Куда идет рынок жилья в России? Партнерские финансы и долгосрочные жилищные сбережения граждан

13 мая вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая перед депутатами Госдумы, упомянул о двух законопроектах, связанных с новыми механизмами приобретения недвижимости, и о необходимости их объединения в один закон. Как консалтинг-партнер Центра финансовых исследований Республики Башкортостан, поясню, о чем идет речь. Первый законопроект посвящен развитию жилищно-сберегательной системы, о которой я много пишу и за которую ратую. Второй – программа развития партнерского финансирования. Поговорим сегодня о «партнерских финансах».

Банком России партнерское финансирование определено как деятельность на финансовом рынке, в основе которой заложен принцип партнерства между инвестором и клиентом в распределении, как прибыли, так и рисков. Светский характер нашего государства и правовой системы определяет использование «нейтрального» термина «партнерское финансирование». Вместе с тем, мы понимаем, что в его основе заложены принципы исламских финансов, построенные на соблюдении определенных юридических и этических норм, правил и обычаев.

Эксперимент по партнерскому финансированию проводится на территориях Республики Башкортостан, Республики Дагестан, Республики Татарстан и Чеченской Республики с 1 сентября 2023 года по 1 сентября 2025 года. Анатолий Аксаков предложил расширить эксперимент еще на два региона – Ингушетию и Чувашию (последняя, как вы знаете, к «мусульманским республикам» не относится).

Подчеркну, что запрос на механизмы партнерского финансирования не ограничивается мусульманской общиной. Потенциальный спрос на инструменты «справедливой экономики», в которых соблюден баланс распределения дохода, а также возможных убытков и рисков, не зависит от национальности и вероисповедания. Особенно интерес к беспроцентным финансовым продуктам возрастает в период высоких процентных ставок. В партнерских финансах прибыль и возможные убытки зависят от результатов работы реального сектора, это заставляет стороны более тщательно выбирать проекты и партнеров, а также способствует согласованной работе всех участников.

При финансировании потребительских нужд можно использовать принцип кассы взаимопомощи (партнёрство в имуществе), чтобы привлечь сбережения населения в качестве источника недорогого фондирования. Реализацию таких подходов можно продемонстрировать на примере сферы жилищного строительства. Рыночные процентные ставки по проектному финансированию сейчас высокие, но банк или другой инвестор, используя инструменты партнерского финансирования, может получать доход не в виде фиксированного процента годовых, а в виде доли прибыли от реализованного проекта.

То же самое касается и ипотечного кредитования. Возможностей федерального бюджета уже не хватает на субсидирование банкам снижения растущих процентных ставок. Особый интерес здесь вызывает потенциал объединения инструментов партнерского финансирования с механизмами долгосрочных жилищных сбережений граждан, о чем уже высказывался один из четырех авторов Закона 417-ФЗ и проекта федерального закона о жилищных сбережениях, председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Об этом говорит и профильный вице-премьер Марат Хуснуллин.

Работа над этим объединением ведется в настоящее время в Республике Башкортостан, где программа жилищных строительных сбережений стала успешным и результативным примером внедрения ипотечно-накопительной системы, обеспечивающей выдачу ипотеки под 5,5 – 7% годовых с минимальными затратами бюджета на стимулирование жилищных накоплений граждан (без субсидирования процентной ставки по кредиту). Да, при нынешних высоких ставках участники программы Жилстройсбережений оформляют ипотечные кредиты по 5,5 – 7%.

Трудится над проектом команда Центра финансовых исследований Республики под руководством Евгения Декатова. В настоящий момент совместно со специалистами из Республики Татарстан – экспертов по исламскому банкингу – прорабатывается полное исключение ссудного процента из данного механизма жилищного кредитования.