Совет директоров ЦБ РФ 7 июня будет принимать решение по ключевой ставки. Похоже, мы вползаем в долгую эпоху дорогих денег…
Напомним: в августе прошлого года Центробанк поднял ставку до 12%; к концу 2023 года она доползла до 16%, до так и замерла на этом уровне. Эксперты обсуждали, надолго ли; от КС зависит стоимость рыночных кредитов, объем затрат бюджета на компенсации по льготной ипотеке и пр.
Экономисты уверены, что дорогие кредиты тормозят развитие экономики и сдерживают потребление, главная цель ЦБ - сдерживание инфляции. Для рынка недвижимости высокая КС опасна тем, что выгоднее держать деньги на депозитах, чем вкладывать их в объекты недвижимости.
В начале 2024 года участники рынка предсказывали, что летом (во втором полугодии - уж точно!) ЦБ начнет снижение.
Пока не похоже. Наоборот: эксперты начинают обсуждать перспективы повышения КС.
«С начала года инфляция составила плюс 2,95%, это на уровне прошлого года, и явно хуже целевых показателей, - рассуждает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».
- Параллельно видим увеличение ставок по депозитам (Сбербанк), повышение ипотечных ставок (ВТБ, Альфа, МТС и т.д.). Так что решение 7-го июня оставить ставку на том же уровне уже будет хорошей новостью. Вероятность повышения высока. Высокие ставки - надолго.
Большинство проектов в недвижимости сталкиваются с непреодолимым возражением: если я могу пересидеть несколько месяцев в депозитах под 15-16%, то зачем мне влезать в сделку с потенциальной доходностью 20-25% с рисками, налогами и неопределенностями?
При этом сделки все равно идут, пусть и со скрипом. Для некоторых покупателей реальный доходный объект предпочтительнее депозита, люди и компании приобретают, меняют объекты для жизни и бизнеса».
В загородной недвижимости сложилась специфическая ситуация: довольно много проектов с обещаниями высокой доходности, но мало - с реальным подтверждением этих обещаний по факту. О рисках инвестирования в доходные загородные объекты, см., например, в интервью с Марией Федоровой (ГК Plaza Realty).
Для того, чтобы приобретение недвижимости могло по привлекательности конкурировать с депозитами, девелоперам придется постараться.
Экспертное мнение
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии Недвижимости»:
В связи с особенностями ситуации в экономике и финансовой сфере предлагаю обратить серьёзное внимание на инвестиции в загородную недвижимость.
Почему:
- Загородный рынок доступен для инвесторов с небольшими капиталами, от 2 млн рублей, на эту сумму можно купить участок. Льготные ипотечные программы позволяют инвестировать с плечом 1:5, 1:3.
- Сейчас именно загородный рынок показывает самую высокую доходность из всех сегментов недвижимости (городская, коммерческая, зарубежная и т.п.)
- ИЖС лидирует последние годы по объёмам вводимого жилья в России.
Мы выделяем 4 основных направления инвестирования:
1. Краткосрочные инвестиции.
Рекомендуем их осуществлять, покупая земельные участки в коттеджных посёлках с высокой степенью готовностью. На этих стадиях обычно цена на землю повышается 2-3 раза в год. Например, в КП «Разметелево» мы в январе повысили на 20%. В КП «Сосновские горки» мы повысили цены на 20% с 10 мая.
Перед повышением у нас в отделе продаж полный аншлаг. Большинство покупателей - это инвесторы. Они покупают перед подорожанием, и потом выставляют на продажу. Участки, как правило продаются в течение квартала. Скоро мы подключим в Разметелево природный газ, и цены опять взлетят.
2. Долгосрочные инвестиции, вложения примерно на 3 года.
Мы рекомендуем вкладывать средства в начальной стадии строительства коттеджного посёлка. По опыту наших посёлков, к моменту завершения продаж цены на «вторичке» становятся в 2-3 раза выше стартовых. Примерно за три года инвестор зарабатывает не менее 100%. Для этого варианта инвестирования подходит, например, КП «Вишнёвский берег».
3. Инвестиции в строительство доходной загородной недвижимости для получения пассивного дохода. Здесь нужно учитывать многие факторы: локацию, требования к дому, окружение посёлка и многое другое.
Важно, чтобы такой проект находился вблизи мощной «зоны притяжения» - например, такой как курорт «Игора». По нашему опыту можем рекомендовать проект «Черничный склон» рядом с КП «Сосновские горки». Спрос на загородную аренду растет, из-за закрытых границ и высоких цен на объекты в собственность.
4. Инвестиции в строительство дома с целью продажи. Наиболее востребованы в настоящее время каркасные и газобетонные дома площадью 100-120 кв. м, одноэтажные, с готовностью под ключ.
5. Покупка участка и строительство дома для себя. Это тоже долгосрочная инвестиция, ваш дом, при грамотном подходе, будет ежегодно добавлять капитализацию, учитывая инфляцию и рост цен на землю.
Алексей Васильев, управляющий партнер компании «Вилла Эксперт»:
- Доля инвестиционного спроса на загородном рынке кардинально сократилась. Еще 2-3 года назад (в пандемийный и пост-пандемийный период) на рынок вышло огромное количество частных инвесторов. Эти инвесторы покупали участки и строили на них дома, чтобы заработать на аренде или перепродаже.
В текущих условиях вариант перепродажи становится совершенно невыгодным: ставки по ипотеке на вторичном рынке неподъемны. Такие инвестиционные объекты «зависают» в продаже на долгие месяцы и продаются в лучшем случае с минимальной доходностью, часто - гораздо меньшей, чем доходность по депозитам.
Готовых объектов, которые подходят под льготные ипотечные программы крайне мало.
Сейчас клиентам гораздо выгоднее взять льготную ипотеку на приобретение земельного участка и строительство дома, чем покупать готовый объект.