Инструментов работы с жилой недвижимостью для получения прибыли большое количество. В этой статье Вы узнаете о набирающей обороты стратегии “деления большего на малое”.
Меня зовут Фарманов Фарман - я инвестор и предприниматель на Юге страны. В тексте ниже Вы узнаете: как разделить,например, однокомнатную квартиру на две студии; какие есть нюансы и минусы.
Начну с экономики: представим, что мы берем однокомнатную квартиру для длительной сдачи в аренду. Дано: стоимость квартиры - 6.000.000 руб., первоначальный взнос - 20%, расчет по семейной ипотеке по ставке кредита 6 %, примерная аренда в районе Х - 25.000 руб.
1. Стоимость покупки 6 000 000
2. ПВ 1 200 000
3. Ипотека 4 800 000
4. Ипотека на 30 лет под 6 % (не означает, что нужно платить 30 лет)
5. Платеж по ипотеке 28 778
6. Ремонт, мебель, техника 1 200 000 (примерный расчет стоимости в г. Краснодар)
7. Наличных денег потрачено - 2 400 000
8. Доходность - отрицательная (со временем, конечно, будет и плюс).
9. Каждый месяц нужно добавлять 3 788 личных средств.
Кажется ли такой расчет плохим? Однозначно, нет. Первый совет от меня: если в собственности есть недвижимость, то Вы, определенно, в плюсе. Спасение капитала от инфляции + удорожание стоимости недвижимости - хороший результат.
Однако, представленный выше расчет нельзя назвать инвестицией. Я рассматриваю покупку недвижимости с другой стороны: чтобы получить доход, нужно придерживаться принципа “дели большее на малое”.
Сразу отвечу на возможные возражения:
1. Деление однокомнатной (любой другой) квартиры нельзя узаконить: можно. Есть примеры, мы работаем с такими объектами, но важно знать, какие объекты можно узаконить. Делать это нужно ДО покупки.
2. Маленькие студии никто не будет снимать: будет. Практика показывает, что квартиры в 20 и даже 16 кв.м. сдаются. У нас в управлении много студий для сдачи в Краснодаре, которые постоянно в обороте. Максимальный простой объекта до 7-ми дней. Если говорить про посуточную аренду, то площадь студии соизмерима с площадью небольшого номера в гостинице за приятную стоимость с наличием стиральной машины и кухни.
3. Я бы никогда не жил в подобной студии: вкусовщина. Вас никто не заставляет. Совет от меня номер два: инвестор не следует своим желаниям, он анализирует рынок. Рынок, в свою очередь, говорит о прибыльности стратегии деления.
Топ 3 возражений, с которыми сталкиваюсь на практике. Как правило, подобное мнение формируется в ходе личных убеждений и нежелании включаться в процесс. Моя задача - развеять мифы, касаемо недвижимости в целом, а конкретно в этой статье - помочь разобраться тем, кого действительно интересует взращивание капитала.
Решим еще одну задачку. Теперь, зная, что можно купить однокомнатную квартиру и поделить ее на две студии, для расчета берем не аренду 1-ком квартиры, а аренду студии. Другими словами, сдавать студию будем на 25 % меньше от стоимости сдачи 1-ком квартиры, то есть 18.750.
1. Стоимость покупки 6 000 000
2. ПВ 1 200 000
3. Ипотека 4 800 000
4. Ипотека на 30 лет под 6 % (не означает, что нужно платить 30 лет)
5. Платеж по ипотеке 28 778
6. Ремонт, мебель, техника, узаконить перепланировку 2 100 000 (примерный расчет стоимости в г. Краснодар)
7. Наличных денег потрачено - 3 300 000
8. Денежный поток в месяц - 37 500
9. Каждый месяц плюс 8 722 рубля.
Расчеты относительны и взяты для примера. На практике доходность от вложенных средств получается 7-10 % от долгосрочной сдачи в аренду.
Вернемся к вероятным возражениям:
- Доходность в 10% - маленькая. Не могу не согласиться, однако прибавьте к расчетам выше стоимость объекта недвижимости, которая растет каждый год. К тому же, недвижимость - один из самых стабильных инструментов инвестирования. Даже в случае провала (коих ни разу не встречалось в моей практике), Вы всегда можете продать квартиру.
- Зачем делить одну квартиру на студии, если можно сразу купить студии: можно. Совет от меня номер три: возьмите любой ЖК и просчитайте стоимость квадратного метра 1-ком квартиры и студии по примеру выше. в 90% процентов объектов вы заметите что разница в стоимости может быть от 10% и до 40%.
В статье постарался кратко и четко объяснить весь принцип “деления большего на малое”. Представленную стратегию можно применять в случае с 2-комнатной и 3-комнатной квартирами. Важная ремарка, при использовании этот метода учитывайте тот факт, что, чем больше объект, тем меньше у него ликвидность.
И четвертый,самый важный, совет от меня: инвестируя, разумно оценивайте риски своих вложений. Недвижимость как инвестиция в 2024 году - возможна, выгодна и актуальна!
Больше пользы в телеграм-канале https://t.me/For_investor.