Доходная загородная недвижимость - популярная тема. Но есть важные моменты, которые обсуждаются редко. О них мы беседуем с Марией Федоровой, управляющим партнером АН Puzzle Group.
- Какие проблемы возникают в доходных загородных проектах?
- Я последнее время ездила, смотрела разные проекты, в которых девелоперы привлекают инвесторов и строят дома для сдачи в аренду. Проекты в разной стадии готовности. Где-то виллы уже давно построены и сдаются, где-то - только в процессе строительства или на финальной стадии и в этом сезоне готовятся к сдаче.
Тема модная и весьма интересная с точки зрения вложений. Другой вопрос, что на рынок зачастую приходят инвесторы и компании, которые, скажем так, не очень разбираются в нюансах загородного строительства.
Соответственно - возникает проблема качества построек и как следствие бесконечные финансовые вливания в ремонтные работы и негатив со стороны клиентов.
Еще одна сложность - дробление ответственности: одно юрлицо продает землю, другое строит, третье управляет. Инвестор платит за конечный результат. И где он, в случае возникновения проблем, будет искать крайнего, если что-то пойдет не так, не по плану?
Мы предупреждаем инвесторов, что нужно смотреть дальше, учитывать будущие риски, считать доходность за вычетом амортизационных расходов. Потому что у домов, которые строятся не для себя, а под сдачу, амортизация выше, нагрузка выше, оборудование быстрее изнашиваются и выходят из строя.
Нужно тщательно подходить к выбору подрядчиков, материалов, не ставя во главе угла экономию. Дурная слава разлетается по рынку очень быстро, и этот негатив рикошетом ударит по всему рынку, а не по единичному недобросовестному застройщику.
- Как можно снизить или предупредить эти риски?
- Конечно, лучше если все вопросы - от выбора локации до управления готовым продуктом и гарантий инвесторам - замыкаются на одно юрлицо, на одну группу компаний. Важно, чтобы те, кто строит, не просто думали о последующей эксплуатации, а были в ней заинтересованы.
А тем, кто продает, было важно не просто продать побольше и побыстрее, но чтобы они были заинтересованы в долгосрочном успехе проекта. Чтобы в дальнейшем и УК получала приличный доход.
Как правило, в таком бизнесе в одной локации часть домов сдается в аренду, а часть продается в собственность. Еще один важный момент, на котором стоит сделать акцент - территориальное разведение двух потоков жителей, постоянных и гостей. Э
то решается на уровне концепции, на уровне планирования. Важно грамотно сделать зонирование, чтобы арендные коттеджи не мешали, а поддерживали продажи в постоянной части поселка. Многим клиентам нужно сначала попробовать загородную жизнь на вкус, примерить на себя, почувствовать место.
И только при грамотно выбранной локации, разведении потоков жителей и развитой общей внутренней инфраструктуре поселка, такой тест-драйв приведет к покупке.
- Апарт-отели будут приживаться в таких природных местах?
- Они уже есть, строятся новые. Есть загородный клуб «Дача», таунхаусы в «Илоранте», будет большой проект «Строительного треста» в Орехово, заявлен апартамент-комплекс на Прохладном озере; в Курортном районе много апарт-отелей.
Оптимальный вариант - смешанный, когда можно выбирать: арендовать коттедж или номер в гостинице. В коттеджном поселке «Сосны» прямо на территории построены и ресторан, и апартаменты. И они классно соседствуют. Люди приезжают посмотреть, как идет строительство их будущего дома…
Думаю, перспективны именно комплексные, смешанные проекты. За ними будущее. Если у тебя большой участок - есть смысл делать продукт для разных групп, для разных целевых аудиторий.
Это, безусловно, интересный, правильный и перспективный бизнес, главное - грамотно подойти к вопросу.