Действие программы льготной ипотеки подходит к концу, и с большой долей вероятности продлевать ее больше не будут. Эксперты опасаются, что после 1 июля строительный рынок впадет в кризис.
После коррекции условий льготной программы Минфином и Банком России у игроков рынка недвижимости не осталось сомнений в том, что безадресную поддержку окончательно свернут. Действие программы льготной ипотеки рассчитано до 1 июля, и пока нет никаких оснований полагать, что ее могут продлить.
Напомним, что в декабре 2023 года правительство страны изменило ряд параметров по льготной ипотеке, снизив максимальный размер кредита для всех регионов, включая столичные, до 6 миллионов рублей. Ранее в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области максимальный кредит по льготным ипотечным программам составлял вдвое больше, а именно 12 миллионов рублей. Кроме того, повысили первоначальный взнос с 20% до 30%.
В Казани почти не осталось квартир, которые подходят для покупки по льготной ипотеке
Хотя семейная ипотека и ИТ-ипотека продолжат свое действие, прекращение действия льготной ипотеки на новостройки больно ударит по первичному рынку. В настоящее время рыночная ставка по ипотеке составляет 17-20%. Объемы жилищного кредитования уже ниже прошлогодних. Согласно данным Банка России, в марте 2024 года банки выдали клиентам-физическим лицам в Татарстане 76,2 миллиарда рублей, и только 16,5 миллиарда из них составили ипотечные кредиты. По сравнению с мартом 2023 года темпы снизились на 15,1%. Подобную динамику выдачи ипотеки регулятор связывает с изменением условий по льготной ипотеке и высокими рыночными ставками.
Снижение спроса подтверждают и банки. Управляющий ВТБ в Татарстане-вице-президент Марьям Давлетшина сообщила, что за первый квартал 2024 года в банке выдачи 1700 ипотечных кредитов объемом в 8,9 миллиарда рублей, что на 12% по количеству и на 10% по объему меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
— В январе и феврале 2024 года был спад по выдачам, мы связываем это с введением обязательных комиссий для застройщиков при выдаче по всем льготным программам. В марте, после отмены комиссии, спрос вновь вырос, только за последний месяц квартала было выдано 1080 ипотечных кредитов, что в три раза больше, чем январе и в феврале, — поделилась она.
Средний чек ипотечного кредита в Татарстане составил 4,3 миллиона рублей, следует из данных Объединенного кредитного бюро. Это на 13% больше, чем в марте 2023 года, когда показатель равнялся 3,6 миллиона рублей. При этом средний срок кредита в республике вырос на 19,4% и составляет 279 месяцев (более 23 лет). Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в республике в марте снизился на 0,1% и составил 0,2%. Это один из самых низких показателей в стране.
Как заметили специалисты Циан.Аналитики, в Казани из-за ухудшения условий льготной ипотеки осталось мало квартир, которые можно купить с помощью данной программы. В столице Татарстана всего 21% предложений подходит для покупки по льготной ипотеке. Это самый низкий процент после Москвы. В других городах-миллионниках доля выше — от 48% в Санкт-Петербурге до 83% в Самаре и Воронеже.
Пока рынок не отреагировал на завершение льготной программы. Аналитики Циан прогнозируют краткосрочный рост спроса в мае и июне. С начала мая в сервисе зафиксировали рост числа просмотров на объявлениях. Рост активности в мае и июне приведет к небольшому скачку цен (до 5%).
Количество выданных ипотек снизилось из-за ужесточения условий льготного кредитования, уверена руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Также Банк России ограничил околонулевые ставки «от застройщика». К тому же заемщик может получить не больше одной ипотеки. Кроме того, повысились требования к заемщикам, и у людей с большой кредитной нагрузкой стало меньше шансов получить одобрение на ипотеку. По этим причинам в статистике прослеживается снижение количества сделок.
— Нельзя все время выигрывать олимпиаду, постоянно идти на рекорд, — подчеркнула Гизатова.
Запрыгнуть в последний вагон уходящей льготной ипотеки
Из-за грядущего завершения программы жители Татарстана активно берут ипотеку, пытаясь приобрести недвижимость под льготный процент. По данным Росреестра Татарстана, в апреле количество регистраций договоров участия в долевом строительстве увеличилось почти на 65%. Если в марте татарстанцы зарегистрировали более 1,7 тысячи ипотек, то в апреле уже более 2,8 тысячи. Всего за 4 месяца 2024 года в республике зарегистрировали более 7 тысяч договоров участия в долевом строительстве.
Статистические данные подтвердили и на платформе Банки.ру, где зафиксировали рост на ипотеку в апреле текущего года по сравнению с апрелем 2024-го на 31%. В компании связывают это с активизацией заемщиков ввиду грядущего окончания сроков действия основных госпрограмм в конце первого полугодия и ожидают усиления этого процесса в мае и июне.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев напомнил о действии других льготных программ: семейной, ИТ-ипотеки, также планируется к запуску программа для участников СВО. Эксперт ожидает, что рынок просядет, так как льготная ипотека занимала наибольшую долю в общем объеме ипотечных продуктов.
Собеседник добавил, что в настоящее время клиенты стараются получить одобрение кредита, чтобы принять решение о покупке позже. Таким образом, прекращение действия программы не отразится на спросе моментально, так как ранее одобренные ставки еще будут действовать некоторое время. Савельев исключил возможность остановки реализации проектов застройщиками. Девелоперы работают по проектному финансированию, а не на средства участников в долевом строительстве, как это было раньше. Тогда строительные компании напрямую зависели от продаж. В настоящее время финансирование выделяется банком. Поэтому приостановку реализации проектов эксперт считает невозможной.
— Если не появятся новые программы, а ключевую ставку не снизят, то рынок первичной недвижимости, мягко говоря, будет в кризисе, — оценил ситуацию Савельев.
Застройщики прогнозируют просадку рынка, но коллапса не будет
Директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев заявил, что главная проблема недвижимости и для застройщиков, и для покупателей это высокая ключевая ставка. С вводом проектного финансирования и эскроу-счетов вся отрасль жестко зависима от ситуации в банковском секторе и кредитно-денежной политики, проводимой Банком России.
— Это значит, что вся коммерческая ипотека идет со ставками, близкими к 20%, что с учетом текущей стоимости квадратного метра приводит к огромным ежемесячным платежам и отсекает примерно 99% покупателей. Это хорошо видно по вторичному рынку: сегодня его практически не существует. Рынок новостроек еще как-то держится за счет льготных государственных программ, но их условия уже не соответствуют текущим реалиям, — заметил собеседник.
Галеев напомнил, что в начале года рынок испытывал сложности с льготной ипотекой из-за того, что банки внезапно ввели для застройщиков дополнительную комиссию на покупку квартир по программам с господдержкой. В итоге доля сделок по всем льготным ипотекам заметно снизилась, зато стала довольно популярной программа с рассрочкой от застройщика. Соотношение достигло примерно 65% на 35%.
— Это очень ярко иллюстрирует позицию покупателей — откладывать покупку жилья больше нельзя, но они ждут и надеются на стабилизацию ипотечного рынка в будущем, — пояснил директор строительной компании.
Галеев надеется на снижение ключевой ставки к концу года или в начале следующего. По его словам, если ставка приблизится к 10-11%, то можно говорить о некой стабилизации рынка. На короткой дистанции он ожидает падение, которое уже произошло в майские праздники. Впереди начало летнего сезона — традиционно застойное время в строительной отрасли.
Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов сообщил, что продажи в первом квартале 2024 года не снизились, более того, в мае-июне доля ипотеки вырастет, потому что люди будут пытаться успеть в последний вагон уходящей ипотеки с господдержкой. Юсупов ожидает ажиотажный спрос в ближайшие два месяца.
В «Унистрое» не опасаются коллапса строительного рынка после 1 июля. По словам Юсупова, увеличение минимального лимита первоначального взноса до 30% уже снизило долю продаж. Сейчас льготная ипотека составляет 25-30% в структуре продаж в компании «Унистрой». Поэтому, если программу свернут, рынок просядет на 15-20%.
— Люди, которые хотели взять ипотеку по господдержке, найдут другой способ, например, рассрочку. Опыт показывает, что такие просадки длятся 2-3 месяца, не больше. Потом рынок возвращается, плюс по всему через 2-3 месяца после отмены господдержки начнется уже высокий сезон (октябрь, ноябрь, декабрь), когда традиционно продажи высокие, — рассуждал собеседник.
Во втором полугодии Юсупов спрогнозировал кратковременную просадку рынка на 15-2% с последующим восстановлением.
Рынок ждет охлаждение
Директор агентства недвижимости «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов заметил, что регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан.Требования к заемщикам стали жесткими: показатель долговой нагрузки должен составлять не более 80%. Одобрение по двум документам стало невозможным, только с подтверждением дохода. Следовательно, процент одобрения заемщиков снизился.
Руководитель агентства недвижимости не ждет, что ситуация на рынке повернется в лучшую сторону. Спрос восстановится тогда, как ставка по ипотеке снизится до 10%.
Строительство новых объектов отменяться не будет, уверена амбассадор новостроек агентства недвижимости «ФЛЭТ» Влада Савина. Максимум, что с ними может произойти, это небольшой перенос стартов продаж, поскольку многие застройщики тоже ждут приостановления программы господдержки, именно для того, чтобы в дальнейшем правильно скорректировать свою работу и подобрать нужные инструменты. Поэтому перерыва в строительстве новых объектов эксперт не ждет. На первую половину лета и на конец весны запланировано много стартов жилых комплексов.
Савина также считает, что с изменением программ, отсутствием господдержки рынок первое время немного затормозится, после чего также наберет свои обороты. Как правило, в августе-октябре продажи в агентстве растут, поскольку люди пытаются успеть до конца года приобрести квартиры по старым условиям. В том числе покупают квартиры для детей, студентов, для переезда. Поэтому, скорее всего, рынок продолжит работать в своем темпе.
Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова спрогнозировала снижение спроса. На динамику влияют действующие требования к заемщикам и ужесточение политик банков. Второй фактор, который будет оказывать влияние на снижение числа выдач – это исчерпание банками лимитов по госпрограммам, ввиду чего в условиях ожидаемого высокого спроса они будут продолжать наращивать долю отказов, в том числе и «качественным» заемщикам.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Виталий Манжос напомнил, что обсуждение сворачивания льготных ипотечных программ продолжается уже не менее года. Поэтому все участники рынка, включая застройщиков, к этому готовы. В то же время анонсируется продление программы семейной ипотеки.
— В целом льготные ипотечные программы будут сворачиваться плавно. Этот процесс не должен вызвать откровенного коллапса на рынке нового жилья, — рассуждал эксперт.
В то же время Манжос не видит предпосылок для сильного падения цен на новое жилье. С учетом высокой инфляции можно ожидать стагнации цен на недвижимость в России. Через 2-3 года текущая стоимость квадратного метра уже не будет казаться перегретой с учетом общей тенденции к удорожания стоимости жизни, резюмировал аналитик.
Директор Департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Никита Игнатенко предположил, что льготную программу продлят с изменением условий, например, поддержка станет более адресной. Именно льготная ипотека выступает наиболее выгодной и предпочтительной опцией для заемщиков в условиях высоких ставок по рыночным программам: ежемесячные платежи по двузначным процентам затруднительны для большей части покупателей.
— Поэтому завершение льготной ипотеки под 8%, на которую в прошлом году пришлось более половины всех выдач, не может не сказаться на потребительском спросе. В условиях высоких процентов во втором полугодии можно ожидать падения спроса на ипотеку, а значит, снизятся объемы выдачи. Но ближе к концу года интерес к рыночным программам начнет расти – в отсутствие выбора покупатели недвижимости будут обращаться к ним. В целом полагаем, что по итогам 2024 года объем выдач ипотечных кредитов может снизиться на 25-30% по сравнению с прошлым годом, — поделился мнением Игнатенко.
Аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина заметила, что зависимость рынка от государственных мер поддержки делает рынок уязвимым. Если льготная ипотека играла значительную роль в спросе на новостройки, то ее окончание может привести к снижению спроса и, как следствие, к замедлению строительства или приостановке новых проектов.
Первичный рынок в Казани во второй половине года будет зависеть от общего состояния экономики, доступности кредитования и других поддерживающих мер, которые могут быть предприняты государством или региональными властями для стимулирования сектора.
Автор материала: Алия Резванова