В последние годы покупка жилья во многих странах Европы стала роскошью, доступной немногим, — по крайней мере, на современном рынке недвижимости, характеризующемся неблагоприятной макроэкономической ситуацией. По этой причине все более популярными становятся такие методы как «переворот дома» (house flipping), позволяющие получить более высокую прибыль от инвестиций в жилье.
Флиппинг-хаус или просто флиппинг, изначально появившийся в США, заключается в покупке по низкой цене старого или заброшенного дома, нуждающегося в капитальном ремонте, с тем, чтобы отремонтировать его и в очень короткие сроки вернуть на рынок с высокой рентабельностью. Таким образом, в выигрыше оказываются все стороны: и инвестор, который вернет вложенные деньги, и будущий владелец, получающий в свое распоряжение ликвидный объект, и сам рынок, поскольку в обороте оказывается новая пригодная для проживания недвижимость без необходимости сносить старое здание, чтобы построить новое.
Кроме того, сам факт проведения масштабных работ, сопряженный с экономическими и временными затратами, позволит инвестору получить более высокую прибыль. Многие потенциальные покупатели готовы заплатить высокую цену за недавно отреставрированный знаковый объект, но не у всех найдется время или желание пройти через длительный и дорогостоящий процесс реконструкции и получить в результате такую же недвижимость.
Однако флиппинг несет в себе определенные риски, в связи с чем требует осуществления ряда предварительных действий. Прежде всего, это изучение рынка — в частности, какие районы находятся в стадии развития, как инвестиции могут переоценить тот или иной район, существует ли реальный рынок, достаточно широкий для быстрого размещения недвижимости.
Поскольку определяющим фактором является рентабельность, требуется обратить внимание на потенциал недвижимости и сделать расчеты, исходя из того, что реконструкция возможна, и какие элементы имеет смысл сохранить, а какие — разрушить и/или реконструировать. Только так можно рассчитать приблизительную стоимость работ и их продолжительность.
Кроме того, практика показывает, что чем дольше длится ремонт, тем больше времени нужно для, чтобы вывести недвижимость на рынок. К тому же повышается риск того, что за это время условия могут измениться, или возникнет множество непредвиденных обстоятельств — например, дополнительные проблемы со структурой (скрытые дефекты жилья, которые невозможно оценить невооруженным глазом) или обязательство защищать некоторые элементы недвижимости из-за ее ценности как наследия. В лучшем случае это приведет к экономическим и временным затратам, а в худшем — отказе от проекта из-за нехватки средств.
В каждой стране существуют свои особенности, которые могут повлиять на привлекательность флиппинга для инвесторов. Так, планируемые работы должны соответствовать нормативным требованиям, а если объект занесен в список «культурного наследия», то, скорее всего, будет необходимо сохранить, восстановить или воспроизвести некоторые элементы.
Другой важный момент — ипотечные кредиты, которые на покупку недвижимости с целью флиппинга выдаются гораздо неохотнее, и для их получения понадобится представить подробный бюджет реформы. В таких случаях максимальный размер ипотеки обычно составляет 50-60% от оценочной стоимости объекта, а срок погашения будет короче обычного — около 20 лет. Другой вариант — персональный кредит, но этот вид продукта будет более дорогим, что поставит под угрозу рентабельность операции.
Наиболее выгодным и в то же время менее рискованным является флиппинг элитной недвижимости — особенно в регионах ее сосредоточения. Например, в Испании в таких городах как Мадрид, Барселона, Марбелья, Бенааавис, Эстепона, Сотогранде объемы продаж стабильно растут после снятия всех ограничений, связанных с пандемией Covid-19, и инвесторы могут рассчитывать на доход в пределах 15-20%. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что для успешного завершения операции, «цена конечного продукта должна быть немного ниже средней рыночной цены» — примерно на 5-10%.
Некоторые инвестиционные компании, работающие на рынке флиппинга, при наличии предварительного договора с клиентом и произведенной им предоплаты (обычно в размере 10% от заявленной цены) после завершения половины всех работ предлагают завершить ремонт в соответствии с его личными вкусами. Впрочем, качество и дизайн ремонта играют ключевое значение и в том случае, если жилье приобретается с целью его последующей сдачи в аренду — как долгосрочную, так и посуточную.
Крупные компании не ограничиваются одним или несколькими объектами, а приобретают для флиппинга целые здания, включающие как минимум 15-20 квартир (или даже жилые комплексы из нескольких вилл). Как правило, эти здания построены в эпоху строительного бума, не имеют лицензии на первое заселение и нередко подвергались актам вандализма.
Поскольку помимо собственно ремонта и продажи приходится выполнять административную и юридическую/судебную работу, то весь процесс занимает гораздо больше времени, чем при флиппинге отдельной квартиры. Однако это ожидание себя оправдывает, так как при благоприятных обстоятельствах можно рассчитывать на получение прибыли в размере до 70%. Высокую рентабельность обещает и перепрофилирование в квартиры/студии заброшенных офисов большой площади, но пока эта опция еще не получила широкого распространения.
Что вы думаете по поводу такой инвестиционной стратегии, как флиппинг? Делитесь мнением в комментариях.
