Все чаще ко мне как к ландшафтному архитектору обращаются за проектом базы отдыха, турбазы, глэмпинга. Больше всего приходят клиентов с участками ИЖС, но появляются и запросы от покупателей бывших пионерлагерей, которых около Москвы очень много, и они расположены в прекрасных местах!
Вот такие запросы ко мне приходят.
Отличается ли проектирование таких территорий для сдачи домиков в аренду посуточно или на длительный срок и как не ошибиться на стадии поиска необходимой земли для гостиничного бизнеса? Давайте разбираться.
У вас есть земля со статусом ИЖС, и вы там планируете построить несколько домиков, какую-то минимальную инфраструктуру и сдавать их посуточно.
Можно ли использовать участок ИЖС для сдачи дома в аренду?
Нет, нельзя. Закон не разрешает использовать жилое помещение для целей, отличных от проживания. В том числе его нельзя сдавать в аренду организациям для предпринимательской деятельности. Запрет следует из статей 288, 607, 671 ГК и статьи 17 ЖК.
Построить несколько жилых домов на ИЖС не запрещено, а вот сдавать их – это гостиничные услуги.
Под такие услуги нужно обязательно открывать ИП и менять вид текущего использования земли.
Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью.
Для осуществления предпринимательской деятельности на участке под ИЖС правообладатель участка должен изменить разрешенный вид использования участка на «Гостиничное обслуживание» - код 4.7 Классификатора, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
В некоторых случая нельзя изменить вид разрешенного использования участка. Собственник не сможет изменить ВРИ участка, если в правилах землепользования и застройки нет желаемого ВРИ в территориальной зоне, на которой находится участок.
Это мы с вами обсудили случай посуточной кратковременной аренды, а вот с долгосрочной арендой дело другое.
На участке под ИЖС допускается постройка жилья для постоянного проживания с оформлением регистрации. Тем самым, вы можете найти арендаторов на долгий срок и оформлять им временную регистрацию и заключать договор аренды, оформив себе самозанятость.
Так где же искать правила землепользования?
ПЗЗ – это Правила землепользования и застройки, нормативный документ о статусе земли.
Если участок уже у вас в собственности, то бесплатно выдадут в МФЦ.
Если планируете покупку участка, то ПЗЗ находится на общедоступных государственных ресурсах и, чаще всего, это сайт администрации района. Если, например, вас интересуют земельные участки в Домодедовском районе Московской области, то ищите «ПЗЗ Домодедовского района»
Если же в ВРИ есть вид разрешенного использования, то перевести ИЖС в коммерческую все равно непростой путь.
Помимо соседей, приходится получать разрешения от Водоканала, Экологов, Архнадзора, Роспотребнадзора и других государственных служб. Ходатайство о переводе не должно нарушать зонирование территории и местные правила землепользования и застройки.
Еще до начала процедуры смены вида разрешенного использования нужно представлять себе, что возможности вашего земельного участка позволят получить разрешение на строительство и разместить будущий коммерческий объект без нарушения ГПЗУ и санитарных норм.
Причины отказа перевода ИЖС под коммерческие объекты.
По закону отказать в рассмотрении ходатайства могут из-за неверно оформленных документов или при подаче заявления ненадлежащим лицом.
Отказать в переводе могут из-за найденных нарушений или невозможности осуществить перевод в коммерческие земли. Самым труднопреодолимым отказом является несоответствие пожеланий заказчика генеральному плану развития территории. Все возможные причины указаны в законе и о них стоит знать заранее.
Таким образом, сроить бизнес по посуточной аренде домиков на земле ИЖС – задача непростая. На самом деле для таких нужд должен быть статус земли Рекреация.
К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
Статья 98 Земельного Кодекса РФ. В зоне рекреации можно строить объекты, отвечающие целевому использованию таких земель: дома отдыха, гостиницы, парки, беседки. Строительство домов под ИЖС запрещены.
В продаже таких земель, конечно, меньше, чем ИЖС, и размеры их большие, что не позволяет их купить человеку под малый бизнес с малым капиталом.
Соответственно, и проектирование объектов на территориях с разным назначением будет отличаться и руководствоваться нужно разными СНИПами.
На мой взгляд, страна нуждается в качественных гостевых домах, поэтому нормативные правила использования должны меняться. Считаю, что должны быть разработаны поправки, новые законопроекты для строительства домиков для аренды на собственной земле со статусом ИЖС и даже СНТ. На проект ко мне приходят в большей степени такие клиенты. Это все говорит о запросе времени. Но это пока желания, а сейчас в правовом плане нужно руководствоваться законами упомянутыми выше.
В данной статье я описала существующие регламенты. Возможно, в ближайшее время можно ожидать каких-либо послаблений. В любом случае, на стадии проекта можно расположить домики таким образом, чтобы в последствии размежевать участок, превратив его в несколько небольших с отдельными домами.
На данный момент мне не известны случаи, когда приходит проверка на участок ИЖС, где есть домики для аренды.
Меня зовут Оксана Черных, я – ландшафтный архитектор по специальности. Практикую с 2015 года, закончила МАРХИ. Я создала этот блог для того, чтобы делиться с вами именно актуальной и полезной информацией, основанной на личном опыте.
Вы также можете обратиться ко мне c любым вопросом: от консультации до создания проекта и его реализации. Все ссылки есть в шапке профиля. Я с удовольствием сочиню для вас достижимую мечту!
Более подробно о проекте базы отдыха есть у меня на сайте оксаначерных.рф
Друзья, любая ваша активность (лайки, комментарии, репосты) продвигает этот полезный блог. Буду рада и признательна вам, если вы поделитесь моими публикациями на своих страницах, чтобы как можно больше людей узнали об этом канале.
В ваших комментариях я нахожу новые темы для своих статей. Задавайте вопросы, делитесь своим опытом. В своих статьях я стараюсь раскрыть тему в рамках приобретенных мною знаний и опыта. И хочу поблагодарить вас за то, что на моем канале Садовник Агаты Кристи вы также делитесь своими результатами. Здесь каждый из вас найдет ответы на свои вопросы.
Подписывайтесь на мой Телеграм-канал
У меня есть еще интересные материалы на канале:
Друзья, расскажите, что для вас важно на базе отдыха?