Крупное биржевое размещение: фонд недвижимости
На бирже в ближайший месяц будет интересное размещение фонда индустриальной недвижимости Рентал ПРО.
Давайте разбираться. Что за фонд?
ЗПИФ “Рентал ПРО” представляет в себя инвестиционный активно управляемый фонд, который владеет рядом интересных активов: ЦОД Медведково (цена приобретения 21,5 млрд руб), а также 4 крупных логистических проекта, которые вводят в этом году (2 в Домодедово для Вкусвилла и Haier и 2 проекта для OZON в Саратове и Мытищах)
В чем суть?
Все очень просто
Покупаешь склад => сдаешь его в долгосрочную аренду => получаешь профит.
Продаешь склад => покупаешь новое помещение с апсайдом => сдаешь его в долгосрочную аренду и т.д.
Причем, фонд не использует кредитных средств, что сильно снижает риски.
В чем идея?
В индустриальную недвижимость порог входа куда выше, чем просто в покупку квартир, при этом и арендная ставка в несколько раз выше. На это есть несколько причин
1)Последние несколько лет маркетплейсы стремительно растут, для их нормального функционирования нужно много площадей.
2)А на рынке наблюдается дефицит индустриальной недвижимости. В 2022 объем строительства из-за неопределенности существенно сократился.
Рентал ПРО и ПНК Рентал -
Управляющая компания Ретнал ПРО уже имеет успешный опыт привлечения инвестиций через Биржу — как пример ЗПИФ “ПНК-Рентал” был с 30.06.2020 по 29.05.2023 и дал заработать всем инвесторам 72,8% или 25% годовых. Это гораздо больше чем дал Индекс Мосбиржи и инвестиции были фактически с околонулевым риском.
Так что, да это почти одно и тоже что ПНК Рентал, только под чуть-чуть другим названием , поэтому можно сказать что это возвращение ПНК Рентал в другом обличии.
Если помните, то ПНК Рентал ушел от нас на очень хорошей, ноте, выплатив полностью все обязательства и после продажи активов и пересчета стоимости паев - выплатил все причетающееся инвесторам, и все были довольны, так как под закрытие стоимость пая существенно выросла.
Дефицит складов остается
Если разбираться в структуре рынка сегодня, то получается, потребность в складах и ЦОДах никуда не исчезла, а даже наоборот возросла из-за роста E-Commerce (обороты Озона чуть ли не удваиваются ежегодно), так и цифровизации.
На рынке сложился дефицит, который толкает цены на аренду и недвижимость вверх. Этот дефицит может сохраняться еще несколько лет из-за инертности рынка.
А так как в России в разы меньше индустриальной недвижимости чем на развитых рынках, так что есть еще куда расти. То я считаю что тут мы увидим и рост пая, и высокую арендную доходность. Тем более что по анонсам доходность будет составлять порядка 20-22% годовых (Рост СЧА + ежемесячные выплаты)
Параметры размещения:
1. цена пая - 986 рублей.
2. объем размещения 25 миллиардов рублей.
3. заявки начнут принимать в конце мая-начале июня.
4. 1 месяц будут поддерживать цену фонда в стакане.
5. бумага только для квалов.
В чем плюсы фонда?
1.Ежемесячные выплаты
Доход складывается из ежемесячных выплат и прироста стоимости активов.
Недвижимость растет в цене, при продаже объекта недвижимости прибыль тоже будет выплачиваться вкладчикам фонда.
Компания ждет примерно 22% ежегодной доходности в ближайшие 10 лет .
Компания отмечает, что это еще и консервативный подход, и в реальности могут заработать и больше.
2. Ликвидность:
Тут будет маркетмейкер, притом это будет большое размещение – ликвидность обеспечена.
У конкурентов Рентал ПРО обычно с этим большие проблемы.
3. Невысокие комиссии за управление фондом:
Всего 1 миллион в месяц и 3% от дохода, выплаченного пайщикам.
Почему закрыли фонд в прошлый раз?
Это как раз таки ответ что ПНК Рентал и Рентал ПРО одно и тоже лицо
Прошлый фонд, созданный той же командой в 2020 году, показывал один из лучших результатов в секторе – общая доходность за весь период составила 72,8% или около 25% годовых. В 2022 была неопределенность, рынок стоял, поэтому в интересах инвесторов было принято решение прекратить фонд. Но времена изменились, поэтому бизнес будет возобновлен, и планы на покупку уже есть, поэтому все возобновится уже в ближайшее время.
ИТОГИ:
Интересный фонд, добавлю себе в портфель. Неплохой инструмент для консервативных инвесторов, с очень хорошей ожидаемой доходностью.
Нравится индустриальная недвижимость, это хороший растущий рынок, а ПИФ это возможность войти в этот сектор с небольшой суммой. Тем более что начальная цена будет меньше 1000 рублей
Также подкупает и управляющая компания с опытом в секторе боль,ше 20 лет и небольшой комиссией. Да и то что я ее знаю под другим лицом и был инвестором ПНК Рентал в свое время. Поэтому это будет мое второе участие в IPO, думаю принимать участь на 50000 рублей далее по мере наличия кэша догнать данный актив до 10% от портфеля.
Ждем размещения.
Только у меня пока есть один глобальный вопрос, а будет ли Рентал ПРО в Тинькофф - потому что статус квалифицированного инвестора есть только в Тинькофф
На всякий случай, напомню, что не является инвестиционной рекомендацией и каждый сам должен решать брать фонд или нет
