Все о чем говорится в этой статье регулируется индонезийским законом о базовых аграрных принципах, известный как UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria) от 1960 года.
Основные положения закона UUPA
- Национальная концепция землевладения: Закон закрепляет принцип, что вся земля в Индонезии является собственностью индонезийского народа, управляемой государством для обеспечения общего благосостояния.
Государство выступает в роли доверительного управляющего, распределяя землю среди граждан и организаций для их нужд. - Права на землю: UUPA определяет различные виды прав на землю, включая право собственности (Hak Milik), право на постройку (Hak Guna Bangunan), право на пользование (Hak Pakai) и другие.
Каждый тип права имеет свои особенности и ограничения в зависимости от назначения и использования земли. - Регистрация земельных участков: Закон устанавливает обязательную регистрацию всех земельных участков в Национальном агентстве по земельным вопросам (BPN).
Регистрация обеспечивает юридическую защиту прав на землю и предотвращает споры и конфликты. - Ограничения на владение землей иностранцами: В соответствии с UUPA, иностранцы не могут владеть землей на правах собственности.
Однако иностранцы могут арендовать землю на длительный срок или иметь право на пользование (Hak Pakai) в определённых случаях. - Использование земли: Закон определяет допустимые виды использования земли в зависимости от её назначения (жилое, коммерческое, сельскохозяйственное, промышленное и т.д.).
Система зонирования помогает в управлении и планировании использования земельных ресурсов.
Влияние UUPA на классификацию назначения земли
UUPA создал основу для разработки детальных правил и норм землепользования, включая систему цветовой классификации назначения земли, используемую на Бали.
Система цветовой классификации землепользования не является уникальной для Бали или Индонезии. Она используется в различных странах и регионах мира для упрощения и стандартизации управления землей. Вот несколько примеров:
- США: В большинстве городов и округов США применяются зонирование и цветовые коды для обозначения различных типов землепользования.
Например, жилые зоны часто обозначаются жёлтым цветом, коммерческие зоны — красным, а сельскохозяйственные — зелёным. - Европейские страны: В странах Европы, таких как Великобритания, Германия и Франция, также используются цветовые коды для обозначения назначения земли.
Цветовая система помогает легко идентифицировать и различать зоны жилого, коммерческого, промышленного и природоохранного назначения. - Азия: В странах Азии, таких как Япония и Южная Корея, применяются системы зонирования с использованием цветов для упрощения управления землепользованием.
Эти системы помогают в планировании городов и регионов, а также в обеспечении соблюдения норм и правил землепользования.
Цвета и что они означают:
- Жилые зоны (Residential Zone) — Жёлтый цвет 🟡:Территории, предназначенные для строительства жилых домов и апартаментов.
Включают частные дома, многоквартирные здания и другие объекты жилого назначения.
Строительство коммерческих объектов и промышленных предприятий в этих зонах запрещено.
- Коммерческие зоны (Commercial Zone) — Красный цвет 🔴:Земли, предназначенные для коммерческих целей, таких как магазины, офисы, рестораны и гостиницы.
Разрешается строительство объектов, связанных с бизнесом и услугами.
В этой зоне часто размещаются торговые центры, офисные здания и другие коммерческие структуры.
- Сельскохозяйственные зоны (Agricultural Zone) — Зелёный цвет 🟢:Участки земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, включая выращивание культур, садоводство и животноводство.
Запрещено строительство объектов, не связанных с сельским хозяйством.
Сюда входят фермы, поля и другие сельскохозяйственные предприятия.
- Туристические зоны (Tourism Zone) — Розовый цвет 🌸:Земли, предназначенные для развития туристической инфраструктуры, такой как отели, курорты и туристические аттракционы.
Разрешается строительство объектов, ориентированных на привлечение туристов и развитие туризма.
Включают курортные зоны, туристические комплексы и развлекательные парки.
- Комбинированные зоны (Mixed-Use Zone) — Оранжевый цвет 🟠:Территории, предназначенные для комбинированного использования, включающего как жилые, так и коммерческие цели.
В этих зонах можно строить как жилые дома, так и коммерческие объекты.
Зоны часто встречаются в районах с плотной застройкой, где необходима интеграция жилых и коммерческих объектов.
Можно ли перевести земли из одного назначения в другое?
Да, на Бали и в Индонезии в целом возможно изменить назначение земли, но этот процесс требует соблюдения определённых процедур и получения соответствующих разрешений от государственных органов. Вот подробное объяснение этого процесса:
Процесс перевода земли из одного назначения в другое
- Подача заявки:Владелец земли или заинтересованная сторона должна подать официальную заявку на изменение назначения земли в местный земельный офис (Badan Pertanahan Nasional, BPN).
Заявка должна включать все необходимые документы, подтверждающие право на землю, а также обоснование для изменения назначения. - Проверка соответствия:Заявка будет рассмотрена местными органами планирования и зонирования, чтобы убедиться, что предлагаемое изменение соответствует местным планам развития и зонирования.
Проверка включает изучение существующих зонировочных планов, оценку воздействия на окружающую среду и соответствие стратегическим планам развития региона. - Общественные слушания и консультации:В некоторых случаях может потребоваться проведение общественных слушаний или консультаций с местными жителями и заинтересованными сторонами.
Это позволяет учесть мнения и интересы местного сообщества, а также возможное воздействие изменения назначения земли на окружающую среду и инфраструктуру. - Одобрение государственных органов:После успешной проверки и консультаций заявка передается на рассмотрение в соответствующие государственные органы, которые принимают окончательное решение о переводе земли.
Включает получение разрешений от местных органов власти, агентства по планированию и развития и других регулирующих органов. - Официальное изменение назначения земли:После получения всех необходимых разрешений изменение назначения земли официально регистрируется в земельном кадастре.
Выдается новый сертификат, отражающий изменённое назначение земли.
Факторы, влияющие на процесс изменения назначения земли
- Местные зонировочные планы и регламенты:Изменение назначения земли должно соответствовать местным зонировочным планам и регламентам, которые определяют допустимые виды использования земельных участков в различных зонах.
- Экологические и социальные последствия:Оценка воздействия на окружающую среду и социальные последствия являются важными факторами при рассмотрении заявки на изменение назначения земли.
Важно учесть влияние на экологию, инфраструктуру и местное сообщество. - Инфраструктура и развитие региона:Изменение назначения земли должно соответствовать стратегическим планам развития региона, включая планы по развитию инфраструктуры и улучшению качества жизни местных жителей.
Примеры изменения назначения земли
- Из сельскохозяйственной зоны в жилую или коммерческую:Часто происходит при развитии новых жилых или коммерческих районов.
Включает перевод земли, предназначенной для сельского хозяйства, в зоны для строительства жилья, торговых центров или офисных зданий. - Из жилой зоны в туристическую:Происходит при развитии туристических комплексов и инфраструктуры.
Земли, предназначенные для жилого использования, могут быть переведены в туристические зоны для строительства отелей, курортов и других туристических объектов.