Друзья! История, которую поведаю сегодня, связана с изъятием земельного участка для государственных нужд у фермерского хозяйства.
Снова, видимо, получится длинновато, поэтому разобью на два блока.
Первый. «Исторически-вводный».
Ходят слухи, что когда-то господин начальник нынешних нано-технологий нашей Необъятной сказал, что каждый проданный завод – это гвоздь в крышку гроба коммунизма. Ну… если завод – это гвоздь, то земля от колхозов – это, видимо, металл, из которого гвозди куют.
Герой нашей сегодняшней истории получил свой земельный участок в лихие 90-е при развале очередного колхоза, вовремя смекнув, что земелька ему еще понадобится и скупив ее побольше у местного крестьянства, пока последнее готово было отдавать свою землю задарма, чтобы в гроб вместе с коммунизмом не положили кого-нибудь из их домочадцев, потому что дома банально есть нечего.
Может быть это все враки, конечно, и люди за бесценок ради удовлетворения базовых потребностей имущество не отдавали… так или иначе, земельный участок в 7,5 га, в итоге, в 2010 году перекочевал по договору дарения от человека неслыханной щедрости (при жизни ставшего легендой, народного артиста Республики Шкид, лауреата международных премий и далее и далее), приватизировавшего его, к Фермерскому хозяйству, в котором этот же человек был главой)))))). В договоре дарения сам себе даритель-одаряемый написал, что землю в 7,5 га оценивает, ни больше ни меньше, в 7 купюр с прекрасным Ярославлем.
Годы шли, Страна бежала в ногу со временем, постоянно развиваясь, в том числе в транспортном аспекте. И хоть все прекрасно понимали и понимают, что товары можно перевозить и на лошадях, и на быках, и (о новый дивный мир!) курьерской доставкой на электрических мопедах, но если мы хотим перевозить ооочень много товара разом и относительно недорого, то железная дорога – это то, что нам нужно.
А железную дорогу нужно где-то строить (левитирующую высоко в облаках пока не придумали), то есть нужна земля. И земли, в общем-то, у Страны немало, только вот не вся она, которая в собственности у государства, удобно расположена. Некоторые земельные участки приходится с тяжелым сердцем отнимать… кхм… забирать …кхм-кхм… ИЗЫМАТЬ у их счастливых обладателей, для чего законодателем написана целая глава VII.1 в Земельном кодексе (и еще отдельные нормы в придачу в гражданском и земельном законодательстве).
Если очень коротко и без подробностей: Росжелод издает распоряжение, в котором пишет, мол, у этого дядьки нужно «попросить» его участок. Потом исполнитель проводит оценку участка и направляет дядьке письмо с предложением о выкупе этого участка. Дядька зачастую не соглашается, поэтому исполнитель обращается в суд с иском о принудительном изъятии.
В таких делах нет спора, собственно, о самом изъятии – спорят дядьки с исполнителем о стоимости изымаемой недвижимости, потому что обычно считают, что земля их овер-дорого стоит, а то, что там даже картошка не растет – так это потому, что там чернозем вперемежку с золотой стружкой.
В общем, долго ли, коротко ли, Исполнитель направил в адрес Фермерского хозяйства письмо с предложением подписать соглашение об изъятии части его участка (около 4 га из 7,5), с которым, Фермерское хозяйство, естественно, не согласилось, указав, в частности, что вид разрешенного использования земельного участка был фактически изменен с сельхозназначения на промышленное использование.
Блок второй. «Куча времени в судах».
Доводы представителя фермерского хозяйства:
1. Товарищ судья! откажите им, потому что мы не понимаем, какой земельный участок они хотят изъять – исходный (7,5 га) не снят с государственного учета, как же можно из него только 4 га отрезать?
2. Ваше высокопреосвященство судья! откажите им, потому что у нас изменилось назначение земельного участка, в отношении которого была проведена оценка, с сельскохозяйственного на промышленное – то есть у нас участок теперь не только золотой, но еще и платиновый! Да если б у меня лично такой был, я бы может и не женился!
3. Уважаемый милорд судья! Вот реальная, жопу на район ставим, ни разу не зависимая ни от кого и чего оценка стоимости земельного участка, которую делали нормальные пацаны с рулеткой, а не эти их продажные оценщики – земельный участок стоит 28 мильонов и это вообще со скидкой, как себе!
Сразу обозначу, что в итоге участок оценили в 3,5 миллиона, но жопа, поставленная на район, так и ходит спокойно по этому району.
Ну не суть…
Что по доводам Учреждения:
1. В распоряжении Росжелдора указан конкретный участок, который будет изъят; этот же участок указан в письме, которое является сопроводком к проекту соглашения об изъятии, которое было в ваш адрес направлено, и в котором (НЕ МОЖЕТ БЫТЬ!) указан этот же земельный участок!
О том, какие метаморфозы происходят с исходным земельным участком, почитайте ч.10 ст.60 Федерального закона о гос регистрации недвижимости – для снятия его с учета необходимо вступившее в силу решение суда об изъятии.
2. В п.5 ст.56.8 Земельного кодекса прямо указано, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из разрешенного использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Ваш участок на момент принятия решения был сельскохозяйственным, более того, даже сейчас он в выписке из ЕГРН значится как сельскохозяйственный, то есть никакой платиной там и не пахнет. А если вам пахнет, то почему сидели несколько лет и назначение участка не меняли?
Конституционный Суд РФ как-то сказал (постановление № 9-П от 11.02.2019, если интересно) мол, видите ли, гос проекты так или иначе повышают привлекательность местности, на которой ваши земельные участки находятся, тем самым повышая их рыночную стоимость. Лишнего вы не получите, потому что это несправедливая выгода с вашей стороны, поэтому звиняйте, хлопцы, бананьев нема.
Постановление на мой взгляд спорное, но если Конституционный Суд РФ сказал, значит это правильно, мы же все-таки в правовом государстве живем!
3. Оценка ваших реальных пацанов кривая и косая (об этом подробно не буду, там реально много косяков). А вот оценку, которую мы первоначально представляли, вы фактически не оспорили, поэтому на ней мы и настаиваем.
В итоге, суд первой инстанции доводы сторон выслушал, спросил, хотят ли стороны судебную экспертизу и, услышав отказ, вынес решение в пользу Учреждения, отвергая доводы Фермерского хозяйства.
К слову, по оценке, представленной Учреждением первоначально в материалы дела, стоимость земельного участка в 4 га составляет около 100 000 рублей, что тоже смешно! Только вот оценка не кривая, а стоимость такая получилась, потому что оценщик сам выбирает метод оценки… в нашем случае выбрал «доходный», который предусматривает ряд условностей. То есть, заяви Фермерское хозяйство ходатайство о назначении судебной экспертизы в первой инстанции, судебный эксперт определенно оценил бы изымаемый участок в сумму больше, чем первоначальная оценка.
Так и случилось в апелляции, которая, спустя год (!) рассмотрения дела, всяких отложений и нескольких судебных экспертиз пришла к выводу, что реальная стоимость изымаемого земельного участка составляет около 3,5 млн рублей.
Мораль, друзья!
Если вы видите, что надо проводить судебную экспертизу, так просите её в первой инстанции – как много времени можно сэкономить и не тратиться на всевозможные процессуальные издержки, если вовремя заявить всего одно ходатайство.