Сегодня хочу рассказать об основных уловках и манипуляциях, на которые идут риэлторы для заключения эксклюзива.
Суть ЭКСа (эксклюзивного договора на продажу недвижимости) в закреплении обязательств между собственником и агентством недвижимости. Формулировки могут быть разные, но основная суть в том, что у агентства возникает обязанности по размещению рекламы объекта, а продавец обязуется оплатить услуги агентства. При этом продавец не имеет права обращаться в какие-то другие агентства недвижимости, не имеет права размещать рекламу самостоятельно и в любом случае должен оплатить услуги агентства.
Ниже список действий, к которым прибегают не очень честные риэлторы для заключения эксклюзива.
1. Напроситься на встречу с продавцом, у риэлтора есть покупатель, но сначала квартиры смотрит сам риэлтор и только потом ведёт клиента в самые лучшие квартиры.
Грамотный риэлтор изначально должен выяснить потребности своего клиента и предложить к просмотру несколько вариантов, максимально подходящих для него. Я ещё перед просмотром фотографии объекта отправляю, параметры, описание и какие-то мои комментарии. Таким образом все объекты, которые мы включили в нашу подборку, подходят клиенту по базовым параметрам. Нет абсолютно никакого смысла мне тратить пол дня для того, чтобы посмотреть те квартиры, которые и так подходят покупателю, мы поедем вместе с ним и будем выбирать лучшее из подходящего.
Если Вам звонит риэлтор и рассказывает такую историю, то знайте, что в 99% случаев это просто повод для встречи с продавцом, а цель встречи - заключить эксклюзивный договор.
Из этого правила может быть исключение-дистанционная покупка. Т. е. покупатель по каким-то причинам не сможет лично посмотреть объект, в таком случае риэлтор либо будет проводить показ по видеосвязи либо снимать каждый угол на видео.
2. Тайные базы продавцов для тайных покупателей.
Тут даже комментировать без смеха не могу, всё совсем очевидно. Нет никаких тайных баз, вся информация давным-давно в свободном доступе. Если человек хочет что-то купить, он будет искать, будет прозванивать объявления, будет обращаться к риэлторам. Не будет он сидеть и ждать пока некий риэлтор предложит ему тайный вариант.
3. Обещание продать по цене на 50% выше рынка.
Или риэлтор не ориентируется в ценах, или он всё же надеется снизить цену на объект в процессе работы.
4. Следующая хитрость не хитрость вовсе, а наглый обман. Дать человеку подписать эксклюзивный договор, не объяснив всей его сути.
К сожалению так бывает, что люди подписывают что-либо не читая.
У меня были ситуации, когда продавцы обращались ко мне уже после того, как начали работать с кем-то другим, и на мой простой вопрос о том, подписан ли эксклюзивный договор очень многие не могли ответить, так как не понимали разницу между эксклюзивом и рекламным договором.
Я не имею ничего против эксклюзивных договоров, сама я работаю с продавцами только после заключения экса, подробнее об этом можно прочитать в моей следующей статье. Но я за честность, а порой риэлторы, особенно новички, начинают хитрить, а порой нести абсолютную чушь, после таких специалистов ещё долго приходится объяснять клиентам, что это всё не так работает.
А в этой статье Вы можете прочитать о том, как подготовить квартиру к продаже.
