В Петербурге несостоятельными ежемесячно становится порядка 1 тыс. жителей города. Сделки с недвижимостью с такими лицами опасны, но возможны, если инициировать дополнительные проверки и заключать договоры под надзором нотариата.
Покупка имущества на торгах
Если гражданин не справился с собственными финансовыми обязательствами и уже находится в процедуре банкротства, конкурсный управляющий инициирует продажу его имущества на торгах. По оценкам Банка России, в 2023 году у ипотечных должников Петербурга таким образом продано жилья на 3,4 млрд рублей. Покупать такие квартиры выгодно: дисконт от среднерыночной стоимости может достигать 40%. Но не всегда всё проходит гладко. Например, когда речь идёт про доли в праве собственности на недвижимость (комнаты, машиноместа и т.д.) или доли в уставном капитале ООО, сделки с которыми подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Зачастую конкурсные управляющие забывают о преимущественном праве покупки, которым обладают совладельцы, — рассказывает нотариус Юлия Липатова. — И когда к нам приходят победители торгов за удостоверением соответствующих договоров, мы вынуждены их расстраивать. Если в документах нет отказа всех совладельцев от приобретения данной доли, либо конкурсный управляющий не уведомлял совладельцев в установленные законом сроки, то из-за невозможности заключить договор торги придётся проводить заново, уже с соблюдением всех необходимых формальностей, а значит, это потеря и времени, и денег".
Казалось бы, конкурсные управляющие — профессионалы. И должны готовить документы строго в соответствии с требованиями закона. Но, как показывает практика, по мере роста количества банкротств не каждый из них успевает справиться с нагрузкой.
Не лишним будет нанести визит к нотариусу, даже если сделка с потенциальным банкротом не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Часто покупатели этим пренебрегают из-за мнимой экономии.
"Человек на торгах приобрёл жильё, сделал в нём ремонт. И вскоре сталкивается с судебным процессом по оспариванию этой сделки, так как супруга банкрота, кто-то из его кредиторов либо совладелец, чьи права были нарушены, не согласны, — отмечает Юлия Липатова. — Нотариат же осуществляет превентивное правосудие, мы досконально проверяем документы, чтобы исключить потенциальные риски возникновения судебных претензий".
Нотариус проверяет, был ли у супругов составлен брачный договор, утверждены ли управляющим правила реализации имущества, есть ли отказы совладельцев от преимущественного права покупки и так далее. Какой бы привлекательной ни была цена объекта недвижимости, в случае малейших сомнений лучше отказаться от покупки, чтобы не потерять свои деньги.
Действия при банкротстве
Есть и обратная сторона: человек продаёт квартиру по рыночной цене, утверждая, что он планирует улучшить свои жилищные условия. Спустя некоторое время добросовестного покупателя вызывают в суд, где требуют признать сделку недействительной. Такие примеры уже становятся распространёнными, потому что ни МФЦ, ни Росреестр, ни ипотечные банки не проверяют продавца на предмет процедуры банкротства.
Каждый случай индивидуален: признан ли гражданин банкротом, обладает ли признаками вероятного банкротства или находится в процедуре реструктуризации долгов. От этого зависят и последствия. Нотариусы в обязательном порядке при совершении любых сделок проверяют информацию о банкротстве лица. Кроме того, отдельный пласт проблем возникает и в отношении наследодателей или наследников при оформлении наследства. Если элемент банкротства присутствует, то любое совершение сделки, оформление наследства, заключение того или иного соглашения приобретает ряд особенностей.
Число банкротств физлиц растёт, их имущество реализуется. Растёт и количество случаев, когда в ходе проверок документов по сделкам с недвижимостью выявляется, что одна из сторон — банкрот. Соответственно, всё чаще финансовые управляющие обращаются к нотариусам, — резюмирует президент Нотариальной палаты Петербурга Мария Терехова. — Мы объясняем каждому участнику возможные последствия. Конкретная сделка требует своего конкретного решения и только грамотно оформленные документы помогут добросовестным покупателям в будущем не лишиться своего имущества, а гражданам-банкротам рассчитаться с кредиторами".
https://www.dp.ru/a/2024/05/20/notarialnaja-zashhita-ot-bankrota?from=dzen-news