Эксперты KazanFirst прогнозируют рост цен на жилье, новые программы от застройщиков и затишье.
1 июля закончится льготная ипотека с господдержкой под 8%, ее конец подтвердил замминистра финансов РФ Иван Чебесков. Эту программу запустили в 2020 году во время пандемии, чтобы повысить доступность жилья в условиях COVID-19 и спроса на жилье. Она стала основным драйвером развития рынка жилья и повышения цен. В связи с этим льготную ипотеку продлевали, но с изменением условий: изначальный размер первоначального взноса составлял 15% от стоимости жилья, затем – 20% и в конце 2023 года – 30%.
Теперь Центральный Банк выступает за завершение льготной ипотеки без возобновления программы. Об этом сообщила еще в конце марта на пресс-конференции глава Банка России Эльвира Набиуллина. Уже заявлялось, что массовая льготная ипотека приводит к росту цен и разрыва между первичным и вторичным жильем, что снижает его доступность.
cbr.ru
– Что касается льготной ипотеки, наша позиция, что широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. Адресные программы, в том числе семейную ипотеку, мы всегда поддерживали. Но прерогатива здесь за правительством, как будут эти льготные программы сконструированы, – заявила Набиуллина.
По мнению ЦБ, ипотечные программы с господдержкой должны быть доступны тем, кто нуждается в помощи при финансировании покупки жилья. Например, программа семейной ипотеки направлена на оказание помощи семьям с детьми при покупке недвижимости, и это способствует решению демографических проблем.
С момента запуска льготной ипотеки ключевая ставка сильно менялась. В этом году разница между ключевой и льготной ставками двукратная – 16% и 8% соответственно. Вместе с ростом поменялись и условия ипотечных программ.
Что будет с другими видами ипотек
Льготную семейную ипотеку так же планировали отменить 1 июля 2024 года, но Президент Владимир Путин предложил продлить ее до 2030 года. Ставка останется 6% для семей с детьми до шести лет. Также еще на шесть лет продлят дальневосточную ипотеку под 2%.
В конце этого года ожидается конец IT-ипотеки на покупку жилья под 5%. С идеей лишить айтишников данной программы выступал Минфин, об этом сообщали «Известия» со ссылкой на директора департамента финполитики Минфина Алексея Яковлева. По сравнению с другими программами эта лидировала из-за более низкой ключевой ставки.
Изменения по программе сельской ипотеки для покупки недвижимости в небольших населенных пунктах под 3% годовых не планируются.
Несколько цифр по ипотеке в Татарстане
По данным «ДОМ.РФ», в Татарстане по состоянию на 1 апреля 2024 года всего с начала действия программы льготной ипотеки выдали почти 48 тысяч кредитов на общую сумму 174,8 млрд рублей:
– по программе сельской ипотеки выдано 4 444 ипотечных кредита на 12,1 млрд;
– по программе льготной ипотеки для сотрудников IT-компаний с 01.05.2022 выдано 2 480 ипотечных кредитов на 21,9 млрд;
– по программе семейной ипотеки выдано 40,2 тысячи кредитов на 165 млрд рублей.
По данным министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, в республике действует также социальная ипотека для татарстанцев, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, преимущественно для работников предприятий и бюджетных работников. Оплатив первоначальный взнос в размере от 0 до 30% от стоимости квартиры, они получают квартиру на условиях рассрочки платежей на срок до 28,5 года под 7% годовых. Срок ожидания не превышает трех лет. Каждому участнику программы, заключившему договор, при рождении ребенка выделяется безвозмездно целевая субсидия в размере 200 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра жилья значительно ниже рыночной цены на аналогичное жилье. Всего за период с 2005 по 2023 год по программе социальной ипотеки построено 130,5 тысячи квартир общей площадью больше 8 млн кв. м.
В Минстрое сообщили, что льготная ипотека помогала отрасли в период ковидных ограничений и продолжает помогать сегодня, когда экономика страны «переживает столь непростые времена». Общая площадь купленной недвижимости татарстанцами по программе льготной ипотеки составляет 2,7 млн кв. м.
Удорожание квартир неизбежно
После масштабных результатов льготная ипотека под 8% завершается. Эксперты KazanFirst считают, что ей, вероятно, найдут замену.
KazanFirst
Ипотечный брокер Альберт Гафаров напомнил, что отменяют пока господдержку, а изменение условий будет по семейной ипотеке. Он считает, что в любом случае власти придумают способ поддержать строительство, в ином случае это ляжет на плечи застройщиков. Тогда они будут либо снижать цены, либо придумывать акции, программы, чтобы компенсировать потерю господдержки.
– В Казани около 70 строек, а это слишком большой сегмент в экономике республики. В любом случае на самотёк его не оставят. Уже есть информация, что ключевая ставка будет 17%. Думаю, что после отмены льготной ипотеки застройщики будут вынуждены сами субсидировать ставки в рамках приемлемого. В этом случае удорожание квартир неизбежно. Люди, которые хотят решить свои жилищные вопросы, так и будут их решать, – рассказал брокер.
При этом Гафаров не заметил какого-то ажиотажа среди покупателей недвижимости перед окончанием льготной ипотеки.
Специалист по недвижимости Лилия Гарипова в разговоре с журналистом KazanFirst, наоборот, отметила, что сейчас люди стараются воспользоваться возможностью и идет много заявок на ипотеку. Скорее всего будет недолгое затишье, как всегда бывает: происходит событие на рынке недвижимости, и люди впадают в режим ожидания. Как отмечает собеседница, новостройки всегда продавались и будут продаваться, а застройщики будут придумывать разные программы. Например, сейчас развита рассрочка. В этом направлении предложения будут расти.
– Цены будут расти, но не с такой скоростью, как раньше, но пока к снижению стоимости цен на квадратный метр нет никаких предпосылок. У людей есть платежеспособность: кредиты и ипотеки берут, платят, поэтому сейчас даже хотят ключевую ставку повысить, потому что инфляцию не получается остановить. Строительство становится более качественным, интересным и привлекательным. Из-за этого очень много программ, застройщики быстро реагируют, и на новостройки цена каждые две недели повышается. Соответственно, вторичный рынок тоже подтягивается к этому, – поделилась Гарипова.
Специалист предположила, что после отмены льготной ипотеки, скорее всего, будет другая программа, но не такая выгодная, как господдержка. Ставка будет выше 10-12%, а первоначальный взнос увеличится.
Что думают застройщики
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев отметил, что в преддверии полной отмены некоторые покупатели все-таки решились конвертировать свои сбережения в первоначальный взнос, чтобы успеть в последний вагон, что стало неожиданным, потому что первоначальный платеж по их проектам с этой программой составляет порядка 45-60% от стоимости, что довольно много.
– Если раньше программы с господдержкой были основными драйверами продаж, то в последние несколько месяцев всё большую популярность приобретала рассрочка от застройщика – до 35% от общего объема. Это очень ярко иллюстрирует позицию покупателей – откладывать покупку жилья больше нельзя, но они ждут и надеются на стабилизацию ипотечного рынка в будущем, – говорит гендиректор.
Галеев поделился, что для компании важны не льготные ипотечные программы, а разнообразие и баланс рыночных инструментов. Сегодня из-за высокой ключевой ставки рынок недвижимости не способен работать самостоятельно – отсутствие альтернатив банковскому участию ведет в тупик.
– Если мы говорим только о льготной ипотеке под 8%, то в структуре наших продаж этот продукт не работает уже с прошлого года – условия и кредитный лимит этой программы не подходят для рынка городов-миллионников. Насколько известно, в правительстве идет обсуждение других вариантов работы, например, предложение раиса Татарстана Рустама Минниханова о привлечении средств дольщиков на спецсчета под гарантии регионального бюджета. Смысл в том, что вместо процентов банкам застройщик отчислял бы часть средств на строительство социальных объектов: школ и детских садов. Таким образом, строительный сектор получил бы более гибкие финансовые инструменты, а регионы начали бы быстрее решать проблему дефицита соцобъектов, – заключил Галеев.
Коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова отметила, что после отмены льготной ипотеки компания ожидает серьезное снижение спроса на новостройки примерно на 30-40%. Именно столько на данный момент составляет процент сделок по данной программе в их структуре продаж. Для части аудитории, заинтересованной в приобретении жилья, такая покупка станет недоступной. За счет снижения спроса на время остановится рост стоимости квадратного метра в новостройках, а застройщики будут вынуждены создавать новые финансовые инструменты с целью стимулирования спроса.
– Сегодня многие говорят о строительных сберегательных кассах как о новом инструменте альтернативной ипотеке, но соответствующий законопроект еще только рассматривается. Сразу после отмены льготной ипотеки на первый план выйдут предложения от застройщиков по рассрочке, совместные программы с банками по субсидированию ставок, – рассказала Дарчинова.
KazanFirst
В компании отмечают, что для «Новастроя» льготная программа является одним из важнейших инструментов для реализации недвижимости, так как их проекты в агломерации соответствуют требованиям о стоимости не выше шести миллионов. Именно за счет максимального использования государственной и семейной ипотеки удавалось сохранять доступные цены на жилье, не перекладывать на клиентов расходы на дополнительные финансовые программы и субсидии. Пока их стратегия состоит в том, чтобы оценить уровень падения спроса после отмены части программ и далее принимать решение по введению новых инструментов.
Исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова рассказала, что из-за предстоящей отмены льготной ипотеки есть опасения, что активность покупателей снизится.
– Мы всегда стараемся оперативно разработать те или иные финансовые инструменты, которые позволят приобрести квартиру. Живой пример — Новый год. Увеличился первоначальный взнос, взлетела ключевая ставка, и не каждый смог позволить себе господдержку, а стандартные ставки – слишком дорого. Мы пошли навстречу и создали интересный продукт – рассрочку. Человек два года может вносить 15% первоначального взноса, платить комфортные платежи, а потом, когда ставка изменится или программа будет для него подходящая, может перейти на ипотеку или реализовать свою квартиру, в которой живет, – отметила директор на презентации проектов в Лаишевском районе.
Напомним, что заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке состоится 7 июня. Эксперты KazanFirst ожидают ее роста.