Москва — один из крупнейших городов мира с огромным количеством автомобилей на дорогах. Поэтому вопрос обеспеченности парковочными местами является одной из актуальных проблем для жителей столицы.
В Москве существует огромное количество платных и бесплатных парковок, как на улицах, так и во дворах многоквартирных домов. При этом часто можно наблюдать, что автомобилисты вынуждены искать парковочные места долго и тратить на это много времени. Особенно это касается районов с плотной застройкой и ограниченной территорией для парковки.
Важным аспектом градостроительства в этой связи являются нормы обеспеченности жилых комплексов машиноместами для создания комфортных условий для жильцов и решения проблемы нехватки парковочных мест в городах.
Но востребованы ли машиноместа в жилых комплексах у покупателей?
Какие решения мы считаем оптимальными для больших городов
Оптимальными для городов являются подземные парковки. Подземный паркинг позволяет разместить достаточно большое количество машиномест без использования дополнительных площадей, и такой паркинг проектируется, если площадь будущей застройки ограничена (что в городе происходит практически всегда).
Для водителей подземный паркинг удобен тем, что машиноместа расположены близко к квартирам (обычно имеется лифт с жилых этажей на паркинг) и в любую погоду сохраняется комфортный доступ к машине.
Подземные парковки не портят внешний вид комплексов, тогда как наземные парковки влекут за собой загороженные дворы, малое количество зелени и нерациональное использование придомовой территории. На таком паркинге автомобиль ни от чего не защищен, занимает пространство во дворе, в пиковые часы бывает сложно найти место. Что касается многоуровневых паркингов, то они не только не являются украшением комплекса, но и часто находятся далеко от квартиры.
Какие решения сегодня используют застройщики
Существуют нормативы, по которым застройщики должны включать в проект определенное количество парковочных мест.
Норма количества машиномест зависит от «комфортности» жилья:
- около 20 машиномест на каждые 100 квартир необходимо предусмотреть в эконом-классе;
- около 60 машиномест на каждые 100 квартир — в комфорт-классе;
- 1–2 машиноместа на каждую квартиру — в бизнес- и элитном классе.
Чаще всего застройщики планируют подземный паркинг. Наземный многоуровневый паркинг проектируется в крупных проектах, часто в Новой Москве, и даже в этом случае застройщики редко ограничиваются только многоуровневым паркингом и совмещают оба вида («Испанские кварталы», «Городские истории», «Саларьево парк», «Новые Ватутинки Десна», «Цветочные поляны» и др.).
Чем глубже находится паркинг, тем сложнее и дороже его строительство обойдется для застройщика. Строительство многоуровневого паркинга относительно дешево для застройщика, но портит внешний вид проекта, а использование земли, занимаемое паркингом, является не самым рентабельным.
Особенности, которые застройщики используют в подземных паркингах: отдельные мотоместа, веломеста, наличие автомойки и зарядок для электромобилей, возможность valet-паркинга, система Klaus, размещение кладовок.
С 1 марта 2022 года законодательно закрепилась возможность хранения электромобилей и подзаряжаемых гибридных автомобилей с оборудованием для их зарядки в наземном паркинге или подземном паркинге не ниже 1-го подземного или подвального этажа. Ранее, до принятия этих изменений, вопрос регулирования возможности устройства зарядных станций/розеток для электромобилей однозначно не был решен на законодательном уровне.
Сейчас зарядки либо возможность установки зарядок можно встретить в комплексах любого класса от комфорта («Страна Озерная», PROFIT, «Level Южнопортовая», ALIA) до элитного («Поклонная 9», Forum). Это позволяет повысить «экологичность» комплекса, придает статус, и, конечно, решает проблему владельцев электрокаров, число которых растет. По данным агентства «АВТОСТАТ», в Москве зарегистрировано 9,4 тыс. электромобилей (на 1 января 2024 года).
Сложности паркинга в основном связаны с тем, что парковочные места дорого строить и сложно продавать. К концу продаж квартир нераспроданный паркинг — обычная ситуация для застройщика.
Однако в 2024 году наметился рост интереса москвичей к покупке машиномест
В январе 2024 года отношение проданных физлицам по ДДУ машиномест к проданным по ДДУ помещениям (здесь и далее — квартирам и апартаментам) достигло 34%. То есть одна покупка машиноместа приходилась на каждый третий договор на помещение. В феврале соотношение выросло до 41,5%.
Наибольший всплеск активности произошел в сегменте «комфорт». Здесь зимой 2024 года 4 собственника помещений из 10 приобретали парковочное место. Ранее этот показатель редко превышал 2 из 10, а в 2023 году и вовсе только 1 из 10 собственников квартиры или апартамента интересовался парковочным местом.
В апреле 2024 года в Москве в новостройках было продано 1290 машиномест, что на треть больше, чем в апреле 2023 года.
А что в это время происходило с продажами квартир и апартаментов?
В 2023 году спрос на квартиры и апартаменты находился на высоком уровне. За год было продано 75,5 тысяч помещений, что на 34% больше, чем за 2022 год. При этом парковочных мест за 2023 год застройщики продали 13,4 тыс. штук — только на 13% больше, чем годом ранее. Отношение проданных машиномест к помещениям сократилось.
В 2024 году количество сделок на квартиры и апартаменты снизилось. Январь и февраль 2024 года были неуспешными для застройщиков. Рост интереса к недвижимости, который продолжался всю вторую половину 2023 года, остановился. В начале 2024 года количество зарегистрированных ДДУ сократилось не только относительно конца 2023 года, но и год к году. При этом спрос на машиноместа не был потерян.
Действительно ли москвичи решили «парковать деньги» в паркинге вместо квартир?
Как правило, продажи машиномест начинаются позже продаж квартир и апартаментов. К старту продаж машиномест формируется «отложенный спрос» у собственников, которые уже приобрели квартиру или апартамент в комплексе. Так, большое количество собственников, купивших квартиры и апартаменты в 2023 году, продолжили проявлять интерес к покупке парковочных мест и в 2024 году. А так как количество желающих купить квартиру или апартамент сократилось, то отношение покупаемых мест в паркингах к продаваемым помещениям выросло.
То есть динамика покупок машиномест носит несколько отложенный характер. Чем больше квартир и апартаментов продается сегодня, тем больше машиномест будет продано через полгода-год. В 2023 году случился всплеск спроса на квартиры, а в 2024 году этим собственникам понадобились машиноместа. Можно прогнозировать, что из-за нынешнего снижения интереса к приобретению квартир и апартаментов в 2025 году продажи мест в паркингах также упадут.
Вторая тенденция заключается в том, что в связи с изменением условий ипотечного кредитования часть инвесторов, которые ранее вкладывались в квартиры, сейчас переключились на покупку машиномест с последующей сдачей их в аренду. Машиноместа выгодны тем, что имеют достаточно низкую цену «входа» по сравнению с квартирами, а также не нуждаются в ремонте.
Напоследок — цены. Но тут ничего нового
В апреле 2024 года средняя стоимость машиноместа в «старой» Москве составила 3,4 млн рублей — за год рост составил 12%. На те же самые 12% за 12 месяцев росла цена квадратного метра жилья и апартаментов — с 480 тысяч рублей до 539 тысяч рублей.
Вывод
Владение машиноместом — это в современных реалиях скорее необходимость для автомобилистов, чем прихоть. Поэтому часто вместе с приобретением квартиры многие собственники рассматривает также и приобретение места в паркинге того же комплекса. Несмотря на условную «дороговизну» такого удобства, примерно 2 из 10 покупателей помещений приобретают машиноместо. Однако в последнее время наблюдается рост количества сделок по машиноместам. На это есть несколько причин.
Во-первых, наблюдаемый всплеск спроса на машиноместа начался в 2024 году. При этом ажиотажный спрос на квартиры был раньше — в 2023 году. Приобретение машиномест носит «отложенный» характер, так как старт продаж парковочных мест происходит позже старта продаж квартир и апартаментов. Из-за этого большое количество покупателей недвижимости в 2023 году сегодня интересуются покупкой машиноместа, в то время как на рынке квартир и апартаментов — затишье.
Во-вторых, часть инвесторов, которые раньше вкладывались в квартиры и апартаменты для сдачи в аренду, после усложнения условий льготной ипотеки и сокращения лимитов в декабре 2023 года, инвесторы переориентировались на более дешевые лоты — машиноместа. Это повлекло за собой всплески инвестиционных продаж машиномест в ряде комплексов.
Так, в начале 2024 года на 10 квартир и апартаментов приходилось уже не 2, а 3–4 продажи машиномест. Но из-за спада активности на рынке квартир и апартаментов в будущем можем ожидать снижение интереса к местам в паркинге.
Наши самые свежие новости попадают в телеграм: