Статья для специалистов в области строительства.
Информация приведённая в статье актуальна на 30.05.24, Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 25 декабря 2023 года) (редакция, действующая с 1 мая 2024 года).
При использовании проверяйте актуальность ссылок, указанных в статье.
Спойлер: Да, по закону нужно, по жизни, наверное, бывают варианты в зависимости от региона и ситуации.
Исходная ситуация следующая:
Есть проектная документация (ПД) на которую выдано положительное заключение и на это получено разрешение на строительство (РнС). Заказчик хочет внести изменения в ПД, влекущие за собой изменение проектных параметров. Срок действия градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) истёк (прошло более 3х лет со дня выдачи)
Вопрос:
нужно ли перед внесением изменений получать новый градостроительный план участка (ГПЗУ), ведь есть же старый, по которому есть положительное заключение и РнС?
Сначала посмотрим формально, с точки зрения законодательства.
Ответ:
Да, нужно. Если меняются проектные параметры здания, то необходимо будет вносить изменения в РнС, а при подаче заявления на внесение изменений прикладывать действующий ГПЗУ. Без приложения с действующим ГПЗУ заявку на внесение изменений должны отклонить (*в данном случае речь именно об изменении проектных параметров здания, если необходимо просто увеличить срок строительства, то достаточно только ПОСа, тогда ГПЗУ не нужен).
Обоснование:
1. Рассмотрим первичное получение РнС (для справки)
ст. 51 Градкодекса (дата редакции указана в начале статьи):
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом...
Градостроительный регламент, в нашем случае, это ГПЗУ
ст. 51 п. 7 пп. 2:
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". К указанному заявлению прилагаются следующие документы и сведения:
...
2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство...
То есть, при получении РнС ГПЗУ должен быть действующим (не старше 3х лет) и прикладываться к заявлению.
2. Рассмотрим внесение изменений в РнС
ст. 51 п. 21_14:
21_14 В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи.
Среди документов, указанных в части 7 есть ГПЗУ, который должен быть действующим.
3. Рассмотрим что будет, если приложить недействующий ГПЗУ к заявлению на изменение РНС
ст. 51 п. 21_15 пп. 1
21_15. Основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является:
1) ... отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21_13 настоящей статьи, либо отсутствие документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи...
То есть, если нет действующего ГПЗУ, то в выдаче нового РнС должны отказать.
4. Рассмотрим ввод в эксплуатацию (для справки)
ст. 55 п. 1
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка
То есть, при вводе в эксплуатацию удостоверяется, что на момент выдачи разрешения на строительство был действующий ГПЗУ и здание запроектировано и построено по нормам, действующим на дату выдачи этого ГПЗУ.
Вывод:
По Град Кодексу при внесении изменений в РнС, связанных с изменением проектных характеристик объекта, нужно получать новый ГПЗУ.
Думаю, что эта норма направлена на то, чтобы не затягивались сроки строительства, хотя что там в голове у законотворцев угадать невозможно. В розовых представлениях авторов это должно работать потому что объект один раз запроектировался, прошел экспертизу и построился, а внесение изменений в РнС - исключительный и маловероятный случай.
На практике же, проектируется объект как попало, чего стоит то, что тот же ГПЗУ может быть получен не перед началом проектирования, а к заходу на экспертизу, как и технические условия, изыскания и т.д. и т.п. Дальше, в этот развесёлый цирк вносит свою порцию идиотизма экспертиза. Естественно, с таким "жизненным циклом" к началу стройки может вылезти (а в большинстве случаев обязательно вылезает, и чем больше объект тем более вероятно что вылезет) необходимость каких-то изменений затрагивающих проектные характеристики объекта. Тут то и оказывается, что ГПЗУ протух и надо (согласно градкодексу) получать новый ГПЗУ.
Все кто работает в сфере в курсе как происходит проектирование/строительство (то что абзацем выше описано), поэтому, полагаю, что хоть и нужно получать новый ГПЗУ, если старый протух, но по месту, в зависимости от региона и условий, этот вопрос решает по-разному.
Если можете рассказать, расскажите как решается такой вопрос у вас? Если я ошибаюсь - пожалуйста, не стесняйтесь поправить!
*****************************************************
* Контент является развлекательным, выражает личное, субъективное, оценочное и неправильное мнение авторов.
Ставьте лайки и дизлайки, пишите каменты, задавайте вопросы. Нам интересно ваше мнение, а также это помогает продвижению контента.
Помощь авторам приветствуется - задонатить
