В последнее время споры с управляющими компаниями стали частой причиной обращения в суды. В данной статье рассмотрены основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники и жильцы домов и наиболее рациональные пути их решения.
Проблема 1: Низкое качество услуг (отсутствие уборки, ремонта и прочее)
Проблема 2: Управляющая компания увеличивает взносы без согласия общего собрания собственников.
Проблема 1: Низкое качество услуг (отсутствие уборки, ремонта и прочее)
Решение:
Обязанность управляющей компании предоставлять полные и качественные услуги по содержанию имущества, которое вверено в управление закреплена не только в договоре, в который данная обязанность включается, но и в самом законодательстве, особенно если речь идет о многоквартирных домах. Пункт 2.3 статьи 46 устанавливает:
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
Как определить соответствуют ли услуги управляющей компании требованиям по качеству?
В первую очередь стоит обратиться к договору, требования, установленные в нем являются обязательными и управляющая компания не может отказываться от их исполнения. Однако не всегда договор исчерпывающе регулирует деятельность управляющей компании.
В связи с этим существуют местные распоряжения, к примеру Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы от 8 июля 2021 г. N 01-01-14-155/21 "Об утверждении Регламента работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Однако подобные распоряжения признаются методическими и являются обязательными лишь в двух случаях:
- В договоре указано на то, что управляющая организация должна действовать в соответствии с местным распоряжением.
- Управляющая организация государственной формы собственности, управляющая многоквартирными домами, в которых применяются цены за содержание жилых помещений, утвержденные правительством Москвы (либо иного субъекта).
Вне зависимости от того, где находится многоквартирный дом, такие распоряжения должны соответствовать общим нормативным актам, именно поэтому, если распоряжения не установлены или не применимы (не соответствуют случаям, описанным выше) стоит руководствоваться федеральными подзаконными правовыми актами:
- постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";
- постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов";
- постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения";
- постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410 (ред. от 19.03.2020) "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования";
- постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами";
- постановление Правительства РФ от 24.06.2017 N 743 "Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах";
- СанПиН 3.3686-21 "Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней";
- МДК 2-03.2003 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170);
- ГОСТ Р 55964-2014 "Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации";
- СП 255.1325800.2016 Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения;
- СП 372.1325800.2018 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации.
Что предпринять для устранения проблемы?
Если услуги управляющей компании не соответствуют данным актам, можно предъявить требования к управляющей компании о приведении оказываемых услуг в соответствие с требованиями, установленными договором и законодательством, перерасчете платежных документов (взыскание неосновательно полученных сумм (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Тот самый "+"
Если неудобства принесли моральный вред, можно включить и требование о компенсации морального вреда (Статья 151 ГК РФ). Кроме того, предусмотрена гражданско-правовая ответственность в виде: уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), возмещения убытков, вреда (ст. ст. 12, 15, 1095 ГК РФ, п. п. 1, 3 ст. 14, ст. 15, п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"). В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей":
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Данное требование также необходимо указать, однако только в иске, если претензия будет изначально необоснованно отклонена управляющей компанией. Штраф считается от всей суммы, которая взыскивается с истца. Это именно те дополнительные плюсы, о которых говорилось в заголовке.
Требования необходимо изложить в претензии и направить заказным письмом с описью вложения на юридический адрес управляющей компании. Претензия - попытка досудебного урегулирования спора. В законодательстве обязательный претензионный порядок для споров с управляющей компанией не предусмотрен, однако почти всегда он установлен в договоре. Поэтому необходимо внимательно проанализировать положения договора прежде, чем подавать иск в суд. Если претензионный порядок установлен, то только после претензии иск может быть подан в суд.
Как в претензии, так и в исковом заявлении в мотивировочной (заключительной) части основывать требования необходимо на нормах законодательства, в случае с управляющей компанией, это положения ч. 2 ст. 162 ЖК РФ:
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме и пр.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Поскольку требования также будут основаны на положениях договора, стоит указать и статью 309 ГК РФ:
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В зависимости от обстоятельств могут быть применены и другие нормы законодательства. Также можно использовать другие способы, например обращение с жалобой в саморегулируемую организацию (СРО), ведь большинство управляющих компаний входят в те или иные СРО, где предусмотрены значительные штрафы за нарушения.
Более того, есть возможность обратиться с жалобой в такие органы, как:
- Роспотребнадзор
- Жилищную инспекцию
- Прокуратуру
Для управляющей компании, нарушающей законодательство предусмотрен широкий перечень санкций в сфере административной ответственности, которые включают в себя штрафы, поэтому в большинстве случаев управляющие компании стремятся урегулировать спор в досудебном порядке, без привлечения дополнительных органов. Мы используем обращения во все компетентные органы для разрешения проблемы, подготавливаем претензии и исковые заявления. Опишите суть проблемы и мы займемся этим.
Проблема 2: Управляющая компания увеличивает взносы без согласия общего собрания собственников.
Решение:
Верховный суд в "Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022) признал незаконным увеличение управляющей компанией платы за оказываемые услуги без соответствующего решения общего собрания собственников. В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Обязанность вносить взносы закреплена за собственником в ч. 1 ст. 158 ЖК РФ:
собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Если управляющая компания все же повысила взносы в одностороннем порядке, достаточно обратиться в уполномоченный орган по субъекту, после проверки которого будет произведен перерасчет излишне рассчитанных взносов, в противном случае управляющую компанию ждет штраф и другие санкции.
В случае отсутствия одобрения повышения тарифов общим собранием, необходимо будет найти другую управляющую компанию, которая согласится работать по старым тарифам, что, конечно, случается достаточно редко, поскольку коммерческие компании стараются придерживаться среднерыночных цен.
Если по каким-либо причинам прийти к единому решению на общем собрании собственников не удастся, управляющая компания будет выбрана администрацией, а тарифы будут установлены в соответствии с нормативными документами, которые утверждены на местном уровне. Об этом свидетельствует пункт 4 статьи 158 ЖК РФ:
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации
В случае, если услуги управляющей компании оставляют желать лучшего, а тарифы растут, возможно действительно стоит рассмотреть смену управляющей компании на общем собрании. Однако для этого сначала необходимо проанализировать договор и определить исполняет ли надлежащим образом свои обязанности управляющая компания.
Когда обязанности управляющей компании не исполняются или исполняются некачественно, можно направить претензию с требованием произвести перерасчет уплаченных сумм за вычетом платы за неисполненные услуги, иногда управляющая компания еще на этапе досудебного урегулирования может принять требования и проблема разрешиться. Опишите суть проблемы и мы займемся этим.