Многие хоть раз в жизни сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством или ошибками в документации, нужно знать, как проходить процедуру оформления договора купли-продажи квартиры и учесть нюансы, которые существуют в действующем законодательстве России.
Что такое ДКП
Договор купли-продажи (ДКП) – это официальный документ, который подписывают обе стороны сделки. Он имеет юридическую силу и закрепляет права и обязанности сторон.
Когда покупатель приобретает квартиру, заключение ДКП означает, что продавец передаёт право собственности на недвижимость в обмен на определённую сумму денег. Покупатель, в свою очередь, получает право владения квартирой.
После того как стороны подпишут договор, они обязаны выполнять условия, которые в нём указаны.
Далее покупатель и продавец должны обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Основанием для этого является подписанный договор. Если в документе обнаружатся ошибки или несоответствия, регистрация будет невозможна.
Поэтому возникает вопрос о типовой форме договора купли-продажи на 2019 год, которую можно использовать и быть уверенным в отсутствии проблем. Однако универсальной формы не существует. Есть лишь несколько образцов, которые можно изменить в соответствии с конкретной ситуацией.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью
Право распоряжаться недвижимостью принадлежит только её собственнику. Однако собственник может совершать сделки через представителей по доверенности.
Существует несколько видов сделок с недвижимостью:
* купля-продажа жилых и нежилых объектов, земельных участков;
* аренда недвижимости;
* мена объектами недвижимости;
* безвозмездные сделки, такие как дарение, приватизация и наследование по завещанию.
Согласно закону, все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в Росреестре. Это означает, что все сведения о сделке будут внесены в государственный реестр ЕГРН. Однако существуют исключения, предусмотренные законом, например, краткосрочная аренда недвижимости не требует обязательной регистрации.
Оформление сделок с недвижимостью без участия юриста может привести к серьёзным проблемам. Вы можете столкнуться с мошенничеством, потерять свои деньги или права на квартиру.
Задача юриста — устранить все эти риски и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки: от проверки благонадёжности контрагента до регистрации жилья в Росреестре.
Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора аренды (более одного года) его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
- Сделки со сменой собственника
Чаще всего люди на бытовом уровне сами проводят операции с недвижимостью или обращаются в агентство, чтобы сопровождать сделку. В результате такой сделки имущество переходит от одного владельца к другому.
Вот какие операции с недвижимостью бывают:
* купля-продажа;
* наследование;
* реализация залоговых или долговых обязательств;
* приватизация государственного или муниципального имущества;
* национализация (передача в собственность от государства);
* оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
* безвозмездное или возмездное изъятие земли или снос строения;
* операции обмена.
Чтобы понять, как это работает, предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли-продажи квартиры».
- Сделки с изменением состава собственников
Часто происходят сделки с долями недвижимости, в результате которых меняется состав собственников. Некоторые из них продолжают владеть объектом, а некоторые теряют это право.
К таким сделкам можно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналок и вступление в кондоминиум. В экономических отношениях это может быть ликвидация предприятия или внесение недвижимости в уставный капитал.
Оформление кредита под залог недвижимости означает, что при определённых условиях право собственности на жильё переходит банку.
- Сделки с добавлением иных субъектов прав
Иногда в коммерческой деятельности проводятся сделки с недвижимостью, которые приводят к появлению дополнительных собственников, пользователей или ограничений (сервитутов) у объекта.
К таким операциям относятся:
* инвестирование в строительство или реконструкцию;
* передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
* аренда, наем или поднаем;
* передача земельных участков в наследуемое владение или постоянное использование;
* наложение и снятие сервитутов;
* бронирование.
Процедура оформления недвижимости в каждом из этих случаев имеет свои особенности. Разобраться в них можно, прочитав соответствующую статью на нашем сайте.
Законодательство
В Гражданском кодексе Российской Федерации статье 429 посвящён предварительный договор. В этой статье говорится, что:
* обе стороны, продающая и покупающая, обязуются заключить основной договор через определённый период времени;
* если один из участников договора нарушает свои обязательства и не желает заключать основной договор, другой участник может обратиться в суд (см. пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление договора купли-продажи
Чтобы никто не смог усомниться в законности сделки и оспорить её, необходимо составить договор в соответствии с нормами права.
*Статья закона.*
Основные положения.
**О форме договора**
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключён в письменной форме. Статья 434 ГК РФ также подтверждает это требование.
Статья 554 ГК РФ обязывает предоставить конкретную информацию о предмете договора купли-продажи. А статья 558 ГК РФ указывает на необходимость указания в договоре лиц, за которыми сохраняется право пользования.
**О содержании квартиры**
Согласно статье 210 ГК РФ, собственник обязан оплачивать коммунальные услуги. При переходе права собственности эти обязанности переходят к новому владельцу.
**Об оплате**
Пункт 5 статьи 488 ГК РФ устанавливает, что до момента оплаты стоимости квартиры она может быть залоговым имуществом продавца, если иное не предусмотрено соглашением.
Статья 555 ГК РФ требует обязательного указания цены объекта в договоре. Это позволяет идентифицировать предмет сделки.
**О передаче имущества**
Статья 556 ГК РФ отражает правила передачи недвижимости. Стороны должны подписать документ — передаточный акт, и указать это в одном из пунктов.
**О признании недействительности сделки, об ответственности продавца и покупателя**
Статьи 461 и 557 ГК РФ призваны обезопасить покупателя. Если квартира будет изъята третьими лицами, продавец должен возместить убытки, причинённые вследствие изъятия. Исключение — осведомлённость покупателя о неблагоприятных обстоятельствах сделки.
Кроме того, если покупателем будут обнаружены неустранимые недостатки, он может отказаться от исполнения договора и потребовать возврат суммы.
**О недействительности договора**
Статья 167 ГК РФ устанавливает, что при недействительности договора купли-продажи покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги. Если возврат в натуре невозможен, возмещается стоимость имущества.
**О нотариальном заверении, государственной регистрации**
Статьи 551 ГК РФ и закон №218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости регламентируют необходимость государственной регистрации.
Статья 131 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на объект недвижимости нужно зарегистрировать. В результате регистрирующий орган выдаёт документ, где указан новый собственник.
Если вы хотите узнать, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, вам нужно ознакомиться с основными положениями соответствующих документов. Однако при этом важно также учитывать условия сделки и сопутствующие обстоятельства.
Например, если квартира отчуждается в пользу несовершеннолетних детей или супругов, необходимо учитывать их интересы. Для этого можно обратиться к статьям Семейного кодекса Российской Федерации, таким как статья 34 и статья 35.
Варианты проведения сделки
На данный момент существует несколько способов провести сделку купли-продажи квартиры. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, но все они востребованы в определённых ситуациях.
**С помощью нотариуса**
При оформлении сделки с участием нотариуса покупатель получает преимущество в виде юриста, который несёт ответственность за правильность составления договоров. Кроме того, нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.
Покупатель не всегда знает, какие документы нужно требовать от продавца и как их проверить. В этом случае нотариус поможет разобраться во всех нюансах и рисках.
**Самостоятельное оформление**
При самостоятельном оформлении купли-продажи квартиры продавец контролирует все этапы сделки. Преимущество этого способа — экономия на услугах риелтора и нотариуса, а также возможность лично контролировать процесс. Однако этот вариант может быть трудоёмким и затянутым, требующим много времени и знаний законов.
**С помощью риелтора**
Риелтор — специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. Он является главным помощником при оформлении купли-продажи.
Функции риелтора:
* помощь в продаже и поиске квартиры;
* организация просмотра и показа квартиры;
* решение о сроках проведения сделки;
* организация проведения оплаты задатка или аванса;
* консультация по всем вопросам, связанным с куплей-продажей;
* проверка предоставленных документов;
* организация сделки и расчёта.
Преимущество работы с риелтором — экономия времени. Однако этот способ требует денежных затрат. При наличии начальных знаний некоторые вопросы можно решить самостоятельно.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
Продажа квартиры самостоятельно — это ответственное и важное мероприятие, требующее внимания к деталям. Вот несколько ключевых моментов, о которых стоит помнить:
1. Сумма задатка не должна превышать 80–110 тысяч рублей. Обязательно возьмите расписку с получателя денег. О том, как правильно составить расписку, вы можете прочитать здесь.
2. Не соглашайтесь на предложение продавца специально занизить цену на квартиру. Это может привести к проблемам в будущем. Если что-то пойдёт не так, суд сможет взыскать с продавца только меньшую сумму, указанную в договоре. Однако обычно до этого не доходит, потому что продавцы делают это, чтобы избежать налогов.
3. Если вы покупаете квартиру у застройщика, тщательно проверьте все документы и информацию:
* учредительные документы застройщика (свидетельство о государственной регистрации, устав);
* бухгалтерскую отчётность за все периоды;
* проектную декларацию;
* разрешение на строительство и на землю.
4. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, сначала решите финансовый вопрос с банком. Иногда процесс купли-продажи уже начался, а банк отказывает в займе. В результате всё срывается.
5. Во время приёма-передачи задатка составьте предварительный договор купли-продажи. В нём укажите штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если нарушите условия договора.
Внимательное изучение всех пунктов оформления купли-продажи квартиры и подготовка необходимых бумаг помогут избежать многих сложностей. Ведь этот процесс может быть сложным и иметь свои подводные камни.
Документы, необходимые для составления договора
Договор купли-продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме. Вы можете заверить его у нотариуса по желанию, но это не обязательно.
С 29 декабря 2015 года участие нотариуса стало обязательным при сделках с долями квартиры и при продаже имущества несовершеннолетних. Для остальных сделок с недвижимостью заверение у нотариуса по-прежнему не требуется.
Какие документы понадобятся для составления договора купли-продажи квартиры?
Прежде всего, вам понадобится свидетельство о праве собственности на квартиру, которую вы продаёте. Кроме того, необходим правоустанавливающий документ, подтверждающий основание возникновения права собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), договор дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда о признании права собственности.
Также вам понадобятся паспортные данные обеих сторон — продавца и покупателя.
Если в квартире никто не зарегистрирован, то потребуется справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
Если продавец квартиры состоит в браке, для продажи квартиры необходимо согласие второго супруга. В случае, если собственником является несовершеннолетний, вам нужно будет получить постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры.
С 29 декабря 2015 года постановление органов опеки запрашивается нотариусом.
И, конечно, не забудьте квитанцию об оплате госпошлины. Её сумма за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тысячи рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
**Существенные условия договора**
К существенным условиям договора купли-продажи квартиры относятся:
* Наименование документа. В заголовке указывается «Договор купли-продажи» и дата, а также место (город или посёлок) его заключения.
* Стороны договора. Указываются ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
* Предмет договора — квартира. Указываются её однозначные идентификационные данные: наименование (квартира, доля, комната, дом), назначение (жилое или нежилое), адрес, этаж, общая площадь (согласно данным Титула).
* Суть договора. Указывается, что происходит именно продажа квартиры, а не её дарение, сдача в аренду и т. п.
* Цена договора. Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
* Перечень лиц, проживающих в квартире и сохраняющих право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием их прав на пользование квартирой (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
Перечисляются члены семьи продавца, которые на момент сделки остаются ещё «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их выписки после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).
Если права на квартиру ограничены, это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.
Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)
Помимо основных условий, договор купли-продажи недвижимости может содержать дополнительные условия и сведения, которые определяются конкретной сделкой и потребностями сторон. Эти условия не являются обязательными, но если они включены в договор, то имеют юридическую силу.
Каждая фраза в договоре имеет значение, а дополнительные условия отражают особенности и требования участников сделки. Вот некоторые примеры дополнительных условий и обязательств, которые могут быть указаны в договоре купли-продажи квартиры:
* Порядок и сроки оплаты за квартиру: до или после подписания договора, до или после регистрации, через банковскую ячейку и так далее.
* Дата и условия фактической передачи квартиры покупателю, а также подписания передаточного акта.
* Состояние квартиры, включая наличие серьёзных дефектов. Если квартира продаётся с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре перечисляются ключевые элементы ремонта и предметы мебели.
* Сроки физического и юридического освобождения квартиры продавцом, включая снятие с регистрационного учёта членов семьи продавца.
* Заявление продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец гарантирует покупателю, что квартира не передана в доверительное управление, аренду, коммерческий найм или в качестве вклада в уставный капитал и свободна от прав третьих лиц.
* Подтверждение продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. Если такие платежи обнаружатся, продавец обязуется их оплатить.
* Порядок разрешения споров и распределения ответственности, включая случаи предъявления прав третьих лиц на квартиру.
* Условия расторжения договора по обоюдному согласию или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон.
* Кто несёт риск «существенного изменения обстоятельств» в соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса РФ.
* Кто оплачивает расходы по сделке, включая нотариальную пошлину.
* Форс-мажорные обстоятельства и другие условия, которые стороны считают необходимым отразить в договоре.
* Дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон на случай неисполнения обязательств.
В договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, если они не противоречат закону и сути самого договора.
Правила применения договоров купли-продажи недвижимости регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности, статьями 549–558.
Если договор купли-продажи квартиры состоит из нескольких листов, они должны быть прошиты, скреплены между собой и заверены подписями сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается минимум в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны договора и один для регистратора (УФРС).
Фактическое исполнение условий договора фиксируется путём подписания акта приёма-передачи квартиры.
Этапы сделки купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости регулирует нормы статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья описывает процедуру совершения сделки, согласно которой покупатель должен передать недвижимость в собственность, а продавец — принять её и оплатить за неё денежные средства. Цена сделки должна быть согласована сторонами до её совершения.
В соответствии с установленными правилами, процесс заключения договора купли-продажи недвижимости происходит поэтапно.
Этапы сделки включают в себя:
* подписание предварительного соглашения о купле-продаже;
* заключение основного договора;
* передачу жилья покупателю и подписание акта приёма-передачи;
* завершение расчётов между сторонами;
* государственную регистрацию сделки в Росреестре и получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Что необходимо проверить перед заключением сделки
Перед тем как заключить сделку купли-продажи, необходимо провести проверку:
продавца;
подлинности документов;
наличия обременений на квартиру.
Проверка собственников квартиры и продавца
Перед тем как заключить сделку с продавцом недвижимости, важно убедиться в его надёжности. Для этого необходимо:
1. Проверить паспорт продавца, чтобы убедиться в его подлинности.
2. Узнать, сколько собственников у квартиры, а также как она была приобретена. Эту информацию можно получить в Росреестре.
Если квартира перешла продавцу по наследству, стоит узнать у нотариуса, есть ли другие наследники.
Если собственник квартиры и продавец — разные люди, нужно проверить, есть ли у продавца доверенность, которая даёт ему право продать квартиру. Доверенность должна быть заверена нотариально.
- Подлинность документов
При покупке квартиры очень важно убедиться в подлинности всех документов. Поддельные или недействительные бумаги могут привести к незаконной сделке, что впоследствии может потребовать судебного разбирательства и признания договора недействительным.
Особенно внимательно следует изучить следующие документы:
* договор, на основании которого продавец получил право собственности (договора дарения, купли-продажи, мены, наследования и так далее);
* справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
* договор ипотеки (если жильё куплено в ипотеку);
* паспорт продавца.
Подделка этих документов может указывать на то, что квартиру пытаются продать незаконным путём.
- Наличие обременения квартиры
Обременение — это ограничение, наложенное на квартиру, которое сохраняется, даже если меняется её владелец. Из-за обременения квартиру сложно продать. Поэтому многие собственники пытаются скрыть этот факт.
Узнать о наличии обременения можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будут указаны все ограничения на квартиру.
Виды обременения жилья
Продажа ипотечного жилья с непогашенным кредитом может быть затруднена, так как недвижимость находится в залоге у банка.
Если жилое помещение сдаётся в аренду, то его продажа в этот период также может быть ограничена.
Продажа квартиры, которая уже передана по договору ренты, невозможна, так как она должна перейти в собственность нового владельца после выполнения условий договора.
Если жильё арестовано из-за длительной неуплаты счетов и услуг, то его продажа будет затруднительна. В этом случае ограничения накладываются государственными службами.
Доверительное управление позволяет стороннему лицу присматривать за собственностью на определённый срок. В течение этого времени он имеет право проживать в квартире.
- Отсутствие долгов, арестов и запрещений
Задолженность по коммунальным платежам или другим обязательствам числится за собственником, а не за его имуществом. После перехода права собственности часто возникают спорные ситуации.
При оформлении договора купли-продажи с ипотекой важно учесть наличие задолженности или её отсутствие. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно увидеть информацию об аресте собственности или других обременениях.
Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдаётся в МФЦ или компании, обслуживающей здание, например, управляющей компании.
Банк вряд ли одобрит ипотеку, если есть задолженность по коммунальным услугам. Однако можно рассмотреть следующие варианты:
1. Прописать в договоре обязанность продавца использовать аванс для погашения задолженности. Это будет подтверждено справкой о погашении.
2. Купить недвижимость вместе с долгом, при этом цена договора уменьшается пропорционально. Важно помнить, что ипотечный кредит не покроет долг продавца.
Наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку из ЕГРН в электронном виде.
Клиент также может самостоятельно запросить выписку в электронном виде на сайте Росреестра (rosreestr.ru) для проверки отсутствия ограничений.
Оформление договора купли-продажи квартиры
Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:
* **Самостоятельно.** В этом случае продавец и покупатель договариваются о ключевых условиях и составляют договор без помощи посредников. Они же подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
* **Через нотариуса.** Обращение к нотариусу требуется в определённых законом случаях или по желанию сторон. Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, консультирует о последствиях и важных нюансах, а также несёт ответственность за законность.
* **С помощью риелтора.** Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определённые её этапы. Он связывает продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверяет историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.
При самостоятельном оформлении можно сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сэкономить силы в обмен на оплату их услуг.
Квартиру можно продать или купить как за наличные средства, так и с помощью ипотеки. В договоре купли-продажи, исходя из положений Гражданского кодекса, указываются:
* данные о сторонах сделки;
* конкретизирующая информация о квартире: цена, площадь, адрес;
* порядок расчётов покупателя с продавцом.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры
Также вы можете получить подробную консультацию по заполнению шаблона договора, учитывающую особенности вашей сделки. Мы подготовим для вас адаптированный шаблон предварительного договора. Вы получите письмо на электронную почту с ссылкой на просмотр консультации и скачивание адаптированного шаблона.
Конечно, для каждой сделки с недвижимостью требуется индивидуальный договор. Ведь ваша подпись под ним имеет большую ценность.
Расторжение предварительного договора может произойти по следующим причинам:
* по обоюдному согласию сторон;
* при неправильном оформлении договора;
* при невыполнении участниками договора своих обязательств. В случае с ипотечным кредитом и доверием речь обычно не идёт.
- Даты и срок действия
Первой датой, которая обычно указывается под шапкой документа, является дата составления и подписания соглашения. С этого момента начинается отсчёт действия договора.
Вторая дата, которая прописывается в документе, — это день или срок совершения основной сделки. Если стороны не могут конкретизировать эту дату, то заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года с момента первой даты. Если ни одна из сторон не успевает подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться о новой дате.
Такая гибкость возможна, если покупка квартиры не представляет финансовых трудностей для покупателя. В случае договора купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указывается и не может быть изменена. В противном случае банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт его в список ненадёжных клиентов.
- Сведения о продавце и покупателе
Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для обеих сторон.
К ним относятся:
* фамилия, имя, отчество;
* гражданство;
* пол;
* год рождения;
* номер и серия паспорта, а также информация о том, кем и когда он был выдан;
* адрес регистрации по месту жительства.
Если квартиру продают или покупают несколько человек, например, супруги, то личные данные должны быть указаны для каждого из них в порядке очереди.
Если одну из сторон представляет другое лицо (третье лицо) по доверенности, то в предварительном договоре купли-продажи необходимо указать реквизиты этой доверенности, заверенной нотариально.
- Сведения об объекте
Объектом или предметом договора купли-продажи является квартира, которую покупатель планирует приобрести у продавца с использованием ипотечного кредита. Чем больше информации о квартире будет предоставлено, тем точнее будет её оценка и выше вероятность получения одобрения на сумму запрашиваемого кредита.
В договоре должны быть указаны следующие сведения:
* Тип дома: многоквартирный, малоэтажный, загородный;
* Год постройки дома;
* Местоположение и характеристика объекта: точный адрес с указанием населённого пункта, района, улицы, номеров дома и квартиры; этаж, где находится квартира, и этажность дома; общая и жилая площадь; количество комнат, их метраж или доли;
* Состояние объекта: ремонт, без ремонта, состояние коммуникаций. Также следует описать предметы и мебель, которые переходят к покупателю;
* Отсутствие обременений: квартира не находится под арестом, на неё нет иска или судебного решения; на квартире нет ипотеки или залога; не оформлена рента; квартира не арендована и не сдана в аренду.
- Соглашение о задатке
Если вы вносите задаток в качестве обеспечения выполнения предварительных договорённостей по купле-продаже недвижимости, важно оформить это документально. Соглашение о задатке — обязательный документ. В противном случае суд может признать внесённую сумму авансом, если сделка не состоится.
- Акт приема-передачи
Необходимо не только юридически оформить переход права собственности, но и фактически подтвердить его. Для этого составляется акт приёма-передачи, в котором указывается, какое имущество передано и в каком состоянии. Этот документ является дополнением к договору и фиксирует исполнение обязательств по нему.
Акт составляется с помощью юриста, но если вы знаете, как он выглядит, то можете подготовить его самостоятельно. После подписания акта вся ответственность за квартиру, включая оплату коммунальных платежей, переходит к покупателю.
Пример акта приёма-передачи квартиры:
Передаточный акт может быть подписан до или после регистрации права собственности. В некоторых регионах регистрация без акта невозможна, поэтому в основном договоре рекомендуется отдельным пунктом предусмотреть возможность оформления акта после регистрации.
- Срок действия
Договор купли-продажи считается действительным до тех пор, пока все условия, перечисленные в нём, не будут выполнены. Это правило определено в пункте 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если деньги были переданы продавцу, а покупатель получил все документы на квартиру и зарегистрировал переход права собственности, сделку можно считать завершённой. Однако иногда в договоре встречаются условия, которые ограничивают действия нового собственника. Например, это может быть запрет на содержание собаки или проведение ремонтных работ в выходные дни. Пока эти условия актуальны, договор считается действующим.
**Важно!**
Даже после окончания действия договора стороны несут ответственность за нарушения его условий.
Пока договор не зарегистрирован, то есть пока он не вступил в силу, стороны могут отменить сделку по взаимному согласию. После того как договор будет исполнен, отменить его уже не получится. В этом случае придётся обращаться в суд или проводить обратную сделку.
Иск об отмене купли-продажи можно подать в течение трёх лет с момента совершения сделки. Однако срок подачи иска может быть продлён, если ранее сторона не знала о нарушении своих прав.
- Сколько должно быть экземпляров
Соглашение составляется минимум в трёх экземплярах. Один из них остаётся в Росреестре, другой передаётся Продавцу, а третий остаётся у Покупателя.
Если в сделке участвует несколько продавцов или покупателей, например, при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, количество договоров должно соответствовать числу участников сделки.
- С какого момента договор считается заключенным
В соответствии со статьёй 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если:
- предложение о заключении договора (оферта) было принято другой стороной, то есть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
- имущество было передано в соответствии с условиями договора.
Важно отметить, что отсутствие государственной регистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. Это означает, что покупатель, хотя и не имеет возможности фактического распоряжения имуществом до регистрации, уже становится его законным владельцем.
- Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры
В большинстве случаев номер договора не указывается. Если же номер всё же нужен, вместо него пишут «б/н» (без номера).
Если требуется указать регистрационный номер, обратите внимание на печать Росреестра. На ней будет указана дата и номер регистрации.
Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
В договоре подробно описан порядок перечисления собственных и кредитных средств. Чем детальнее прописаны условия, тем меньше вопросов возникнет при оформлении сделки.
Основные риски для покупателя и продавца связаны с возвратом авансового платежа, если сделка не состоится. В таком случае виновная сторона может потерять задаток и даже заплатить штраф. Поэтому важно отстаивать свои интересы.
Возможные варианты ответственности:
* если сделка не состоялась по вине покупателя, аванс остаётся у продавца;
* если сделка не состоялась по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере (или платит другой штраф);
* если ни одна из сторон не виновата, аванс возвращается без штрафов (но такой вариант встречается редко).
Вы можете настоять на том, чтобы в договоре было чётко прописано, какие события считаются виной. Это поможет избежать двусмысленности формулировок.
Часто стороны документально оформляют передачу первого взноса предварительным договором. Форма предварительного договора должна быть такой же, как и основного. Например, если для основного договора предусмотрена нотариальная форма, то и предварительный договор должен быть нотариальным.
Предварительный договор имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет намерения сторон и избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора документов.
Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Никогда не подписывайте договор купли-продажи, если в нём прописано, что расчёты полностью произведены, но деньги фактически не переданы. Лучше сразу прописать в договоре тот способ расчётов, который будет использоваться на самом деле.
- От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью — обзор факторов, влияющих на стоимость
Цена зависит от сложности процедуры, стоимости объекта и времени, которое потребуется на её проведение. Также на стоимость влияет способ оформления сделки.
Если обращаться к нотариусу, это будет стоить дороже. Кроме того, нужно получить согласие супруга, что стоит 1000 рублей.
Размер госпошлины при регистрации определён Налоговым кодексом и зависит от вида объекта.
Давайте рассмотрим три основных фактора, которые влияют на стоимость оформления сделок с недвижимостью.
- Стоимость объекта недвижимости
При оформлении права собственности важную роль играет сумма сделки. В нашей статье вы найдёте подробную информацию об этой процедуре.
Сумма сделки имеет значение не только при уплате государственной пошлины, но и при расчёте стоимости услуг третьих лиц, например, нотариуса. Нотариусу необходимо заплатить определённый процент от стоимости реализуемого жилья.
Если вы обращаетесь к юристам для оформления сделок с недвижимостью, то их тариф также может зависеть от суммы сделки, хотя это не всегда так.
- Сложность процедуры
Существенное влияние на ценообразование оказывает сложность процедуры оформления документов при операциях с недвижимостью.
Многие объекты не имеют всей необходимой документации для регистрации. Это могут быть технические паспорта, кадастровые схемы и другие важные документы.
Также возникают ситуации, когда объект сделки становится причиной споров между родственниками или наследниками. Разрешение таких ситуаций также требует финансовых затрат.
Поэтому, чем больше сложностей возникает, тем выше стоимость услуг юриста по недвижимости.
- Временные затраты
Нередко процесс оформления сделки занимает больше времени, чем обычно. Например, если собственники или наследники недвижимости проживают в разных городах, им нужно время, чтобы приехать. Иногда, чтобы зарегистрировать недвижимость, необходимо получить право на это через суд. Судебные разбирательства также не проходят быстро. Чем дольше длится процесс, тем больше приходится платить.
Где можно оформить, составить, где регистрируют договор
Существует несколько способов составления договора:
* самостоятельно;
* с помощью риелтора;
* с помощью юриста;
* у нотариуса.
Риелтор может быть некомпетентен в вопросах заключения договоров, поскольку не имеет юридического образования. Обычно у риелтора есть «заготовка» соглашения, которую он передаёт продавцу и покупателю, а документ заполняется уже в юридическом отделе организации.
Проверка нотариуса более тщательная, поэтому стороны в большей безопасности.
Если доверить оформление нотариусу, он выполнит следующую работу:
* Выяснит обстоятельства совершения продажи.
* Оформит не типовой договор, а связанный с особенностями сделки, учитывая интересы обеих сторон.
* На основании своего опыта внесёт пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.
Кроме того, нотариус может дать показания по поводу вменяемости и дееспособности лиц, поэтому оспорить документ будет невозможно.
Одно из преимуществ оформления сделки через нотариуса — возможность проведения расчётов через его специальный депозитарный счёт.
Аналогичные услуги предоставляет юрист, но он не сможет поставить нотариальное удостоверение. Однако при оказании помощи юристом чистота сделки будет гарантирована.
- Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Однако стоит отметить, что есть примечание к этой статье: если договор был заключён после 1 марта 2013 года, то его государственная регистрация не требуется.
Несмотря на это, для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр. При этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. В этом случае договор купли-продажи станет необходимым документом для проведения данной процедуры. Без него изменения не будут внесены.
На данный момент для подтверждения права собственности требуется получить выписку из ЕГРН. Свидетельства о государственной регистрации, выданные ранее, остаются действительными.
Если один из контрагентов отказывается обращаться в Росреестр, вы можете подать жалобу в суд. В результате будет вынесено решение о государственной регистрации, а собственник, который уклоняется от этого без уважительных причин, будет обязан возместить второй стороне ущерб, причинённый задержкой.
Особые случаи отчуждения
Условия и процедура заключения типового договора купли-продажи могут варьироваться в зависимости от того, кто является продавцом, а кто – покупателем.
- Продажа целой квартиры одному Покупателю
Участники долевого строительства заключают общий договор купли-продажи. В этом документе все они указаны как «Продавцы» и должны поставить свои подписи.
В качестве «цены» проставляется стоимость всей квартиры. После сделки вырученные деньги делятся между бывшими владельцами пропорционально их долям. При этом не требуется соблюдать преимущественное право покупки друг друга.
Покупатель (новый владелец) оплачивает только одну государственную пошлину за перерегистрацию права собственности в Росреестре.
- Продажа квартиры дробными долями
В этом случае не важно, покупает ли недвижимость один человек или несколько разных людей. Каждый продавец заключает с покупателем новый договор купли-продажи, указывая стоимость своей доли.
Все совладельцы должны учитывать преимущественное право покупки при продаже своей доли.
Покупателю нужно будет заплатить столько государственных пошлин за перерегистрацию права собственности в Росреестре, сколько договоров купли-продажи он заключит с продавцами. Если в рамках одного договора купли-продажи указано несколько покупателей, то госпошлина будет разделена между ними (например, по 500 рублей с каждого).
- Купля-продажа между супругами
В контексте понятия «совместное владение имуществом, нажитым в браке», возникают некоторые особенности. Например, если жена выкупит долю в квартире, она может претендовать на половину средств, которые она сама заплатит своему мужу. В этом случае весь процесс купли-продажи теряет свой смысл.
Чтобы избежать абсурдности сделки, супругам следует разделить совместно нажитое имущество и определить точные доли каждого из них. Затем они могут заключить брачный контракт о раздельном владении имуществом, нажитым с момента заключения этого документа. Обе эти процедуры можно провести в добровольном порядке у нотариуса. После этого супруги станут самостоятельными субъектами и смогут свободно распоряжаться своими долями, включая возможность продажи друг другу. Договор купли-продажи будет составлен в стандартной форме.
- Первичное жилье
Чтобы купить квартиру в новостройке, нужно взять кредит в банке. Для этого необходимо выполнить определённые условия.
Можно ли купить жильё в кредит без первоначального взноса? Ответ на этот вопрос вы найдёте в статье «Квартира в ипотеку без первоначального взноса».
Часто банк требует, чтобы вы купили квартиру у компании, которая сотрудничает с банком. Для этого нужно заключить с компанией предварительный договор.
В предварительном договоре должны быть указаны важные условия будущей сделки купли-продажи: например, сумма начального взноса, сроки его внесения и так далее.
Когда вы заключаете предварительный договор на покупку квартиры в новостройке, обратите внимание на ответственность застройщика в случае, если дом не будет сдан в срок.
В предварительном договоре должен быть указан точный адрес квартиры, чтобы вы могли определить, какое жильё вы приобретаете.
- Купля-продажа между родственниками
Если родственник является сособственником имущества, то его преимущественное право покупки будет считаться учтённым и реализованным. Однако если родственник не является совладельцем, то Продавец сначала должен будет предложить выкупить долю другим совладельцам, соблюдая их право преимущественной покупки. И только если они откажутся от покупки, долю можно будет продать родственнику.
Несмотря на доверительные отношения между близкими людьми, при составлении договора необходимо следовать всем правилам. Важно официально зафиксировать передачу доли и получение денежных средств, например, путём составления передаточного акта и расписки о получении денег.
- Несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо в роли Продавца
В этом случае своё согласие на проведение сделки должны предоставить органы опеки и попечительства (ООП). Сотрудники ООП следят за тем, чтобы собственник не потерял свою долю безвозвратно. Он должен получить либо деньги, сохранённые на его банковском счету, либо равнозначную долю на другом объекте.
За подачу заявления в ООП отвечают законные представители несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц. Если у собственника есть два родителя, усыновителя, опекуна или попечителя, то заявление должно быть подано ими вместе. Если дольщик старше 14 лет, он должен дополнить заявление своим письменным согласием на проведение сделки.
Разрешение или мотивированный отказ выдаются сотрудниками ООП в течение 15 календарных дней после получения заявления.
Согласно пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, законный представитель несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица не может совершать имущественные сделки со своим подопечным. Разрешено только дарение, но только от родителя, усыновителя, опекуна или попечителя в пользу подопечного, а не наоборот.
Законный представитель также не имеет права действовать от имени своего подопечного, если другая сторона сделки — это супруг, супруга или другой близкий родственник законного представителя. Если законный представитель хочет провести такую имущественную сделку, ему необходимо обратиться в ООП. Сотрудники учреждения проанализируют целесообразность такой купли-продажи и временно возьмут на себя обязанности по законному представительству несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.
Как оформить сложную сделку с недвижимостью — переводим жилое помещение в нежилое за 4 шага
Мы уже рассмотрели с вами относительно простые сделки с недвижимостью. Однако это не значит, что все сделки с недвижимостью проходят легко и просто.
Существуют сложные сделки, оформление которых требует дополнительных усилий. Например, перевод жилого помещения в нежилое. Это может быть привлекательным вариантом для собственников квартир на первом этаже здания, которые не используют свои квартиры по назначению.
Если перевести квартиру в статус нежилого помещения, её можно будет выгодно сдавать в аренду юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.
- Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции
Прежде чем приступать к процедуре перевода жилого помещения в нежилое, важно внимательно изучить правила, которые подробно описаны в жилищном кодексе.
Перевод квартиры в нежилой статус невозможен в следующих случаях:
* если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход, кроме подъезда;
* если вы планируете перевести только часть квартиры, а не всё помещение;
* если квартира сдаётся в аренду или находится в залоге;
* если она расположена не на первом этаже многоквартирного дома.
Для проведения процедуры необходимо собрать определённый пакет документов. Однако окончательное решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда может быть положительным.
Требуемые документы:
* заявление;
* документ, подтверждающий право собственности;
* технический паспорт;
* план перепланировки;
* поэтажный план дома.
Кроме того, государственные органы могут потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, чьи интересы могут быть затронуты.
- Обращаемся в БТИ для определения стоимости перевода
Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно не только подать документы, но и предоставить подробный план будущего нежилого пространства. Для начала обратитесь в БТИ, где вам проведут полный расчёт стоимости услуг. Там же вы сможете узнать размер государственной пошлины.
- Меняем планировку и согласовываем действия с компетентными органами
Если вы планируете изменить планировку нежилого помещения, вам необходимо получить разрешение на реконструкцию в строительном отделе вашего муниципалитета.
Специалист в области строительства и архитектуры посетит вашу квартиру и оценит возможность выполнения перепланировки в соответствии с вашим эскизом. После этого он предоставит заключение о возможности или невозможности проведения работ.
- Оформляем право собственности на нежилое помещение
После завершения реконструкции вам необходимо пригласить сотрудников БТИ, которые выполнят все необходимые замеры и изготовят новый технический паспорт для помещения. Затем вы должны подать заявление о регистрации уже нежилого помещения в Росреестр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Как происходит передача денег при заключении сделок с недвижимостью
При совершении сделок с недвижимостью, таких как покупка или продажа квартиры, необходимо обеспечить безопасную передачу денежных средств.
В большинстве случаев речь идёт о крупных суммах, поэтому важно выбрать наиболее надёжный способ расчёта. Вряд ли кто-то согласится передавать несколько миллионов наличными без должной защиты.
Один из вариантов — безналичный перевод на банковский счёт. Такой способ может потребоваться при оформлении ипотеки или покупке квартиры в новостройке, приобретённой с использованием бюджетных средств в рамках государственных жилищных программ.
Также можно рассчитаться наличными, но при этом необходимо соблюдать дополнительные меры безопасности.
- Банковская ячейка (депозитарий)
Покупатель арендует банковскую ячейку в специальном хранилище, которое называется депозитарием. Он закладывает туда необходимую сумму в присутствии продавца. Затем стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой.
Согласно этому соглашению, продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации права собственности на недвижимость. Если по какой-либо причине оформление права собственности не состоится, покупатель сможет беспрепятственно забрать свои деньги.
Для доступа к ячейке продавцу потребуются только паспорт и документы, подтверждающие переход права собственности покупателю. Таким образом, аренда банковской ячейки для сделок с недвижимостью обеспечивает безопасность и исключает возможность мошенничества.
- Депозит у нотариуса
Это тоже надёжный, но довольно дорогой способ передачи денег. Стоимость услуги составляет всего 1500 рублей. Однако сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на неё обойдутся ещё примерно в 20 тысяч рублей, в зависимости от суммы сделки.
Суть депозита у нотариуса заключается в следующем: покупатель переводит деньги на банковский счёт нотариуса. Затем нотариус удостоверяет договор, в котором прописаны условия перевода денег продавцу. Обычно это условие связано с окончанием процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой-либо причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернёт деньги на счёт покупателя.
- Аккредитив
Этот способ расчётов применяется нечасто, так как он довольно сложный, и не все банки его используют. По сути, он похож на передачу денег через банковскую ячейку. Но здесь все расчёты производятся в безналичной форме: деньги со счёта покупателя переводятся на счёт продавца, который после завершения процедуры регистрации объекта недвижимости может просто обналичить их.
- По ипотеке
Чтобы получить заём, вам нужно собрать необходимые документы и принести их в банк. Затем вам нужно будет выбрать квартиру, которая соответствует техническим и санитарным нормам.
После того как банк одобрит вашу заявку, вы получите деньги, которые вы должны будете потратить только на выбранную квартиру. Важно помнить, что на квартиру не должно быть наложено обременение.
Продавец получит деньги за квартиру, а вы в течение срока ипотечного кредита (обычно это 15–20 лет) будете выплачивать ежемесячные платежи.
- С материнским капиталом
Закон позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий семьи. Для этого вам необходимо иметь сертификат – именной документ государственного образца с уникальным номером.
Если вы совершаете сделку с использованием средств материнского капитала, номер сертификата обязательно указывается в договоре.
Если вы уже выбрали квартиру, то после подписания договора купли-продажи вам следует обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации. Там вы должны подать заявление, в котором укажете цель, на которую будут потрачены средства. К заявлению также необходимо приложить все необходимые документы.
- По переуступке
Процесс купли-продажи квартиры через переуступку прав выглядит следующим образом: новый покупатель, внося оплату по договору переуступки, получает права и обязанности по договору с застройщиком.
Переуступка прав не является самостоятельным способом купли-продажи, а скорее представляет собой инструмент, позволяющий изменить сторону в договоре с застройщиком (дольщика на покупателя). Чаще всего она применяется на первичном рынке недвижимости.
Дополнительные вопросы
- Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы
Часто покупка квартиры происходит не с нуля, а после продажи другой недвижимости. Например, родители могут продать свою просторную квартиру, чтобы купить отдельное жильё для себя и детей, или семья может продать однокомнатную квартиру, чтобы с доплатой приобрести более просторное жильё.
В любом случае, порядок действий остаётся неизменным: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает условия сделки. При этом он также даёт объявление о продаже своего жилья.
Чтобы процесс купли-продажи прошёл гладко и в соответствии с законом, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Риэлторы знают о всех доступных предложениях на рынке, могут быстро подобрать подходящее жильё для покупки, а также через свою базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру, которую продаёт клиент.
- Можно ли купить муниципальную квартиру
Муниципальная недвижимость принадлежит государству. Продажа такой квартиры возможна только после её приватизации, при этом жильё перестаёт быть муниципальным и становится частной собственностью.
Если вы живёте в муниципальной квартире по договору социального найма и ещё не воспользовались правом на приватизацию, вы можете бесплатно получить квартиру в собственность.
Если же вы уже использовали своё право на бесплатную приватизацию, вы можете выкупить недвижимость у государства по среднерыночной цене.
Если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, не являющихся её собственниками, не соглашайтесь. Это обман.
- Стоит ли покупать квартиры на торгах
Существует несколько причин для продажи недвижимости через торги. Среди них:
* нарушение заемщиком условий договора с кредитором;
* продажа имущества компаний, объявивших себя банкротами.
Обычно на торгах по банкротству государство продает жильё, которое находилось в собственности юридических лиц или предприятий, а также конфискованное за неуплату коммунальных и других услуг.
Залоговую квартиру банк может продать на аукционе, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплатить заёмщик. Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% ниже рыночной стоимости, что позволяет приобрести жильё по более низкой цене.
Однако стоит помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с определёнными рисками:
* покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника;
* на лицевом счету недвижимости могут быть долги за коммунальные услуги;
* часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выселить бывшего собственника можно только через суд, а если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребёнка, то никто не имеет права его выписать и выселить;
* на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов: например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания своим работникам, фирма обанкротилась и помещение выставили на аукцион, но выселять жильцов, нуждающихся в жилье, без предоставления альтернативы незаконно.
Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.
- Как купить квартиру в другом городе без проблем
Необходимость приобрести жильё в другом городе может быть связана с разными причинами: сменой работы, особенностями ведения бизнеса или ситуацией в стране или регионе.
Чтобы совершить такую сделку самостоятельно и без риска, нужно выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, а затем приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Однако этот процесс может быть сложным и занимать много времени.
Чтобы избежать рисков и сэкономить время, вы можете обратиться за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в регионах. Такие деловые связи обычно существуют между членами Российской гильдии риэлторов или других профессиональных сообществ.
- Как купить жилье в ипотеку
Ипотеку, также известную как кредит под залог недвижимости, можно использовать для покупки как новостроек, так и вторичного жилья. В отличие от обычной сделки купли-продажи, где участвуют только продавец и покупатель, в ипотечной сделке участвует третья сторона — банк.
Порядок ипотечной сделки:
1. Заёмщик подтверждает свою платёжеспособность.
2. Выбирает квартиру, которая отвечает его требованиям к площади, этажу, отделке и цене.
3. Подаёт документы на квартиру в банк.
4. Банк рассматривает заявку и предоставленные документы, и в случае одобрения выдаёт кредит.
При покупке новостройки застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнёров. Вы можете воспользоваться одной из них, чтобы сэкономить время, или обратиться в другую кредитную организацию. Если же вы покупаете вторичное жильё в ипотеку, кредитора придётся искать самостоятельно.
Банки выдвигают ряд стандартных и индивидуальных условий для заёмщиков. К стандартным критериям оценки относятся:
* гражданство РФ;
* возраст от 20–21 года на момент оформления договора и до 65–75 лет на момент погашения долга;
* рабочий стаж от 6 месяцев;
* уровень дохода, который позволяет регулярно погашать займ и проценты по нему, помимо основных расходов семьи.
В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк — до 85 лет. Лояльные условия оценки заёмщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.
Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа, необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:
* копии паспорта и идентификационного кода;
* справку о доходах и копию трудовой книжки;
* аналогичные документы созаёмщиков, если они привлекаются к сделке.
Если в качестве первого взноса планируются использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, то в банк передаются соответствующие сертификаты и выписки со счёта. Перечень документов может отличаться, точный список сообщат сотрудники банка.
Возможные встречи с мошенниками
Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то у вас не должно возникнуть проблем с поиском надёжной фирмы-продавца. Однако при покупке вторичного жилья есть риск столкнуться с мошенниками.
Чтобы избежать неприятных ситуаций, важно знать о подводных камнях, которые могут возникнуть при оформлении сделки. Например, если вы покупаете квартиру у продавца, который ищет более выгодного покупателя, вам поможет предварительный договор купли-продажи.
В договоре о задатке следует указать цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже и размер задатка. Также важно обсудить дату выселения прежнего владельца.
Перед оформлением сделки необходимо проверить документацию на юридическую чистоту, то есть убедиться, что продавец имеет законное право продавать недвижимость. Если такой возможности нет, есть риск столкнуться с мошенничеством.
Особое внимание следует уделить жилой площади, где могут быть ущемлены права несовершеннолетних. Если такой факт обнаружится, суд может признать сделку недействительной.
Ещё одна распространённая махинация — продажа жилья после смерти владельца. В этом случае сделка считается недействительной с момента заключения. Также стоит проверить, нет ли среди жильцов квартиры тех, кто может претендовать на её долю после продажи, например, вернувшихся из мест заключения. В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег важно быть очень внимательным. Часто для этого арендуют ячейки в банках, что позволяет максимально обезопасить себя. Некоторые банки дают доступ к ячейке только после регистрации договора купли-продажи. Эта мера является вполне приемлемой и пользуется популярностью среди покупателей.
Если вы не уверены в своих силах и боитесь столкнуться с мошенниками, лучше обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с гарантиями.
Заключение
При согласовании сделки внимательно проверяйте номера документов, которые упоминаются в ваших договорах и актах. Даже небольшие опечатки, допущенные несколько лет назад, могут стать формальным основанием для признания сделки недействительной.
Выписки и свидетельства имеют справочный характер, их форма может меняться вместе с законодательством, а некоторые из них могут быть упразднены. Основным правоустанавливающим документом остаются договор и акт. Не забывайте об этом и храните их в надёжном месте.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!