Переуступка прав требования - довольно популярный вид сделки при продаже квартир в новостройках. Но есть особенности, предупреждают юристы областного Управления Росреестра.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не устанавливает каких-либо ограничений при заключении сделок по уступке права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенному с использованием счетов эскроу.
Однако существуют обстоятельства, на которые следует обратить внимание покупателю (цессионарию) при заключении подобной сделки.
По смыслу ч. 2 ст. 15.5 закона 214-ФЗ, при заключении ДДУ, денежные средства в размере цены договора вносятся участником долевого строительства на специальный счет эскроу, открытый уполномоченным банком, для передачи этих средств застройщику по завершении строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации ДДУ на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанных в проектной декларации (ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ).
«В случае, когда право требования по ДДУ уступает участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному с прежним участником долевого строительства», - отмечает Светлана Ершова, начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве, регистрации недвижимости в электронном виде Управления Росреестра по Ленинградской области.
Таким образом, с учетом вышеприведенной нормы права, банк эскроу-агент должен открыть новый счет на имя нового участника долевого строительства, к которому перешли права требования по ДДУ.
Для этого новому участнику долевого строительства, которому перешли права требования по ДДУ, необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке соглашение (договор) об уступке права требования в уполномоченном органе регистрации прав (Росреестре), и после государственной регистрации предоставить банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав требований, либо выписку из ЕГРН о зарегистрированном ДДУ, и после этого заключить с банком эскроу-агентом соглашение о замене стороны соглашения по счету эскроу.