-первопроходцы оказались с двойным плюсом. Рыночные цены их квартир выросли, а сумма ипотеки немного обесценилась за счет инфляции.
Для всех, кто брал ипотеку позднее, все преимущества госпрограмм и субсидирования ставок застройщиками были «съедены» ростом цен квартир. Относительно низкий ипотечный платеж остался в сделках 2020-2021 годов. Большинству заемщиков сейчас не помогает экономить и «растягивание» срока ипотеки до 30 лет.
Реалии и перспективы
Квартиры благодаря ипотечной льготе государства теряли доступность. Более того, если после приобретения дорогой квартиры ипотечник сталкивался с трудностями, то продавать недвижимость приходилось гораздо дешевле цены покупки. Вот почему ЦБ до сегодняшнего дня бьет тревогу, так как видит серьезные риски для заемщиков и для банков. Ведь по его оценкам сейчас дисбаланс между «первичкой» и «вторичкой» увеличился с прошлогодних 40-45% до 55%. По мнению регулятора, проблема разрешится после завершения массовых льготных программ и перехода к адресной поддержке заемщиков после 1 июля 2024 года.
После дня «икс», когда «допинг» льготной ипотеки иссякнет, девелоперам придется продавать новостройки, используя другие стимулы для покупателей. В теории, одним из них вполне может стать так называемая ипотека от застройщика. Эта схема уже применялась и до эпохи льготной ипотеки, и в 2020-2022 годах. Вспомним, девелоперы предлагали околонулевую ипотеку даже на весь срок кредитования. Получается, что в этой схеме они субсидировали заемщику ставку с 8% до 0,1%. Но мало у кого были иллюзии, что так девелоперы «раскошеливались» из своей прибыли. Издержки субсидирования они перекладывали на плечи покупателей за счет повышения цены квартир. Отметим, усилиями ЦБ новая схема жила относительно недолго.
Примечателен и другой нашумевший в начале года пример. На фоне высокой ключевой ставки (16%) часть банков вводили комиссии для застройщиков, из-за сокращения госсубсидии. За выдачу льготной ипотеки на их объекты кредиторы требовали компенсацию от 7,5% до 11,5%. Разумеется, понимая бизнес-модели застройщиков, банкиры видели, сколько можно «откусить от пирога» их прибыли. В итоге интрига разрешилась отменой комиссии. Но в теории после 1 июля застройщики могут использовать этот «резерв» процентов для субсидии ставок покупателям. Правда, вновь оговоримся, за щедрую ставку – не рыночные 18-20%, а, допустим, 10-12% – покупатели заплатят из своего кармана, так как им предложат квартиры бóльшей стоимости.
Добавим, что возвращение околонулевых ставок, то есть компенсация покупателю процентов в размере 18-20%, сейчас вряд ли возможна. Причина – в ставке кредитования (проектного финансирования) для самих застройщиков. Ключевая ставка ЦБ за последний год выросла больше чем вдвое. Следом приблизительно на столько же увеличилась стоимость фондирования для девелоперов. Когда застройщики берут новые займы по ставке выше 20%, мы не думаем, что они будут готовы компенсировать ипотечникам 20%.
Вместе с тем, не исключено, что после 1 июля на рынке могут появиться предложения партнерских программ банков и застройщиков по ставкам 10-12%, при условии, что ключевая ставка вырастет до 17% (беседа эксперта с Novostroy проходила за несколько дней до решения ЦБ оставить «ключ» на том же уровне – ред.). Если ЦБ не поднимет уровень «ключа», то проценты ипотеки от застройщика могут быть и чуть ниже 10%. По сути, для стимулирования продаж покупателям новостроек будут субсидировать ставку кредитования за счет накопленных за прошлые годы резервов прибыли. Про нее уже немало сказано, в том числе главой Центробанка: «...их прибыль кратно выросла за четыре года срока действия госпрограмм... Они могут это выдержать». Другое дело, что цены таких квартир останутся выше средних по рынку.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».