По наблюдениям Центробанка, недвижимость в Армении может быть переоценена под влиянием государственных льгот. Теоретически это может создать проблемы плательщикам ипотеки, которых становится все больше. Но практически эти риски не очень велики.
В Армении в 2023 году (и в целом за последние несколько лет) росли и ставки по ипотеке, и цены на недвижимость, что теоретически может означать определенные риски. Об этом заявил на пресс-конференции в рамках годичного отчета о стабильности финансовой системы Армении за 2023 год председатель ЦБ Мартин Галстян.
Он уточнил, что ЦБ не считает эти риски наиболее вероятным сценарием, но учитывает их как один из теоретически возможных.
"Пена" на "пиве"
В частности, налоговые льготы плательщикам ипотеки намного увеличили спрос на нее. Под влиянием такого спроса на жилье и ипотеку дорожает и то, и другое.
В частности, по статистике ЦБ, в 2018-2023 годах общий портфель ипотеки вырос в 4,2 раза, примерно до 1 трлн 70 млрд драмов (по текущему курсу $2,75 млрд). Средние цены на недвижимость в тот же период выросли примерно в 4 с лишним раза - от 100 с небольшим до примерно 450 тысяч драмов (по текущему курсу $1 150 - за квадратный метр).
Следовательно, недвижимость во многом дорожает за счет не чисто рыночных факторов, а искусственно (благодаря налоговым льготам) "накачанного" спроса. Он создает рыночно неоправданную наценку (образно говоря, "пену" в пивной кружке).
"От экспертов мы получаем сигналы о том, что рынок находится в такой точке, где неопределенность очень высока. Тех тенденций роста, которые были в прошлые годы, сейчас больше нет. Кроме того, из-за неопределенности выросла маржа между ценами купли и продажи квартир", - добавил Галстян.
Теоретический риск
Теоретически, если эта "пена" спадет, цены на недвижимость могут снизиться до 30%, и тогда многие плательщики ипотеки будут платить те же деньги за дом, который отныне будет стоить на 30% дешевле. Но этот сценарий наихудший из возможных, который в ЦБ не рассматривают как основной.
Дополнительному риску подвержены заемщики ипотеки с плавающей ставкой (в 2022 году доля таких кредитов составляла около трети от всей ипотеки, за 2023-й она пока не приводится, но значительно не изменилась - ред). Они, вдобавок к рискам перегрева рынка (пусть эти риски и не столь значительны), подвержены риску изменения процентной ставки на годы вперед.
Повышенный спрос на недвижимость выражается и в том, что за последние 5 лет значительно выросло число заемщиков, на имя которых оформлено более одного ипотечного кредита. В 2018 году доля заемщиков с двумя ипотеками составляла чуть больше 4% (от общего числа плательщиков ипотеки), а с тремя и более – около 2%. По итогам 2023 года эти проценты выросли примерно до 14% и 4%. Соответственно, для них все названные риски умножаются вдвое и втрое.
Практическая реальность
Но если говорить не о наихудших сценариях, а о реальных, то, как отметил Галстян, кредитная нагрузка домашних хозяйств за последние годы сильно не выросла. По данным ЦБ, в 2023 году она составила около 13% (тогда как в 2014-2015 годах превышала 15%). При этом доля проблемных ипотечных кредитов за последние годы сокращается: если в 2018-м она составляла около 3%, то по итогам 2023-го – менее 1%. Риски смягчаются и тем, что для значительного числа плательщиков ипотеки проценты платит государство (правда, эти риски остаются, они просто "переходят" из частных карманов в государственный).
Анализ возможных рисков осложняется тем, что официальная статистика цен на недвижимость может отклоняться от реальности, так как основывается на ценах, которые требуют продавцы, а не на итоговых ценах продажи (иногда зазор между этими цифрами может быть не столь уж маленьким - ред).
И наконец – о процентах
Галстян вновь прокомментировал волнующий многих вопрос: почему процентная ставка ЦБ снижается, а проценты по ипотеке – пока нет (или очень мало).
С декабря 2020-го по июнь 2023-го ЦБ повысил ключевую ставку с 4,25% до 10,75%, но ставки по кредитам выросли значительно меньше, поэтому теперь они и снижаются меньше.