Под лежачий камень вода, как известно, не течёт. И пока депутаты тянут с принятием поправок к Закону «О банкротстве» касаемо защиты ипотечного жилья, судебная практика в решении данного вопроса заметно продвинулась.
Прошло больше года с того момента, как Верховный Суд в своём революционном Определении №305-ЭС22-9597 от 27.04.2023 года по Делу А41-73644/2020 доступно разъяснил, что находящееся в ипотеке единственное жильё должника можно сохранить в процедуре банкротства путём заключения с банком мирового соглашения.
До этого момента везло лишь избранным – должникам «в погонах», имеющим обеспеченное залогом жилое помещение в «Росвоенипотеке». Ну, там всё гораздо проще, нежели «на гражданке»: пока у тебя контракт с военным ведомством, твою ипотеку перед банком погашает Росвоенипотека (третье лицо).
Чтобы не бежать впереди паровоза, не обещать людям вот так с ходу «гарантированную сохранность ипотеки», мы специально взяли паузу. Дождались нескольких положительных результатов и убедились лично: при грамотном подходе локальное мировое соглашение сейчас - реально классный инструмент. Да и многие арбитражные суды уже наловчились, приняли «новые правила игры».
И мне до сих пор странно слышать от различных «спецов по списанию долгов» и тематических блогеров (называющих себя юристами), которые вводят народ в заблуждение пессимистическими фразами типа «ипотеку спасти нельзя», «мы ждём изменения в Законе о банкротстве», ведь это - отрицание очевидного!
Если ты не умеешь работать с имуществом должников, берёшься только за лёгкие дела, не следишь за актуальными тенденциями в правовой сфере, не наращиваешь практику, какой же ты профи?!
Если вы, друзья, мечтали избавиться от долгов через банкротство, но боялись при этом потерять заложенную по ипотечному договору квартиру – смело выдыхайте, выход есть! И даже тест-драйв пройден! Спасибо за это всем смелым и отчаянным, участвовавшим в столь важном эксперименте!
Расскажу, как происходит сохранение ипотечного жилья на конкретных примерах.
Итак, ранее в банкротстве принцип исключения из конкурсной массы единственного жилья должника на ипотеку не распространялся.
Что происходило с ипотекой банкрота (мы подразумеваем единственное жильё, а не излишки имущества в виде ипотеки):
- Юристы предлагали должнику «сохранить ипотеку», закрыв её и переведя в статус собственности (единственного жилья). Кто-то брал потребкредит для этого (если ещё кредитовали), но большинству данный метод был уже недоступен.
Также предлагали «переоформить» ипотечное обязательство на родных или друзей. Так себе совет, если честно, поскольку мало кто добровольно согласиться взять на себя чужую ипотеку, да и банки выражали согласие пойти на «переоформление» на невыгодных условиях – под повышенную процентную ставку.
- Если должник банкротился с ипотекой, банк обязательно включался в реестр кредиторов, а ипотечная квартира/дом обязательно шли на торги и реализовывались (по рыночной цене или чуть ниже рынка).
- Небольшие послабления должнику всё же были: во время процедуры банкротства суд нередко удовлетворял ходатайство об отсрочке проведения торгов сроком до одного года. В этот период гражданин и его семья могли бесплатно жить в этой квартире и копить денежку, чтобы потом переехать в съёмное жильё (или перебраться в предоставленное государством жильё маневренного фонда).
Понятно, что крупно задолжавшему человеку, ещё и «подзабившему» на ипотечные платежи, было уже всё равно.
Но всегда были люди, которые хоть и прекратили платить по кредитам и займам, ужались в расходах, но за ипотеку свято «отстёгивали» каждый месяц. Они не хотели остаться без жилья: жалко было и первый взнос, и множество произведённых платежей.
Вот как раз в интересах таких добросовестных ипотечных заёмщиков, у которых нет просрочек, и разрабатывала Госдума законопроект №309801-8, чтобы закрепить возможность утверждения арбитражным судом локального плана реструктуризации долгов (только с ипотечным банком) или локального мирового соглашения между должником и конкретным кредитором, чьи требования обеспечены залогом жилья.
И по факту необходимость в принятии этого законопроекта уже отпала, потому что есть то самое Определение Верховного Суда №305-ЭС22-9597 от 27.04.2023 года, которым активно руководствуются судьи во всех российских регионах.
Наивно думать, что любой заёмщик, желающий самостоятельно обанкротиться (сохранив при этом ипотеку), придёт сейчас в банк, где ему по первой же просьбе протянут готовый документ (мировое соглашение). Сомневаюсь, что вообще обласкают. Переговорами, как и составлением текста мирового соглашения, должны заниматься опытные юристы.
Если банк упирается и не идёт на досудебной стадии на «мировуху», значит, принудить вредного кредитора к утверждению локального плана реструктуризации ипотечного долга нужно будет непосредственно в суде.
Дело А07-946/2022. Слушалось в АС Республики Башкортостан.
Супруги в 2016 году оформили в совместную собственность квартиру в Уфе, обременённую ипотекой от АО «ДОМ.РФ», а также в 2017 году дополнительно взяли займ для частичного погашения обязательств. Датой последнего платежа по ипотеке значилось 02.04.2035 года.
Так сложились обстоятельства, что жене в 2022 году пришлось прибегнуть к банкротству, чтобы «списать всё лишнее» и выправить финансовое положение. С ковидных времён образовались задолженности по банковским кредитам, а вырулить самостоятельно или рассчитывать на денежную помощь от мужа или родни было нереально.
Самой процедуры банкротства женщина не боялась, но волновалась на счёт ипотеки: это было единственное «семейное гнездо», и за эту квартиру муж честно платил из своей зарплаты.
«ДОМ.РФ» потирал ручки и рассчитывал на то, что ипотечная квартира окажется на торгах. Однако всё пошло не по плану. Точнее, не по тому плану, который нарисовал себе в фантазиях залоговый кредитор.
Суд первой инстанции не взял на себя ответственность блеснуть инновационным решением - «примирить» должника и отдельно взятого кредитора, утвердить справедливый план реструктуризации долга по ипотечному договору (тот самый локальный план реструктуризации). Но апелляционная инстанция оказалась более внимательной к данной проблеме и разрешила спор в пользу должницы. А следом и Окружной суд определил:
«ДОМ.РФ» не переставал возражать на мнение коллегии судей, пытаясь всех убедить в том, что Законом «О банкротстве» на тот момент план реструктуризации долгов устанавливался максимум на 3 года, а здесь должнице вдруг «с бухты барахты» разрешалось аж на протяжении 12-ти лет по ипотеке расплачиваться.
Однако и Апелляционный суд, и вышестоящий Арбитражный суд Уральского округа дружно щёлкнули залогового кредитора по носу: срок ипотечного договора истекает в апреле 2035 года. Обязательства всё это время исправно погашаются (и в дальнейшем будут погашаться) супругом должницы (он - созаёмщик). Следовательно, права кредитора никак не нарушаются. Так что, дружище, не обессудь – утверждаем локальный план реструктуризации жилищного залога с графиком, который обозначен в самом договоре по ипотеке.
Вот так! Кредитор не захотел, «повыёживался», но решение суда - закон!
Банкротство завершилось 29.03.2024 года. Должница в выигрыше: долги перед банками ей прощены и квартира при ней. Мечта!
Дело А76-2298/2020. Пример того, как некоторые бобры кредиторы не сдаются без борьбы (и всё равно проигрывают). В рамках процедуры было заключено локальное мировое соглашение по залоговой квартире должника - Алексея Р. (между ним и ипотечным кредитором). Однако это не понравилось Агентству по страхованию вкладов, госкомпания учинила разбирательства «как так и по какому праву залоговому кредитору отдали предпочтение». Окончательно поставил точку в этом вопросе АС Уральского округа, доходчиво в своём Постановлении от 23.01.2024 года разъяснив неугомонному АСВ, на каких основаниях сейчас арбитражные суды оставляют за банкротами единственные ипотечные квартиры. Конечно, отсылки снова были к родоначальнику сей практики – Делу А41-73644/2020 и Определению по нему (№305-ЭС22-9597), которое вынес Верховный Суд Российской Федерации 27.04.2023 года.
Ждём завершение процедуры в сентябре 2024 года (т.к. на данный момент ещё не все мероприятия по Делу выполнены).
Кстати, вот ещё одно Дело А60-48319/2023 (АС Свердловской области) наших коллег из Екатеринбурга, в рамках которого арбитражным судьёй было утверждено локальное мировое соглашение по ипотечному обязательству между Сбером и должницей. Процедура скоро завершается, пожелаем им успеха!
Итак, чтобы твоё единственное ипотечное жильё не изъяли в рамках процедуры банкротства и не отправили не торги, необходимо:
- быть добросовестным плательщиком по ипотеке и не залезать в просрочки (если в договоре по ипотеке значатся несколько созаёмщиков, кто-то из них всё равно должен безостановочно погашать эти платежи);
- быть готовым к переговорам с залоговым кредитором по поводу заключения локального мирового соглашения (разумеется, под крылом профессиональных юристов). В документе обязательно нужно отразить, что гражданин обязуется регулярно вносить ипотечные платежи, либо же эту задачу берёт на себя третье лицо (созаёмщик, поручитель, друг или кто-то из членов семьи должника);
- не бояться отказа в заключении мирового соглашения со стороны кредитора. В крайнем случае, всегда есть запасной манёвр – надавить на упрямца с помощью суда и утвердить локальный план реструктуризации долга по ипотеке.
Ориентируйтесь на тех, кто обладает настоящими знаниями и навыками в сопровождении банкротных процедур. Кто не просто что-то говорит и обещает в Интернете, а ещё и делает (и может подтвердить свои заслуги ссылками на текущие или успешно завершённые судебные дела).
Как Вам инициатива властей о сохранении единственной ипотечной квартиры в процедуре банкротства? Вы согласны с тем, что это правильная тактика в отношении должников?
Напишите в комментариях!
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, ставьте ЛАЙКИ! Вам легко, а нам приятно.
Хотите узнать, подходит ли Вам процедура банкротства и можно ли спасти конкретно Вашу ипотечную квартиру (или иное имущество)? Позвоните нам или постучитесь в вацап, чтобы договориться о звонке или встрече в офисе. Первичная консультация - бесплатная.
Просим учитывать, что мы находимся в Москве и отвечаем в рабочее время с 10:00 до 20:00.
Напомню, что команда профильных юристов "Реального Банкротства" помогает справляться с трудными жизненными ситуациями, связанными с непосильными долгами и кредитами.
Тел. / WhatsApp: +7(977) 817-64-59, +7(915) 376-18-94
Супер-штаб ЮК «Реальное Банкротство» находится по адресу:
г. Москва, пр-т Вернадского, д.39, офис 627А
Субб.-воскр. выходные
E-mail: rbankrotstvo@bk.ru