Строительство сегодня - один из самых распространенных предметов споров. Классический пример подобной ситуации: при строительстве дома, гаража, бани или даже сарая, сдача объекта затягивается, качество проведенных работ оставляет желать лучшего, в итоге объект попросту остается недостроенным, а все замыслы относительно чашки горячего кофе на веранде своего нового дома остаются только в мечтах.
На самом деле все не так плохо, всегда существуют средства юридической защиты, главное грамотно ими воспользоваться и сделать разрушенные замыслы реальностью.
В статье представлено подробное описание того, как избежать таких проблем еще на этапе согласования условий, а также что делать в случае, если проблемы уже появились.
Перед началом строительства всегда встает выбор: официально заключить договор строительного подряда или договориться со строителями в частном порядке. Именно поэтому ниже рассмотрены два случая, а точнее два пути решения двух разных проблем.
1. Договор строительного подряда:
Сразу стоит отметить, что это наиболее эффективный способ защиты от недобросовестного поведения подрядчика, на каждом из этапов существуют нормы, которые регламентируют процесс, поэтому ниже рассмотрены конкретные этапы.
Согласование сделки:
В договоре указываются все основные положения о строительстве, поэтому необходимо тщательно его проанализировать, ведь после заключения сделки именно он будет устанавливать правила взаимодействия. На данном этапе важно согласовать все существенные условия договора, иначе договор может быть признан незаключенным. Пункт 1 статьи 432 ГК РФ:
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из статьи 740 ГК РФ, существенными условиями договора строительного подряда являются:
- Предмет договора (работы, типовой проект, строительство какого объекта необходимо)
- Цена
- Сроки начала и окончания работ
Именно поэтому важно провести детальный предварительный анализ договора. Опишите суть проблемы и мы займемся этим.
Строительство:
В некоторых случаях подрядчик по каким - либо причинам может затягивать начало работ. Чтобы формально обосновать такое поведение, используется пункт 3 статьи 716 ГК РФ, согласно которому:
Если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение со стороны подрядчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.
Основной принцип в данном случае - всегда отвечать на уведомления, предупреждения подрядчика и пытаться вести диалог, ведь чтобы применить право на односторонний отказ от договора подрядчику придется доказать, что он предпринял все меры по досудебному регулированию, а диалог так и не состоялся. Тем не менее целесообразно рассмотреть изменение или расторжение договора по согласию сторон, ведь судебный процесс может затянуться, а нежелание подрядчика выполнять работы может впоследствии сказаться на их качестве.
Нередко становится вопрос об увеличении цены в процессе строительства, на этот случай существует пункт 5 статьи 740 ГК РФ:
Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.
Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.
Также существуют случаи, когда подрядчик ссылается на невозможность продолжения работ по вине заказчика и может приостановить их выполнение, потребовать расторжение контракта. В статье 719 ГК РФ указано:
Подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (статья 328).
Если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Однако из судебной практики следует, что для применения данного положения подрядчику необходимо представить доказательства того, что он изначально не приступал к работе либо начатые работы были им приостановлены. В противном случае неисполнение заказчиком указанных обязанностей не признается обстоятельством, препятствующим выполнению работ.
Итог: В данном случае главное - фиксировать ход исполнения обязательств подрядчиком (акты приемки, претензии на качество, фотофиксация), вести переписку грамотно и в строгом соответствии с нормами права, что позволит минимизировать негативные последствия, даже если такая ситуация уже сложилась. Мы оказываем данную услугу, помогая достичь лучших условий. Опишите суть проблемы и мы займемся этим.
Завершение и оплата:
На данном этапе главное крайне внимательно осмотреть объект и только после этого подписывать акт приемки. Порядок приемки определяется статьей 753 ГК РФ, ниже приведены наиболее значимые ее положения:
2. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.
В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
3. Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
6. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Итог: Статья 711 ГК РФ свидетельствует о том, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Во всех остальных случаях обязательство по оплате работ у заказчика не возникает, именно поэтому можно смело отклонять доводы подрядчика о необходимости оплаты.
Зачастую на практике в случае несоответствия качества работ, переделывать приходиться многое, поэтому строители, как правило, до конца отрицают наличие несоответствия работ. Главное в данном случае обосновать позицию и найти компромисс, но если законодательство на стороне заказчика, в переговорах появляется перевес, что позволяет получить лучший выход из трудной ситуации. Опишите суть проблемы и мы займемся этим.
2. Строительство без договора:
Конечно, всегда такая форма предполагает больший риск, по сравнению с договором, который заключен на бумаге и имеет законную силу, но иногда просто нет другой возможности реализовать проект.
Исходя из статьи 161 ГК РФ в письменной форме должны заключаться:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Большинство договоров строительного подряда не попадают под эти критерии, а соответственно должны быть оформлены письменно. В таком случае договор будет считаться незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ (был приведен ранее) из за несоответствия формы. Также согласно статье 162 ГК РФ "Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства." То есть, в таком случае какие-либо юридические последствия из такого договора будут отсутствовать, поскольку для закона его не существует.
Существует и исключение: когда договор не был заключен, но при этом впоследствии все же будет иметь законную силу. Об этом свидетельствует пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>:
Если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде.
Тем не менее, необходимо будет доказать в суде некоторые факты. Согласно Определению Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.12.2021 по делу N 88-31385/2021:
при рассмотрении спора о взыскании задолженности за выполненные в отсутствие договора подряда работы подлежат доказыванию факты выполнения истцом порученных ответчиком работ, их объем и стоимость, а также факт принятия результата работ заказчиком (ответчиком).
Однако, можно пойти и другим, гораздо более легким путем. В пункте 1 статьи 1102 ГК РФ установлено:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Наверняка, оплата производилась переводами по номеру телефона или счету в банке, или наличными, но под расписку, любое из этих доказательств может уже говорить о том, что подрядчик должен вернуть всю сумму, поскольку строго формально для законодательства, он обогатился без оснований, чтобы опровергнуть это, уже подрядчику придется доказывать факт проведенных работ, что также очень сложно, поэтому, как правило, проще вернуть деньги. Для этого надо всего лишь грамотно составить претензию о неосновательном обогащении и тогда с большей вероятностью деньги будут возвращены.
Итог: Безусловно, лучше заключать договор строительного подряда в письменной форме и заранее детально ознакомиться с его условиями, а если все таки приходится взаимодействовать без договора, лучше производить оплату по факту сделанных работ и после их проверки.