Директор по развитию компании «Новый мир» Юлия Шевченко от первого лица о том, какие факторы определяют продуктовое лидерство в девелопменте.
Дискуссия о современном продукте в девелопменте активно идет в профессиональной среде. Сама профессия «продуктолог» на рынке недвижимости появилась не так давно, и многим его участникам до конца непонятен необходимый набор компетенций этих специалистов.
Без долгого теоретизирования отмечу, что на практике при создании качественного продукта в девелопменте, важно учитывать 5 ключевых факторов. Это минимум, который позволяет осознать, что жилой комплекс — это не просто построенные квадратные метры жилья, а гармоничное сочетание продуманных решений и характеристик, включая нематериальные. Если девелопер имеет опыт и работает профессионально, то все составляющие проекта увязаны между собой единой идеологией. Все - от нейминга до дверных ручек - собрано в единой концепции и не вызывает противоречий у клиента. Что же входит в состав продукта в девелопменте?
Компания «Новый мир» работает в формате многомерной модели, которая учитывает:
- Локацию
- Качество
- Сервис
- Репутацию
- Доступность
1. Атрибуты места
Одна из самых важных категорий, которая во многом определяет успешность проекта – локация. Профессиональный девелопер имеет видение, умеет чувствовать потенциал территории, ее атмосферу и новое назначение. Он обеспечивает рост стоимости продукта, который создает, а также рост цены уже существующих в округе объектов недвижимости. Да, большая часть центральных локаций – это непростые участки, однако расположение объекта в центральной локации во многом определяет дополнительную ценность продукта и способствует росту продаж. Именно поэтому при оценке локаций наши специалисты принимают решения не по картам, а пройдя участок «от» и «до». К примеру, совершенно неочевидной была локация жилого комплекса «Лев Толстой». Мы же сразу увидели в ней потенциал для строительства объекта бизнес-класса, и, как показало время, решение оказалось верным.
Чтобы разработать земельный участок, сначала необходимо изучить генеральный план, создать эскизную модель. Это основа матрицы продукта, которая подразумевает эффективное использование участка, оптимальную посадку и конфигурацию секций, коммерциализацию потоков и интеграцию в городской контекст. На данном этапе определяется баланс будущей территории и закладывается основа для максимизации коммерческого эффекта от продаваемых площадей за счет повышения добавленной стоимости.
Очень важно найти оптимальную модель размещения объема строящихся зданий на земельном участке. Также необходимо, чтобы создаваемый проект был верно интегрирован в существующую городскую среду. На этом этапе мы продумываем морфологию пятна застройки: этажность, направленность и сонаправленность зданий по отношению к друг другу, соблюдение инсоляции и большого количества нормативов. А также планируем функциональное зонирование, комбинаторику деловых общественных и частных зон, пешеходные потоки и коммерческую инфраструктуру.
Мы изначально должны рассчитать, каким образом будут расходиться пешеходные и транспортные потоки внутри нашего проекта. И продумать, каким образом мы сможем усилить комфорт за счет достаточного количества наземного, подземного и гостевого паркинга.
Также к атрибутам места относим внутреннее и внешнее благоустройство дворов и общественные зоны. Примечательно, что на сегодняшний день большое значение отводится «зеленому каркасу». Мы говорим про сохранение природных насаждений, если они есть на территории земельного участка. При строительстве нашего флагманского проекта дома «Нобель» нам удалось сохранить более 200 вековых деревьев ценных хвойных пород. Также девелоперы делают акценты на пространстве у воды, на сочетании городской и природной среды. Удачный пример квартал «Беринг», где слоган «Берег, центр, река!» - стал главным продающим сообщением, а также краткой формулировкой свойств, выгод и преимуществ продукта.
После эскизирования наступает стадия мастер планирования: детальной проработки всех вышеуказанных параметров и архитектуры фасадов и т.д. Важно понимать, что этап разработки территории является ключевым. То, как вы определите и распланируете свой земельный участок, предопределяет, насколько коммерчески успешным будет ваш проект. Важно помнить и о видовых характеристиках. Сегодня вид из окна - важная продуктовая характеристика девелоперского продукта!
А что с инфраструктурой? Идеально, когда все рядом. За продуктами — просто спуститься на первый этаж, встретиться с кем-то — 5 минут от дома до кофейни, 10 минут до школы и сада. Тишина, пространство без машин с удобными тротуарами и местами для отдыха — это требование современного клиента.
При подготовке проекта, мы можем усиливать коммерческую торговую составляющую за счет изначального планирования недостающих в нашем районе объектов. Например, мы понимаем, что в районе недостаточно спортивной составляющей или частных детских садов. И изначально закладываем в свой проект необходимое количество помещений для будущих потенциальных операторов. Интеграция в городское пространство происходит быстро и уверенно, если изначально правильно подобрана локация.
2. Атрибуты качества
К первому уровню атрибутов качества относится архитектура. Было бы прекрасно, если бы все девелоперы мыслили в такой парадигме. Мы стремимся вписать каждое здание в сложившуюся архитектурную или природную среду – только так создается уютное городское пространство, в котором хочется оставаться, хочется жить.
Далее - все, что связано с технической, инженерной составляющей, решениями фасадов, шумоизоляцией, с материалами, включая «умный дом». Это ставка на экологичность, материалы с натуральным и «понятным» составом. Кроме того, важна прозрачная политика в отношении материалов и технологий, которые используются в строительстве. Это должна быть информация, которую клиенту не нужно искать в проектной декларации или дополнительно запрашивать. Компания «Новый мир» абсолютно открыта в части используемых материалов. Мы много рассказываем и показываем нашим клиентам, как мы работаем с натуральным гранитом, мрамором, деревом, какие мы используем профессиональные фасадные системы, оконный профиль, кирпич. Качественный продукт – это, безусловно, качественные материалы.
Третий уровень качества — это внешнее и внутреннее благоустройство дома. Дворы, холлы, межэтажные пространства, - все должно быть объединено единой концепцией, жить в согласии с архитектурным стилем и эксклюзивными колористическими решениями проекта.
Четвертый уровень атрибута качества — это все, что связано с квартирографией и типологией квартир. Здесь мы говорим не только про количество квадратных метров, но и и их функциональность. В основе подхода компании «Новый мир» принципы немецкой школы проектирования, в основе которой заложена идея функциональности каждого квадратного метра.
Ну и конечно, бренд жилого комплекса. Казалось бы, можно и без него, если компания хорошо известна. Однако наша практика показывает, что для клиента эксклюзивный и узнаваемый бренд жилого комплекса – это показатель статуса объекта. За статус и яркий бренд компания «Новый мир» получает значительную премию к рынку.
3. Атрибуты доступности
Очень ценной остается возможность предложить потенциальному клиенту разные варианты продукта. Здесь мы говорим не только про 2-ух или 3-ех комнатные квартиры. Мы имеем в виду предложения разных форматов. Это могут быть пентхаусы, квартиры с двойным светом или квартиры свободной планировки и так далее. Альтернативы важны не только на уровне квартир, но и на уровне домов. Например, в одном проекте комплексного освоения территорий могут сочетаться дома разного уровня классности: комфорт, комфорт+ и бизнес. Именно такой принцип мы использовали при проектировании квартала «Беринг», в котором первый и второй дома построены в комфорт-классе, третий и четвертый будут реализованы в бизнес-классе.
Безусловно, к атрибутам доступности относятся финансовые инструменты: специальные предложения, ограниченные во времени, коллаборации и партнерства с банками, внутренние программы рассрочки.
Наша внутренняя аналитика делает продажи абсолютно прозрачными, мы четко видим всю географию своих сделок – первичные и повторные покупки. «Новый мир» сумел стать доступнее, проводя большое количество дистанционных видео-консультаций, а также закрывая большую часть потребностей клиента, когда продает ему комплексный продукт – квартиру, кладовую и паркинг.
4. Атрибуты сервиса
Это наша любимая категория. Считаем, что сервис в девелопменте — это тема, которая требует отдельного внимания. Для нас основа сервиса — это команда. К атрибутам сервиса относятся все моменты взаимодействия с клиентом: от первого касания с рекламным буклетом, стаканчика с кофе и информирования во время строительства до передачи ключей и взаимодействия с управляющей компанией. Здесь не бывает мелочей. Важно контролировать каждый момент и исправлять при необходимости.
5. Атрибут репутации
Ничто так не влияет на лояльность покупателя, как своевременная сдача дома. Еще лучше — если объект сдан раньше срока. Это особенно важно, если у вас несколько домов, несколько очередей строительства и влияет на повторные продажи.
И, конечно, самое главное - имидж и репутация застройщика. Они должны быть понятными и положительными в информационном пространстве города, региона и страны. «Новый мир» завоевал репутацию продуктового лидера, привлекая внимание нетипичностью своих проектов, создав новый образ городской жизни. Мы признаны федеральными и международными экспертами – наши проекты не раз становились победителями и финалистами премий Urban Awards, Proestate@Toby Awards, Real Estate Property Awards, а также компания «Новый мир» отмечена наградами Министерства строительства НСО и мэрией города за развитие архитектуры Новосибирска.
Резюме
Подводя итог, хочу отметить, что подходы к созданию продукта в девелопменте стали более глубокими и опираются на многогранный опыт, полученный при создании предыдущих проектов. Продуманность проекта, внимание к деталям, профессиональное проектирование, насмотренность, знание истории архитектуры, стилей, материалов, особенностей их производства, законов правильной интеграции, умение выстраивать логистику и разводить потоки, — вот лишь небольшой перечень компетенций, которыми должны обладать современные продуктологи. Многие девелоперы отмечают дефицит профессионалов на рынке, и некоторые из них всерьез озадачены взаимодействием с профильными вузами РФ. Компания «Новый мир» обладает глубокой экспертизой и имеет опыт обучения студентов вузов на строительных площадках собственных проектов. Но это тема отдельной статьи.