Власти намерены ограничить строительство квартир небольшой площади. Таким образом предполагается стимулировать россиян к покупке одно-, двух- и трёхкомнатных квартир и выполнить поставленные планы по обеспечению граждан жильём из расчёта не менее 33 квадратных метров на человека. Однако привести задумка может к противоположному результату.
Формального запрета на строительство студий вводить не планируется. Решено применить иное решение: госэкспертиза перестанет согласовывать проекты, в которых площадь квартир меньше минимально установленных размеров. Согласно СНиП минимальная площадь однокомнатных квартир должна составлять 28 квадратных метров, двухкомнатных – 44 квадратных метра, трёхкомнатных – 56 квадратных метров. При этом не факт, что исчезнут студии как формат жилья. Понятие «квартира-студия» в нормативных актах отсутствует и так, юридически они считаются однокомнатными квартирами с отсутствующими перегородками. Потому как явление студии останутся, однако их площадь вырастет. Сегодня она составляет в среднем 20–22 квадратных метра. Пока что ограничения коснутся столичного региона и Санкт-Петербурга, однако аналитики полагают, что «студийное эмбарго» затронет всю страну.
Решение выглядит во многом оправданным. В некоторых новостройках студии занимают до половины от общего количества имеющихся квартир. Для застройщиков это выгодно – можно заработать больше. В то же время растёт количество жильцов, что увеличивает нагрузку на инфраструктуру: нужно больше парковочного пространства, больше поликлиник, школ и т.д. Так, компания AFI Development Льва Леваева и Марка Гройсмана заканчивает возведение 52-этажного небоскрёба, где из 1216 квартир 910 будут составлять студии. В результате жители соседних домов с ужасом ожидают, когда все обитатели «человейника» окажутся на дорогах и выйдут на остановки.
Тем не менее прямым поводом ограничить строительство студий стал новый майский указ, подписанный Владимиром Путиным после своей инаугурации. В нём ставится цель довести обеспеченность россиян жильём из расчёта не менее 33 квадратных метров на человека к 2030 году и не менее 38 квадратных метров – к 2036-му. Сейчас, согласно данным Росстата, на каждого гражданина РФ приходится 28,8 квадратного метра. Таким образом, в ближайшую пятилетку требуется совершить рывок. А микроквартиры явно мешают достижению поставленных целей. И если их убрать с рынка, застройщикам придётся строить жильё большей площади, что поможет дойти до плановых показателей.
Загвоздка в этом плане заключается в следующем. Вряд ли кто-то поспорит, что студии граждане покупают не из-за того, что обожают жить в тесноте, а потому что на покупку полноценных квартир у них просто нет денег. Соответственно и застройщики ориентируются на потребительский уровень граждан. По оценкам «Циан.Аналитики», за пять последних лет площадь квартир в больших городах страны уменьшилась в среднем на 7–18%. В результате граждане всё чаще покупают именно студии. Очередным драйвером спроса на малогабаритные квартиры стало ужесточение условия выдачи льготных ипотечных займов, случившееся в конце прошлого года.
Другой момент – именно студии дают застройщикам наибольшую маржу. К чему приведёт запрет на их строительство? Догадаться нетрудно, и эксперты рынка это подтверждают: чтобы не терять прежнюю прибыль, девелоперы увеличат цены на одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры. Одновременно вырастут цены на студии в домах, которые сейчас достраиваются – на них вводимые ограничения не распространяются. Как предполагает эксперт по недвижимости Олег Силкин, достраиваемые студии приблизятся в цене к «однушкам», а те, в свою очередь, – к «двушкам». «Для граждан с небольшим достатком, которые хотели бы приобрести собственную недвижимость без крупного первого взноса на ипотеку, это печальная новость», – резюмирует он. В плюсе окажутся разве что владельцы студий, которые смогут с большей выгодой продать их на вторичном рынке.
Тем временем
Россияне больше не стремятся побыстрее погасить ипотечные кредиты. Как подсчитали в Центробанке, за первый квартал 2024 года заёмщики потратили на досрочное погашение ипотечных кредитов 432,7 млрд рублей – на 20% меньше по сравнению с прошлым кварталом и на 10% меньше, чем в первом квартале 2023 года. Причиной аналитики называют высокую ключевую ставку. Благодаря ей выгоднее стало размещать сэкономленные деньги на депозите, чем направлять их на досрочное погашение кредита. Учитывая, что по некоторым льготным кредитам ставка составляла 4–5%, получается и вовсе парадоксальная ситуация: выходит, что банк сам платит ипотеку за своих клиентов. Кроме того, некоторые заёмщики рассчитывают на то, что сумма займа окажется со временем «съедена» инфляцией.