Рассказываем, что должно измениться в ипотечных программах с господдержкой, судя по уже имеющимся от властей анонсам. Остановимся и на (не)увеличении разрыва цен между новостройками и вторичным рынком.
- Новый сезон с измененным сюжетом
- Откат в 2022-й
- Миллионы «за бортом»
- «Заморозки»
- Долой малютки
- Другие (не)вероятные изменения
- Перспективы для рынка и страны
- Обрушение спроса и коррекция цен на новостройки
- Сократится ли разрыв цен?
Новый сезон с измененным сюжетом
С 1 июля закончится льготная программа на новостройки под 8% годовых. Минфин это уже подтвердил, сославшись на то, что программа выполнила свои цели. Другую популярную льготную программу, под которой подразумевается, конечно же, семейная ипотека, ждут серьезные изменения.
«Сериал "доступная льготная ипотека", который длился на отечественном рынке не один сезон, с 1 июля будет продолжаться с новым сюжетом. "Сценаристы" – Минфин, Минстрой и депутаты – меняют "фабулу". Как заявил глава комитета ГД по строительству и ЖКХ, "дверь под названием льготная ипотека прикрывается". Новые правила развития льготной ипотеки нам обещают на ближайшие пять лет. Но окончательные параметры еще не озвучены. Ранее кабмин планировал представить их до 1 июня 2024 года», – вкратце описал реалии исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Основные причины отмены льготной программы на новостройки и вероятного изменения условий по семейной ипотеке кроются в необходимости стабилизировать нагрузки на госбюджет и снизить инфляционное давление. «Программы льготного ипотечного кредитования требуют значительных финансовых ресурсов, которые правительство субсидирует для поддержания низких ставок и развития экономики, в том числе за счет расширения рынка недвижимости. В условиях же экономической неопределенности и повышенных бюджетных обязательств Минфин, вероятно, стремится сократить объемы субсидирования, чтобы перераспределить средства на другие направления», – пояснил коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов.
Откат в 2022-й
Вернемся к обсуждаемым изменениям семейной ипотеки. «Во-первых, власти сохранят ставку в 6% для семей с детьми до 6 лет. Для этой категории заемщиков ничего не меняется, – комментирует Ярослав Баджурак. – Но сразу вспомним, по сути такие же правила действовали по этой госпрограмме до 1 января 2023 года. Семьи, где ребенок родился с 1 января 2018 года, могли оформить жилищный кредит по льготной ставке. Для остальных россиян с детьми постарше семейная ипотека не подходила, поэтому сама программа не пользовалась массовым спросом, как сегодня. Как только кабмин вернет в требования к семейным заемщикам ограничение по возрасту детей – 6 лет, рынок, как в машине времени, переместится в 2022-й».
Миллионы «за бортом»
Поскольку для заемщиков с детьми старше 6 лет ставку собираются повысить до 12%, «миллионы российских семей окажутся "за бортом" доступной ипотеки», убежден Ярослав Баджурак. «Как заявил замглавы Минфина, "это не демократическая мера, <...> а больше такая антикризисная инициатива: когда ставки очень высокие, все-таки есть возможность по более низкой ставке взять».
Трудно поспорить, что заем под 12% выгоднее, чем по текущим рыночным ставкам в 17-18%. «Но ведь у семей с двумя детьми расходы объективно выше, чем с одним ребенком. А в придачу по новым условиям госпрограммы из-за ставки вдвое выше их ежемесячный ипотечный платеж (то есть расходы) вырастет в два раза», – негодует Ярослав Баджурак.
«Заморозки»
Не внушает оптимизма, как подчеркивает эксперт, и двузначный «потолок» ставки в 12%. «Вспомним, рынок это уже проходил в 2022-м. Тогда из-за волны санкционного кризиса власти поднимали до 12% ставку по массовой госпрограмме, так как проценты по рыночной ипотеке взлетели выше 20%. В результате рынок вставал на паузу почти на квартал, пока ЦБ не начал снижать ключевую ставку. Сейчас ситуация может оказаться более драматичной, так как регулятор прогнозирует уровень ключевой ставки в 15-16% до конца года. Поэтому "заморозки" на ипотечном рынке могут затянуться надолго», – говорит исполнительный директор «Выберу.ру».
Еще один момент, вносящий путаницу в информацию об изменениях, касается требования к количеству детей у заемщика и возможного понижения ставки льготного кредита для многодетных. «Сейчас проценты субсидируют для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми без прогрессивной градации. Как будет после 1 июля – вопрос открыт. Вице-премьер Хуснуллин, выступая в мае в Думе, заявлял, что власти обсуждают "как снижение ставки при рождении большего количества детей, так и повышения ставки при нерождении"», – отмечает Ярослав Баджурак.
Долой малютки
Совсем недавно глава ДОМ.РФ Мутко поведал, что из семейной ипотеки собираются исключить жилье меньше 35 «квадратов», или так называемые квартиры-малютки. А вот при приобретении просторных квартир институт развития рассматривает возможность снижения долговой нагрузки – напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Затягивание же поясов в виде повышения ставок для семей с детьми старше 6 лет управляющий директор «Метриума» считает маловероятным. По его словам, это «противоречит стратегическим задачам государственного развития».
В целом Руслан Сырцов полагает, что после 1 июля 2024 года семейная ипотека, скорее всего, будет пролонгирована на текущих условиях. «На мой взгляд, ни поборники запретительных мер, ни сторонники усиления льгот в ближайшей перспективе не возьмут верх», – прогнозирует эксперт.
Другие (не)вероятные изменения
Нет пока ясности и в вопросе, как семейная ипотека будет работать в малых и моногородах, где нет массового строительства. «Минфин и Минстрой заявляют, что пока дискуссия о том, будет ли у семей возможность купить "вторичку" по льготной ставке продолжается. Сейчас купить готовую недвижимость у продавца-физлица по этой госпрограмме можно только в ДФО (Дальневосточном федеральном округе – ред.), причем в сельской местности. Правда, можно приобрести по сути новую, но готовую квартиру от застройщика, где продавцом выступает юрлицо», – комментирует Ярослав Баджурак.
Не сообщают власти и то, что после 1 июля будет с лимитами льготного кредита и возможностью использовать так называемую «комбо-ипотеку», чтобы покупать дорогие квартиры в столицах и городах-миллионниках. «Поэтому мы не исключаем, что для "охлаждения" рынка "потолок" суммы могут уменьшить с текущих 12 млн в столицах, как это сделали по госпрограмме (на новостройки под 8% годовых – ред.)», – замечает Ярослав Баджурак.
К семейной ипотеке со временем добавятся и другие льготные программы, считает Руслан Сырцов: «Власти анонсировали внедрение адресных схем, которые станут альтернативой всеобщей ипотеке с господдержкой. Вероятно, они будут служить мерой поощрения и поддержки отдельных категорий населения, например, учителей, врачей, сотрудников ОПК, ветеранов СВО. Кроме того, в перспективе может быть сформирован институт ссудо-сберегательных касс. Они могут работать по аналогии с жилищными кооперативами. Привлеченные государством банки будут обязаны открывать россиянам специальные счета с повышенной индексацией вносимых средств. Однако вложенные деньги клиенты смогут потратить исключительно на приобретение жилья».
Перспективы для рынка и страны
Из-за стремления россиян запрыгнуть в последний вагон сейчас аналитики сообщают о скачках продаж, невзирая даже на майские праздники. Рынок недвижимости подстраивается и реагирует на этот запрос. «Сейчас вводятся акции и программы от застройщиков, помогающие сгладить резкие ужесточения ипотечного кредитования, – приводит примеры Валерий Кузнецов. – Вводятся больше спецпрограмм, подобно "клиентскому капиталу", чтобы люди, не успевшие накопить на выросший первичный взнос по льготной ипотеке, успели ее оформить или брали семейную ипотеку под 0,1%, за счет партнерских соглашений и т. д.».
После нововведений будет стагнация рынка. «Покупателям необходимо будет привыкнуть к новым условиям. В июле придется искать новые выходы и альтернативы. Но необходимость в анализе рынка перед покупкой была всегда», – говорит Валерий Кузнецов.
Обрушение спроса и коррекция цен на новостройки
В «Выберу.ру» оценили, как новые параметры семейной ипотеки скажутся на доступности кредита и кто из заемщиков рискует оказаться от программы «отрезанным». Для этого финансовый маркетплейс использовал данные Росстата о рождаемости за последние 18 лет.
«Согласно переписи населения, каждый год в российских семьях рождаются в среднем около 1,7 млн детей, – комментирует Ярослав Баджурак. – Поэтому допустим, что семьи можно разделить на три сравнительно равные по количеству детей группы: от 0 до 6 лет, 6-12 лет и 12-18 лет. Тогда получается, что от льготной ипотеки по прежней ставке "отсекут" приблизительно две из трех семей – две группы с детьми от 6 до 18 лет. В результате спрос на новостройки по этой госпрограмме может рухнуть после 1 июля почти на 60%».
В целом же спрос на новостройки, по оценкам «Выберу.ру», может обвалиться во второй половине 2024 года на 80-85%. «То есть приобретать ипотечные квартиры у застройщиков с господдержкой сможет лишь каждый пятый заемщик, который будет подпадать под условия оставшихся госпрограмм, от сегодняшнего количества покупателей, – описывает перспективы Ярослав Баджурак, добавляя, – значит, девелоперы будут вынуждены немного снижать ценник на новостройки. Но мы не думаем, что они упадут больше, чем на 10%, пока растет инфляция. Следовательно, вряд ли в ближайший год разница между "первичкой" и "вторичкой" опустится до 10%, как было в 2020-м».
Сократится ли разрыв цен?
Изначально программы льготной ипотеки вводились для того, чтобы сделать жилье более доступным. «Но по факту это увеличило стоимость квадратного метра на первичным рынке и увеличило разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке, поэтому окончание программы господдержки в какой-то степени может повлиять на этот разрыв в стоимости», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Этажи» Мария Сорока.
Ярослав Баджурак согласен, что завершение льготной программы под 8% годовых и готовящиеся для семейной ипотеки ограничения могут сократить разницу в ценообразовании. При этом эксперт уточняет: по данным ЦБ в обзоре ипотечного рынка за первый квартал, разрыв цен на первичном и вторичном рынках увеличился до 55%. В прошлом году представители ЦБ сообщали сначала о 42%, а после и 44%. Регулятор назвал это признаком дисбаланса, который начал расти на фоне льготной ипотеки, ведь до запуска массовой ипотеки с господдержкой «первичка» опережала «вторичку» лишь на 10%.
«Однако, как показывает наш анализ, во многих регионах за пределами двух столиц разрыв между ценами не столь значительный, – замечает Ярослав Баджурак. – Немало городов, где идет строительство, но диапазон цен между "первичкой" и "вторичкой" по-прежнему не превышает 10%. Другое дело, что объемы сделок на этих рынках в разы меньше столичных. В результате получаем в целом по стране статистические данные, которые пугают».
Говорит о региональных особенностях и кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева: «Влияние новшеств на разрыв цен между первичным и вторичным рынками будет зависеть от региональных особенностей рынка недвижимости, политики кредитования и других факторов».
Руслан Сырцов, в свою очередь, убежден, что разрыв цен между первичным и вторичным рынком в ближайшие месяцы сильно не изменится. «Первичное жилье после ожидаемого снижения ключевой ставки будет дорожать, по меньшей мере, на уровне инфляции. Но и на вторичном рынке это событие повлечет коррекцию вверх. Кроме того, в Москве вырастут цены на малогабаритные квартиры площадью до 28 кв. м, которые в связи с запретом властей на подобный формат жилья превратятся в дефицитный продукт», – заключает эксперт.
Делитесь в комментариях своими прогнозами, как будет развиваться рынок недвижимости после 1 июля.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».