Наверняка вы хоть раз слышали такие истории: кто-то купил квартиру у вполне себе благонадежного гражданина. Спустя полгода благонадежный гражданин оказался злостным должником и подал на банкротство, чтобы не платить по долгам. Кредиторы подают в суд, тот признает сделку недействительной и заставляет вернуть квартиру.
Может ли обычный человек стать жертвой банкрота? Как себя подстраховать? Разбираемся.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Правда ли, что могут отнять квартиру? В каких случаях?
Такое действительно бывает, но гораздо реже, чем принято думать.
Когда гражданин банкротится, финансовый управляющий и/или кредиторы изучат его сделки за последние годы: не привели ли эти сделки к ухудшению платежеспособности должника? Не повлияли ли на способность погасить долги?
Если есть такие подозрения, сделки могут быть оспорены в суде. Для этого есть ряд причин.
1. Квартира была продана ниже рыночной стоимости
Считается, что такая сделка ухудшила платежеспособность должника, поскольку размер его имущества в денежном выражении уменьшился.
В судебной практике значимой считается скидка более чем на 20% от рыночной стоимости данной квартиры.
Такие сделки могут быть оспорены в течение 1 года с момента совершения. Если же сделка не просто ухудшила платежеспособность должника, а сделала погашение долгов невозможным, то такие сделки можно оспаривать в течение 3 лет.
Как подстраховаться?
1. Узнать, нет ли у покупателя долгов: это можно сделать в ФССП. Отсутствие долгов в момент продажи еще не гарантирует их отсутствие в дальнейшем, но вот наличии долгов должно насторожить.
2. До покупки заказать экспертизу у оценщика. Важно получить именно письменное заключение эксперта-оценщика, а не выводы риелтора.
3. Не соглашаться на указание заниженной цены. Продавец может предложить указать в договоре цену ниже, а остальные деньги получить от вас «в серую». Либо желать разбить стоимость: половину указать в договоре, половину в расписке или допсоглашении. На любой из таких вариантов соглашаться не стоит.
2. Оплата не была произведена или произведена в необычной форме
Иногда продавец уже заранее планирует свое банкротство, но покупателю об этом не сообщает.
Ради этого под благовидными предлогами могут быть предложены странные схемы оплаты.
В одном деле, к примеру, продавец просил произвести оплату квартиры через полгода после сделки: по его словам, он собирался развестись с женой и не хотел, чтобы она претендовала на эти деньги (грамотный покупатель уже увидел бы противоречие). Однако через некоторое время после продажи договора продавец подал заявление на банкротство.
Финансовый управляющий установил, что оплата за покупку квартиры так и не произошла, что стало однозначной причиной отмены сделки. Но покупатель хотя бы не потерял деньги.
В другом случае продавец представился бизнесменом и попросил перевести деньги за покупку его фирме-партнеру. Та в ответ оформила векселя, которыми и произошла оплата. Позже финансовый управляющий оспорил эту сделку, квартиру пришлось вернуть, а деньги уже исчезли.
Как подстраховаться? Не соглашаться на странные схемы оплаты или отсрочку оплаты.
3. Сделка была совершена для вида
Одна из сделок совсем не предвещала ничего подозрительного. Покупатель проверил продавца на долги, оценил рыночную стоимость квартиры, настоял на бесхитростной прямой оплате без отсрочек и побочных инструментов.
Продавец попросил только об одном: пожить в квартире еще полгода, пока он сделает ремонт в частном доме на полученные деньги. Продавец не выглядел пройдохой, действительно имел дом, да и и переезд у покупателя «не горел».
Но через полгода продавец попросил дать ему еще несколько месяцев — ремонт задерживается. «Подождем, не прокиснем», — решил покупатель. И очень удивился, когда через пару месяцев был приглашен в суд.
Финансовый управляющий требовал признать сделку мнимой, то есть совершенной только для вида. Основным доводом стало то, что продавец продолжает проживать в квартире, а значит, фактически он не собирался расставаться с имуществом.
А покупатель не смог подтвердить, что это была договоренность — все было только на словах. Квартиру заставили вернуть.
Как подстраховаться? Прописывать в договоре дату, когда продавец должен освободить квартиру. Если продавец по некой причине просит «обождать» — не заключать такую сделку.
«А деньги? Какие деньги? Вы, кажется, спросили меня про какие-то деньги?»
Если суд признает сделку недействительной, то каждая из сторон должна вернуть то, что получила в ходе сделки. Покупатель возвращает квартиру, продавец — деньги. В идеальной ситуации покупатель просто потеряет нервы и время, но деньги получит назад.
Однако банкротящийся продавец чаще всего вернуть уже ничего не может, и поэтому покупатель остается и без квартиры, и без денег.
Летом 2023 года в закон о банкротстве физлиц был принят ряд поправок. Они касаются случаев, когда спорное жилье для покупателя единственное, а сделка была признана недействительной по причине занижения цены. В этом случае закон дает покупателю две возможности:
1) После признания сделки недействительной и реализации квартиры на торгах по рыночной цене можно назад получить сумму, ранее уплаченную по договору купли-продажи.
2) Участвовать в торгах, доплатив недостающую до рыночной стоимости сумму.
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
