Приобретение жилья остается самым популярным направлением для использования средств материнского (семейного) капитала (МСК). Но при этом многие супруги совершают ошибки, которые впоследствии могут привести к серьезным проблемам.
1. Вкладывают материнский капитал в добрачную квартиру
Главным условием, при котором государство направляет средства МСК на приобретение жилья, является выделение долей в купленной квартире или доме всем членам семьи обладателя сертификата на МСК (п. 15.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862).
И никаких исключений из этого правила для добрачного жилья (которое не является совместной собственностью супругов) не предусмотрено.
Поэтому может возникнуть такая ситуация: до брака человек приобретает себе квартиру, взяв ипотечный кредит. Затем он вступает в брак, в семье рождаются дети — возникает право на МСК, и супруги направляют эти средства на погашение остатка долга по ипотеке.
Долг закрыт, все замечательно — но теперь супруг, который был единственным собственником этой квартиры, должен выделить доли в ней всем членам своей семи (в т.ч. второму супругу).
Таким образом, квартира перестает быть его личной собственностью: второй супруг получает право требовать выдела своей доли — и в случае спора суд его поддержит (см. например, решение Заельцовского р-го суда Новосибирска № 2-1076/2018).
Если бы ипотечный кредит выплачивался без МСК, квартира так и осталась бы личной собственностью супруга.
2. Выделяют всем членам семьи равные доли
Многие считают, что доли в жилье, купленном на средства МСК, должны быть равными для всех членов семьи.
Но это не совсем так: доли должны быть равными только в пределах суммы МСК, вложенной в приобретение жилого помещения (п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом ВС РФ 22 июня 2016 г.). Поэтому достаточно выделить членам семьи доли, пропорциональные сумме средств МСК — и требование закона будет выполнено.
Например, квартира стоит 4,5 млн рублей, из которых 450 тысяч оплачены средствами МСК. Как видно, на МСК здесь приходится только 1/10 — поэтому каждому члену семьи полагается 1/40 в праве собственности на квартиру.
Если выделить детям по 1/40, в дальнейшем будет проще решить вопрос с органами опеки для обмена квартиры на новую, нежели когда у детей будет по 1/4 (ст. 37 ГК РФ).
3. Супруги выделяют доли в совместной квартире не только детям, но и себе
Квартира, которая находится в совместной собственности, уже включает в себя равные доли супругов (по правилам законного режима имущества супругов).
Поэтому выделение им дополнительных долей по правилам использования средств МСК здесь не требуется — достаточно выделить доли только детям, а остальная часть квартиры останется в совместной собственности (такое соглашение не требует нотариального удостоверения).
Если же супруги все-таки решат выделить себе доли наравне с детьми, оформлять такое соглашение придется у нотариуса (а это дополнительные расходы, и немалые).
Подробная инструкция о том, как выделить доли в жилом помещении членам семьи без обращения к нотариусу (с шаблонами соглашений), доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.