Дорогие «квадраты»
В Хабаровске на рынке жилья весь май наблюдался ажиотаж. Если в прошлые годы (1996–2024 гг.) в этом месяце отмечался рост стоимости квадратного метра в среднем на 1,2%, то сейчас подъем цены составил сразу 3,86% (5 209,3 рубля). Такие скачки цен наблюдались лишь в годы после кризисов, например, дефолта 1998 года. Сегодня на ситуацию влияет не столько экономическое положение в стране, сколько другие факторы.
В мае рост основного показателя рынка недвижимости, средней стоимости квадратного метра, был отмечен в подавляющем большинстве сегментов рынка жилья города. Но наибольший подъем наблюдался за месяц у двухкомнатных квартир (6,6%), «квадраты» в них дорожали по всему городу. В частности, у двухкомнатных помещений улучшенной планировки они выросли в цене во всех районах престижности со средним показателем в 3,4%. Исключение - те, что на находятся в центре города (–0,4%) и на окраинах (–1,9%).
Рекордно высокие показатели роста стоимости квадратных метров продемонстрировали квартиры новой планировки в центре города - в среднем 5,5%. Если в апреле в центре предлагалась на продажу лишь одна квартира с ценой свыше 300 тысяч рублей за «квадрат», то в мае на рынке было уже шесть таких предложений. А вариантов с ценой свыше 200 тысяч стало свыше тридцати.
Активно дорожали квадратные метры у квартир новой планировки всех размеров в районе престижности ближе к центру со средним показателем в 4,2%. Здесь же выросли цены у «хрущевок» всех размеров в среднем на 2,9%.
Самые дорогие «квадраты» в мае предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средним показателем в 222 574,6 рубля. А рекордная цена в городе запрашивалась в однушке на седьмом этаже 20-этажного дома на улице Ким Ю Чена - по 363 636,4 рубля за каждый ее «квадрат».
Отрадой для потенциальных покупателей стали лишь квартиры новой планировки всех размеров на окраине города. У них средний показатель цены «квадратов» стал ниже за месяц на 3,14%. Здесь же стали несколько доступнее по цене квадратные метры у одно- и трехкомнатных «хрущевок» (в среднем –7,9%) и «брежневок» (–2,5%).
Самые доступные по цене квадратные метры в мае предлагались на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене в 76 274,8 рубля. Даже у малосемеек и на окраинах города предложения превысили 100 тысяч рублей за «квадрат».
Рекордно низкая цена (46 823 рубля) запрашивалась в трехкомнатной «сталинке» на первом этаже двухэтажного дома в поселке Горького.
Жить станет просторнее
Хотя рост цен на квадратные метры превысил многолетние значения, еще более значительных показателей не случилось по причине того, что выросли средние площади квартир, предлагаемых на продажу в мае, на 4,3% - это больше 50 квадратных метров. Хотя за все время наблюдения этот показатель не превышал 46–48 метров.
Это произошло из-за увеличения числа предложения квартир в новых домах (+2,2%), особенно в центре города (+3,4%). В результате значительно выросла средняя цена на квартиры (8,3%), которая превысила 7 миллионов, хотя еще в апреле она не дотягивала и до 6,5 миллиона рублей.
Драйвером роста стали квартиры новой планировки всех размеров в центре города, подорожавшие на 15,4%. Поддержали их одно- и двухкомнатные «хрущевки», подорожавшие в среднем на 7,2%.
Самые дорогие квартиры предлагались на продажу в новых домах в центре города. За трехкомнатные здесь в среднем запрашивали 16 миллионов 740 тысяч рублей, а максимальная цена в мае составила 51 миллион за 6-комнатную квартиру общей площадью в 249 квадратных метров в доме №45 по улице Ленина.
Из-за этой и других квартир с ценой свыше 30 миллионов рублей в мае выросла на значительную величину и медианная цена (+5,2%), которая поднялась до 6 миллионов 100 тысяч рублей.
Как известно, цены товара на рынке, в том числе и на жилье, определяет соотношение спроса и предложения. Вот и в нашем городе в мае из-за снижения спроса ниже стали цены на малосемейки и на квартиры улучшенной планировки («брежневки») в целом по городу (соответственно –1,3% и –0,3%).
Малосемейки пользуются все меньшим спросом в городе при наличии других альтернативных предложения и при возможности воспользоваться льготным ипотечным кредитом. Как результат в этом сегменте рынка цены стали ниже: в центре города на 20,4%, а на окраинах — на 11,4%.
На окраинах средняя цена за малосемейку в мае составила 1 миллион 909 тысяч рублей.
Бурный рост цен, который мы наблюдали в мае, не может продолжаться в ближайшие месяцы. Тем более, что летом всегда рынок притормаживал свой рост и даже в некоторые годы начинал стагнировать. За многолетние наблюдения в июне–июле рост в среднем не превышал 0,5%. Можно предположить, учитывая скачкообразный подъем цен в мае этого года и опираясь на статистику предыдущих лет, в летние месяцы рост так же не будет активным, а возможно даже перейдет в красную зону, но не более чем на 0,5%.
Обзор рынка составлен по объявлениям, опубликованным на сайте FarPost.ru.
Напомним, что почти на 10 миллиардов кредитов набрали с начала года хабаровские дольщики. Объемы ипотечного кредитования на первичном рынке растут, на вторичном — падают.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVHAB.ru