Если вы снимаете квартиру на долгий срок, одного первоначального договора аренды будет недостаточно. Со временем условия могут измениться: ваше семейное положение, уровень дохода, инфляция или цены на рынке недвижимости могут повлиять на ваши возможности и потребности. В результате и владелец квартиры, и арендатор могут прийти к выводу, что договор нужно изменить.
Если изменения слишком значительны, можно, конечно, расторгнуть предыдущий договор и заключить новый. Однако это требует дополнительных шагов, что не всегда удобно. Поэтому специалисты рекомендуют рассмотреть вариант с дополнительным соглашением к договору. В нашем материале мы расскажем, как правильно составить такое соглашение, нужно ли его регистрировать и какие последствия могут быть, если обойтись без него.
Когда нужно заключать дополнительное соглашение
Не всегда. Например, если собственник не предупредил арендатора за три месяца о том, что не будет продлевать договор аренды, или не предложил новые условия, то договор продлевается автоматически. Это касается только долгосрочной аренды, то есть когда срок аренды составляет более 11 месяцев.
В других случаях заключается дополнительное соглашение. Обычно это происходит, когда нужно изменить стоимость аренды или уточнить другие условия платежей. Например, указать новые реквизиты для перевода денег, возложить на арендатора обязанность оплачивать коммунальные платежи или установить новую периодичность выплат – не раз в месяц, а раз в полгода.
Удивительно, но ещё одна распространённая причина для заключения дополнительного соглашения к договору аренды — это его расторжение. Если стороны хотят завершить сделку досрочно, то, согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, они должны в отдельном документе указать, что не имеют друг к другу претензий и согласны расторгнуть договор. Указывать причину при этом не требуется.
Также дополнительное соглашение может понадобиться в более редких случаях: например, если у квартиры сменился собственник или если у арендатора появились супруг, супруга или дети, которым нужна регистрация по этому адресу. Во всех этих ситуациях изменения должны быть отражены в дополнительном соглашении.
Если же меняется слишком много пунктов договора, некоторые люди задумываются о заключении нового договора. Однако, как мы уже упоминали, для этого всё равно придётся сначала заключить дополнительное соглашение о досрочном расторжении, а затем составить новый документ.
Как составить допсоглашение
Прежде чем подписывать дополнительное соглашение к договору аренды, обсудите все пункты, которые хотите изменить. Убедитесь, что они не противоречат другим пунктам основного договора и описаны чётко, без двусмысленностей и ошибок. Иначе, если возникнет спорная ситуация, суд может не принять во внимание дополнительное соглашение и будет ссылаться на исходный документ.
Что должно быть в дополнительном соглашении:
1. В шапке укажите название документа: «Дополнительное соглашение к договору аренды».
2. Рядом пропишите его номер — договор составляется в нескольких экземплярах, и номера на них должны совпадать.
3. В правом верхнем углу поставьте дату составления документа.
4. В тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора.
5. Укажите номер основного договора и дату его подписания.
6. Пропишите, какие пункты в основном договоре изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются.
7. Добавьте фразу о том, что остальные положения договора остаются без изменений.
8. Ниже напишите дату вступления в силу дополнительного соглашения.
9. Обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено.
10. В конце документа стороны от руки ставят свои подписи и расшифровки ФИО.
Перед тем как подписать дополнительное соглашение, перечитайте его и проверьте несколько раз. Для большей уверенности можно обратиться к риелтору, юристу или к нам.
Вы можете запросить у нас образец дополнительного соглашения.
В каких случаях нужно регистрировать допслоглашение
Если основной договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (это необходимо, если срок аренды превышает 11 месяцев), то дополнительное соглашение также подлежит регистрации. Для этого у вас есть месяц с момента подписания соглашения.
Арендодателю или собственнику необходимо обратиться в многофункциональный центр (МФЦ) или в отделение Росреестра. Помимо трёх экземпляров соглашения (да, в таком случае нужно подготовить три экземпляра, а в тексте документа указать, что их три), потребуется предоставить паспорт, заявление о внесении изменений и квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (её можно оплатить в любом банке).
Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения
Не всегда хочется тратить время и силы на лишние формальности, такие как регистрация дополнительного соглашения. Кроме того, законодательство не предусматривает наказания за отсутствие регистрации — ни в виде принудительных работ, ни в виде штрафа.
Однако стоит помнить, что без регистрации дополнительное соглашение имеет юридическую силу. Это означает, что никто не сможет отменить сделку.
С другой стороны, если между собственником и арендатором возникнут споры, то отсутствие регистрации может сыграть злую шутку. В случае нарушения договоренностей одной из сторон будет непросто доказать свою правоту в суде. Хотя практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом, это не означает, что в вашем конкретном случае всё обернётся в вашу пользу.
Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Подписывайтесь на наш блог, чтобы не пропустить много интересного и полезного!
