Продолжаем разбор ЖК Форивер от ИНГРАД
Если вы не читали 1-ую часть обзора, то рекомендую начать прочтение с данной статьи по ссылке.
В этой статье затронем больше инвестиционные составляющие данного жилого комплекса от INGRAD. Если вы не читали первую часть, то рекомендую перейти по ссылке тут.
1. ОТДЕЛКА КВАРТИР
У застройщика есть квартиры без отделки и 3 типа отделки квартир:
- Модерн
- Art deco
- Классик.
- Надеюсь, сама отделка будет лучше, чем креатив в названиях.
Еще нам обещают модную систему «Умный дом», которая будет контролировать все процессы вашего дома.
Если переходить в цифры, то например 1-ка 41 квадрат без отделки стоит 9,8 млн рублей, а с отделкой от ИНГРАД - 11,3 млн рублей.
- 1,5 млн рублей за отделку от застройщика, а точнее 36000 рублей за квадрат, пуская и бизнес-класса - это очень дорого. Тем более, что принимать сложнее и сроки устранения будет явно дольше.
- На рынке 20 000 за квадрат можно выполнить по своему проект. Как минимум 500к вы сможете сэкономить.
А если посмотреть, что есть аналог 1-ка за 26.7 млн рублей, то 2 млн за ремонт от застройщика - бред!
2. ЦЕНЫ/СРАВНЕНИЕ
Мы говорим про инвестиции на финальной стадии строительства, даже не на этапе котлована и не предстартовых продаж.
В TopHills ценник за удлиненную студию 27 квадратов без отделки 14,7-15,2 млн рублей. С отделкой студий нет, иначе бы цена была космос.
- В Foriver Однушки без отделки - 24,4 млн рублей, но я бы сказал 25 млн - однушка в Foriver и был бы прав.
Но я нашел более интересный объект, TopHills, студия 35 кв с 2-мя окнами. 18,5 млн вход и удобно брать такой формат, так как можно из нее сделать и студию, и однушку, и евродвушку.
3. ИНВЕСТИРОВАНИЕ
Перед тем как инвестировать, я рекомендую посмотреть соседние ЖК и вторичку, потому что слушать байки менеджер продаж смысла нет. Они не гарантирую вам доходности и никогда не будут ее давать. Их задача - продать само светлое будущее.
ПЛЮСЫ:
- Какие есть преимущества у данного ЖК для инвестиций.
- Точечная застройка, в данном р-не нет новых ЖК.
- Дом бизнес-класса с входом на старте от 520 тыс за квадрат.
- Надежный застройщик, эскроу счета.
МИНУСЫ:
- Высокий вход от 520к за кв без отделки.
- Отделка бизнес-класса, но цена люкс от 36-40 тыс рублей за отделку в 2-х вариантах.
- Срок сдачи квартир III-IV квартал 24 года + ремонт, так как мы понимаем, что брать без отделки нужно и вам нужно все равно выделяться ценой.
Для реальности взял 2 ЖК для сравнения
в ЖК «Родной город. Воронцовский парк» от РГ девелопмент и RIVERSKY от ИНГРАД. И там и там был очень хороший инвест, и выросли цены очень хорошо.
В РГ девелопменте цена сейчас за аналог однушку около 600 тыс. за квадрат, 42 кв - 25.2 млн р, в ИНГРАД RIVERSKY за 43-44 кв цена чуть дороже, 630-640 тыс за квадрат, 27,6 млн за однушку. Ценник чуть выше, и это обусловлено более близким расположением к центру и метро.
- НО! Сравнивать напрямую р-н Нагорной и Даниловский, на мой взгляд, глупо, и если учитывать это, то макс цена за квадрат без отделки будет около 600 тыс.
- Я бы добавил сейчас кризисный дисконт в размере 10-15 процентов, который может быть, и только неадекватный инвестор не будет думать про это. Поэтому реальный ценник может быть где-то 510 тыс за квадрат, максимальный 600 тыс. Если зайти в 1-ку за 22 млн и продать ее за 25-26 млн рублей, то доход в 3-4 млн рублей за 3 года!!! Т.е. 5-7% годовых - не лучшая инвестиция.
- Если, например, взять ту же студию в TopHills за 18,5 млн + ремонт 1 млн под евродвушку и продать уже где-то за 22 млн рублей, то будет интереснее, но все равно больше 10% годовых мы не получим,.
Ценник, кстати, очень близок в ЖК Настоящее, которых находится в р-не Раменки, но по срокам будут сдавать чуть быстрее. Мы делали обзор по поводу инвестиций на этот ЖК в одном из стримов и прямых эфиров.
- Это, скорее, консервативная стратегия, если вы решили часть денег вложить в недвижимость сейчас с целью продать до ввода в эксплуатацию или с продажей уже через 3 года, как вторички и заработать около 20 процентов на вложенные деньги. Т.е. даже ипотека в 6 процентов может съесть вашу прибыль и потенциальные расходы на агента по продаже данного объекта, и налог с прибыли.
4. А что если вы выбираете для себя тут квартиру?
То я бы все равно рекомендовал рассмотреть что-то из готовых вариантов, тот же ИНГРАД RIVERSKY, в РГ Воронцовский парк за 25,2 млн рублей та же однушка всего дороже на 10 процентов, а это те же 6.5 процентов в год, которые вы переплатите за пол года ожидания или три года и продажи как вторички. Скорее, если вам нужен именно этот район и ИНГРАД готовы дать вам хорошую скидку, можно использовать льготную ипотеку - тогда есть смысл подумать и рассмотреть себе тут первую хорошую квартиру для себя. Так как с качеством я думаю ИНГРАД не подведет, учитывая предыдущие проекты!
5. ИТОГИ:
- В перспективе здесь будет качественный ЖК бизнес-класса от топового застройщика.
- Если концепцию на нарушат и сделают большие дворы, а не добавят еще 1-2 башни, то в целом ЖК может претендовать на звание одного из лучших в этом районе Москвы.
- Транспортная доступность здесь удобная, метро, МЦК, выезд на шоссе + не так далеко ТТК.
- Паркинг, кладовки - без этого никуда.
- Инфраструктура слабовата, только небольшое кол-во магазинов/кафе. Все у дома, но пользоваться вы будете текущей московской инфраструктурой ЮАО.
- Сроки строительства - не долго + передача ключей 6 мес. + еще, предполагаю, около 6 мес будут достраивать соседние дома, итого - не ранее 2026 года можно будет заехать и жить. А сейчас только середина 2024 года и, учитывая экономическую ситуацию, сложно так далеко загадывать.
- Нет собственной школы, детсада. Мне кажется, что когда покупаешь квартиру в бизнес-классе, то хочется, чтобы дети учились в хорошей новой школе. Окружение и архитектура сильно влияют на нашу работу, эффективность. И поэтому, многие родители, имея финансы, могут выбрать а-ля Бунинские луга с их новой школой и большой инфраструктурой ЖК.
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал Boulvard. Pro недвижку, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями. Подписаться можно ТУТ.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании: Boulvard
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ?