Весомый штраф и невозможность продать квартиру - вот что ждет собственников квартиры не узаконивших перепланировку. И многие удивятся что именно считается перепланировкой, ведь многие вносят изменения, не подозревая, что этим перепланировывают квартиру.
Конечно, юристы готовы помочь, но на фоне их цен штраф уже не выглядит таким устрашающим. Так ещё и гарантий никаких не дают! Но вам не нужно оплачивать штрафы или нанимать юристов – правильная подготовка о которой мы рассказали в этой статье, убережет вас от проблем.
Дочитав эту статью до конца, вы сможете самостоятельно собрать все необходимые документы и согласовать перепланировку, без риска получить крупный штраф.
✅ Сперва нужно отличить
Долгое время многие путали перепланировку и реконструкцию. С 1 апреля в Жилищный кодекс внесли изменения, которые установили точное определение перепланировки. Таковой сегодня можно считать:
- смену внутренней планировки, не затрагивающее общее изменение площади;
- образование новых помещений;
- изменения границ жилого помещения.
Помимо перепланировки, в жилищном законодательстве существует ещё и переустройство. К нему относят замена санитарного или технического оборудования, а также изменения в инженерных коммуникациях. Переустройство, как и перепланировку, необходимо согласовывать.
Также существует ряд популярных строительных работ, которые можно производить без оформления документов. К ним относят:
- остекление лоджии;
- установку систем кондиционирования;
- замена сантехники без переноса;
- установки встраиваемых холодильников, духовых шкафов и другого оборудования;
- косметический ремонт;
- установка дверей и окон.
Решили объединить несколько комнат в одну или снести несколько стен? Тогда приготовьтесь пройти сложную процедуру согласование. Наберитесь денег, времени и терпения, ведь впереди вас ждёт самое интересное.
Задумались о перепланировке – пора собирать бумаги
Самый просто и надежный способ узаконить перепланировку – получить разрешение заранее. Делать это нужно до начала любых ремонтных работ. Начинать придётся с проекта.
Этап 1. Проект
Чтобы согласовать перепланировку, сперва нужно оформить желаемый результат в проект. Нарисовать простенькую схему на компьютере самому не получится. Необходимо обращаться в организацию, состоящую в СРО.
Это может быть как техническое бюро, так и индивидуальный предприниматель. Важно, чтобы организация имела все необходимые допуски. Проверить это можно через официальный реестр СРО.
Зачем проверять? Можно нарваться на мошенников, которые лицензию уже потеряли, а все равно предложат вам сделать проект. Так вы деньги потеряете, и проект не получите.
Подготовкой проекта будут заниматься профессионалы. Они сами изучат ваше помещение, определят порядок перепланировки и добавят необходимые разделы. Получили проект на руки? Можно приступать к следующему этапу.
Этап 2. Сбор бумаг
Помимо технического проекта, вам потребуются следующие документы:
- выписка из ЕГРН;
- копия паспорта;
- технический план;
- заявление.
В случае необходимости, в администрации сами запросят дополнительные документы. При затрагивании общедомового имущества могут запросить разрешение всех жильцов дома. Если вы не единственный собственник – письменное согласие других собственников.
Этап 3. Идём в администрацию
Подавать собранные документы нужно в местные органы самоуправления. В зависимости от региона, это будут различные организации. Также можно обратиться в МФЦ, если оно есть в вашем городе.
Пишите заявление, прикладываете документы и ждете. Рассмотрением вашего проекта будет заниматься комиссия. Срок рассмотрения – 45 дней.
Важный момент. Форму подачи заявления о перепланировке или переустройстве недавно обновили. Такое решение приняли в Минстрое России. Как только Постановление Правительстве №266 утратит силу, заявление будут принимать в новом виде.
Решение будет передано вам по почте. Возможны два варианта:
- одобрение. Приступайте к ремонтным работам.
- Отказ. Смириться или обжаловать в суде (есть 3 месяца).
Этап 4. Начинаем ремонт
Имея разрешительные документы на руках, можно приступать к проведению ремонтных работ. Как правило, разрешение имеет срок годности. В большинстве случаев это 1 год.
В случае просрочки срок можно продлить. Пишите письменное заявление и получаете дополнительное время. Максимальный срок продления – 1 месяц.
Правда, никто не мешает вам подавать заявление каждый месяц. Количество заявлений законом не ограничено.
Этап 5. Приглашаем комиссию
Когда ремонт завершен, необходимо доказать контролирующим органам, что вы сделали все правильно. Проверять это будет специальная комиссия. Формировать её будет орган, который выдавал разрешение.
Члены комиссии приедут на ваш объект. Они проверят соответствие проведённых ремонтных работ тому, что указано в разрешении. Если все соответствуют – получите акт выполненных работ.
Этап 6. ЕГРН
До недавнего времени процедура согласования завершалась на этапе приёмки. Как только комиссия удостоверилась, что все соответствует разрешению – перепланировка считалась совершенной и согласованной.
С 1 апреля текущего года, собственникам добавилась новая головная боль – ЕГРН.
Сперва нужно получить технический план. Его выдает кадастровый инженер. Затем идете в МФЦ и подаете заявление.
Изменения в ЕГРН вносят в Росреестре. На это уходит до 5 дней.
Как только вы получили на руку выписку с изменениями – можно смело выдохнуть.
Такая процедура ждёт тех, кто решил узаконить перепланировку, прежде чем её начинать. Впрочем, уже осуществленную перепланировку тоже можно согласовать. Об этом мы и поговорим в следующей части статьи.
Сделать сделали, а согласовать?
Процедура согласования уже готовой перепланировки требует меньше шагов, но больше времени. Будьте готовы, что на это вам потребуется порядка 6 месяцев.
Этап 1. БТИ
Сперва обращаемся в БТИ или к кадастровому инженеру. Нам необходимо заказать новый технический план вашего жилого помещения. Специалист прибудет на место, все детально осмотрит и составит план.
Этап 2. Техническое заключение
Одновременно с этим необходимо обратиться в проектную организацию. Как и в первом случае, это может быть как СРО, так и ИП. Задача – закрепить заключением, что перепланировка, которую вы сделали, не нарушает действующий закон и не угрожает другим жильцам.
Этап 3. Сбор документов и заявление
Заявление необходимо написать в местный орган самоуправления. К нему следует приложить следующие документы:
- паспорт собственника;
- технический план;
- заключение СРО или ИП;
- выписку из ЕГРН.
Этап 4. Рассмотрение и согласование
Полный пакет документов рассматривает комиссия. Срок рассмотрения – 45 дней. Если претензий не будет – собственник получает акт согласования перепланировки, отправляет его в Росреестр и в течение 5 рабочих дней получит новую выписку из ЕГРН.
Важный момент. Штраф за самовольную перепланировку собственник получит в любом случае, вне зависимости от одобрения или запрета. Его размер для физических лиц составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей. Наказание предусмотрено частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ.
Вот только, далеко не всегда согласование уже готовой перепланировки проходит так спокойно и легко. Эта процедура имеет различные правовые последствия. О них и поговорим в следующей части статьи.
А если мне не повезло?
Оплата штрафа ещё не означает, что вы гарантированно получите возможность сохранить свою перепланировку. При отсутствии согласия от администрации, вам придётся вернуть жилое помещение в первоначальный вид. И не важно, из какого кирпича вы клали стены или сколько миллионов рублей потратили на ремонт.
Существует ряд ремонтных работ, которые гарантированно согласовать не получится. К ним относят:
- установка батарей на лоджии или балконе;
- подключение водяных полов к общей системе отопления;
- включение лоджии или балкона в площадь жилой комнаты;
- объединение гостиной и кухни в единую зону, если у вас установлена газовая плита;
- внесение изменений в несущие стены.
В остальных случаях, можно попробовать согласовать перепланировку через суд. Для этого необходимо иметь на руках отказ от администрации. Срок обращения с иском в суд для обжалования решения администрации – 3 месяца.
В рамках судебного заседания нужно доказать:
- что ваша перепланировка не нарушает требования законодательства;
- что перепланировка не создаёт опасности для жизни или здоровья всех жильцов дома;
- что вы предприняли все доступные меры, чтобы согласовать свою перепланировку.
Суд может как поддержать собственника, так и отказать ему. В случае отказа вам придётся вернуть все в первоначальный вид. Да ещё и штрафы оплатить, которые назначит суд.