«Занимаются спекуляцией». В Госдуме предлагают ограничить прибыль застройщиков

В России предлагают ввести новые механизмы контроля за ценами на жилье. Как пишут «Известия», нормы прибыли девелоперов могут ограничить 20% в высокомаржинальных проектах. С такой инициативой обратилась зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева к вице-премьеру Марату Хуснуллину.

Вице-спикер Госдумы Борис Чернышов объяснил, что застройщики стали закладывать слишком большой процент прибыли в стоимость квадратного метра, тогда как доля стойматериалов и работ сильно снизилась. Более того, застройщики не предоставляют собственные данные о ценообразовании и его динамике:

В России квартирный вопрос всегда один из самых острых, особенно в крупных городах. Отчасти это происходит из-за того, что цены на недвижимость часто формируются непрозрачно. Многие не понимают, почему при изобилии предложения и снижении доступности кредитов стоимость квадрата растет быстрее, чем цены на бетон и арматуру. Я вижу в этом определенный спекулятивный эффект, — согласился с авторами инициативы политик.

Светлана Разворотнева предлагает проводить экспертизу высокомаржинальных проектов и считать затраты на строительство, прежде чем разрешать застройщикам продажу недвижимости:

Ограничение нормы прибыли наряду с расширением источников финансирования проектов, предоставлением земельных участков на льготных условиях, госсофинансированием развития социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры активно обсуждаемым сегодня в правительстве, Госдуме, экспертном сообществе, может стать эффективным инструментом снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке, — говорится в обращении.

Согласно данным аналитической компании «СМ Про», цены на жилье в России за последние пять лет на первичном рынке выросли в 2,2 раза. В то же время доля материальных затрат при строительстве объектов снизилась в 1,7 раза — с 45% до 27%. А вот доля, включающая прочие затраты и прибыль девелоперов, напротив, увеличилась на 54%.

Участники рынка сомневаются, что застройщики захотят работать в условиях ограничения прибыльности:

На высокоразвитых столичных рынках, например в Москве и Санкт-Петербурге, как правило, компании стремятся к внутренней рентабельности проекта на уровне 30% — это исторически сложившийся минимум, при котором считается целесообразным заниматься девелопментом, — сказал CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев полагает, что инициатива депутатов противоречит основам рыночной экономики:

Я поддерживаю частно-государственное партнерство, но оно должно строиться на взаимовыгодных договоренностях, а не ограничительных мерах, вследствие которых успешные девелоперы могут потерять мотивацию для продолжения деятельности, — считает он.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина считает, что прежде чем вводить 20% ограничение прибыли, необходимо обозначить, какие преференции взамен смогут получить застройщики:

Только стоимость участка может достигать 20% от общего объема инвестиций в масштабный строительный проект, и если власти действительно помогут девелоперам с беспрепятственным доступом к земельному ресурсу, то ограничение прибыли вполне может быть компенсировано уменьшением расходной части проекта. Также стоит вопрос и с помощью в финансировании социальных или инженерных объектов в рамках комплексной застройки. Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, — считает эксперт.

Согласно данным ЦБ РФ, в I квартале 2024 г. на первичном рынке средняя цена за 1 кв. м увеличилась на 19,4%, до 167,6 тыс. руб., а в годовом сопоставлении — на 31,7%. Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составила 108,1 тыс. руб., что на 11% больше, чем в IV квартале 2023 г. При этом разрыв цен на первичном и вторичном рынках продолжил увеличиваться и по итогам I квартала этого года составил 55%.

Ранее DK.RU рассказывал, что цены на новостройки разогнала льготная ипотека, об этом неоднократно говорили эксперты и представители Банка России. При этом Минфин уже анонсировал прекращение льготных программ ипотечного кредитования с 1 июля 2024 г., останется только семейная ипотека, однако критерии ее получения будут пересмотрены.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова ранее предполагала, что отмена льготных программ по ипотеке скорректирует стоимость недвижимости. Льготные программы привели к разрыву в стоимости между первичкой и вторичкой до 40%, отмечала эксперт.