Московские власти намерены прекратить строительство жилых комплексов с квартирами, площадь которых меньше 28 квадратных метров. По мнению участников рынка, микростудии и небольшие однокомнатные квартиры наиболее популярны среди покупателей, и они ожидают снижения спроса. Региональные застройщики опасаются, что подобная практика может распространиться по всей стране.
15 мая московские власти объявили застройщикам о том, что больше не будут согласовывать и выдавать разрешения на строительство жилых комплексов с квартирами, площадь которых меньше 28 квадратных метров. Согласно информации из информационного письма Москомэкспертизы, которое опубликовало РИА Недвижимость, студии не считаются жилыми помещениями согласно Жилищному кодексу РФ, а минимальная площадь для однокомнатных квартир составляет 28 квадратных метров, а для двухкомнатных — 44 квадратных метра.
В письме указано, что это ограничение не распространяется на объекты, уже получившие положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство. Представители Мосгосстройнадзора подтвердили подлинность документа, отметив, что это информационный, а не регламентирующий документ.
Участники рынка считают, что если это ограничение введут и будут соблюдаться строго, застройщикам придется столкнуться с существенными издержками. Эксперты опасаются, что такая практика может распространиться и на другие регионы.
Что теряет рынок
Квартиры малой площади занимают значительную долю московского рынка и являются объектом повышенного спроса в первую очередь у инвесторов и молодых покупателей. Вице-президент и руководитель блока маркетинга и продаж ГК "Страна девелопмент" Александр Гуторов оценивает, что студии до 25 квадратных метров составляют около 10% от общего объема текущего строительства Москвы, что примерно равно 33 000 квартирам. Если увеличить диапазон до 28 квадратных метров, то это будет примерно 15% ассортимента столичной стройки.
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов отмечает, что на первичном рынке Москвы представлено 8540 квартир площадью до 28 квадратных метров, и в основном это студии. Также продаются 1640 двухкомнатных квартир площадью до 44 квадратных метров.
Многие эксперты отмечают, что квартиры площадью менее 28 квадратных метров чаще всего встречаются в проектах низкого и среднего ценового сегмента, поэтому отказ от такого формата может уменьшить доступность и инвестиционную привлекательность жилья.
Директор по продукту MR Group Жанна Махова констатирует, что в массовых новостройках доля таких помещений достигает 20%.
Генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой" Юлия Ружицкая отмечает, что последние годы спрос на небольшие квартиры минимального метража возрос из-за высокой инвестиционной активности. За первые четыре месяца 2024 года клиенты московского первичного рынка приобрели около 4000 малогабаритных квартир по договорам долевого участия. Сырцов добавляет, что при сохранении текущего темпа продаж большая часть представленного сейчас на рынке объема будет реализована в течение года, и если студии действительно запретят проектировать, инвестиционная привлекательность имеющихся значительно вырастет.
Начальник отдела продукта и аналитики группы ЦДС Наталья Кукушкина считает, что искусственное ограничение площади квартир без учета экономических реалий может сделать покупку недвижимости недоступной для многих потенциальных покупателей.
Руслан Сырцов резюмирует, что если действительно будет невозможно согласовывать квартиры площадью до 28 квадратных метров, это приведет к серьезному снижению спроса на первичном рынке, поскольку примерно 17% сделок по договорам долевого участия сейчас приходится на малогабаритные варианты.
Внимание застройщиков: что грозит изменениями
Введение нововведений в Москве несет риски для застройщиков, особенно для тех, кто уже находится на последних этапах проектирования, но еще не получил одобрения проекта и РНС.
"Возможно, информационное письмо Москомэкспертизы не является окончательным запретом на студии," - надеется Сырцов из "Метриум". - Однако, если запрет все же вступит в силу, застройщикам придется кардинально изменить планировки квартир и даже концепции проектов, что повлечет за собой задержку выхода на рынок и дополнительные расходы на миллиарды".
"Увеличить площадь квартир не так уж сложно, но на перепроектирование уйдет около двух месяцев," - считает генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. - "Теперь вопрос: на кого ориентировать проект с такими параметрами? Очевидно, не на студентов и молодые пары... Плюс возникает проблема финансовых моделей проектов. Маленькие квартиры имели самую высокую стоимость за квадратный метр и спрос, поэтому, конечно же, динамика наполнения эскроу снизится. Возможно, банки также будут готовы снизить предельную стоимость. Но в целом, это отразится на доходности проекта".
"Разработка проекта обычно занимает не менее семи-девяти месяцев, так что корректировки, безусловно, могут потребоваться. Денежный эквивалент внесенных изменений составит около 20-30% от бюджета проекта", - оценивает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. - "В финансовые модели будет включена стоимость проектирования. У застройщиков, у которых есть свои проектировщики и финансисты, эта ситуация окажется не такой критической. Потери могут составить около 5-10% для холдингов и 15-20% для застройщиков, прибегающих к услугам внешних консультантов".
"Новые правила не будут проблемой, когда все застройщики будут на одинаковых условиях, но важно помнить о переходном периоде. Пока на рынке будут ЖК, строящиеся по старым РНС с мелкими квартирами, новые ЖК, выходящие на рынок по новым правилам, будут находиться в невыгодном положении", - считает генеральный директор ГК "Жилой квартал" Евгений Вечков.
"Для участников рынка есть риск снижения темпов продаж и увеличения сроков реализации проектов, так как с ростом стоимости среднего бюджета увеличиваются размер первоначального взноса и ежемесячные выплаты по ипотеке", - подчеркивает Гуторов из "Страны девелопмент".
Пример для регионов
Региональные застройщики опасаются, что опыт Москвы может быть распространен на всю страну. К моменту публикации власти Ленинградской области уже приняли подобное решение в след за Москвой, хотя проблема малогабаритных квартир была актуальной и ранее.
"Несколько лет назад власти Ленинградской области ограничили минимальную площадь студий в новых домах до 25 кв. м", - напоминает Наталья Кукушкина из Группы ЦДС. - "Однако у застройщиков была возможность отклониться от этого, обосновав необходимость такого шага".
"У нас в Краснодарском крае такое решение пока не принято, однако ожидаемо, что в ближайшем будущем ограничения к нам дойдут", - считает Никита Попов из ГК "Точно". Все опрошенные представители региональных застройщиков считают высокой вероятность того, что московские нормы в конечном итоге затронут их.
Отмена студий?
Информационное письмо Москомэкспертизы вызвало опасения, что в Москве не только установлен минимальный размер квартир, но и вообще запрещены студии. В письме говорится, что студии не относятся к жилым помещениям.
"С утверждением о том, что студии не являются жилыми помещениями из-за их названия, нельзя согласиться, так как определение помещения как жилого или нежилого происходит по другим правилам," - объясняет Максим Лухманов из ProLegals. - "По сути, письмо представляет собой одностороннее решение города не согласовывать строительство многоквартирных домов с квартирами меньшей площади, чем установлено нормами добровольного применения". Нормы СНиПа 31-01-2003, на которые ссылается Москомэкспертиза в информационном письме, имеют рекомендательный характер.
"Ограничить площадь квартир актами регионального уровня невозможно - это может сделать только федеральный закон," - полагает Кирилл Холопик из портала ЕРЗ.РФ. - "Площадь квартир должна определяться рынком и нормами безопасности".