В комментариях к одной из наших самых популярных статей часто поднимается тема оспаривания завещания, ведутся жаркие дебаты, однако мы хотим остановить споры раз и навсегда: вид основания права собственности не влияет на риск оспаривания сделки. Любой договор (ДКП, дарение, завещание, цессия) может быть оспорен, если на то есть основания. Мы сейчас не рассматриваем реально притворные схемы, а говорим о честных сделках, в которых стороны по незнанию отнеслись халатно к оформлению документов, что привело к печальным последствиям.
Технические ошибки и опечатки в договорах
Это самая большая боль, касающаяся в первую очередь архивных документов. Сами по себе незначительные опечатки не критичны, но на их устранение тратится время, потенциальные покупатели могут увидеть в них риски, так что непосредственно к оспариванию сделки это не приведет, но ресурс отнимет. Лучше исправлять их сразу, а не ждать, когда это нужно делать в авральном порядке.
Неполный комплект документов на квартиру
Почему-то, в нашей стране принято полагаться на волю случая, и получать дубликаты утерянных документов “когда понадобятся за день” или договариваться с заинтересованными в правах на недвижимость людьми “на словах”. Скажем честно: когда приходит момент, начинается хаос.
Росреестр зарегистрирует сделку и без согласия от супругов, и с отказниками от приватизации. Но вот стороны сделки потом дружно отправятся на судебные заседания.
Поэтому сначала собираем пакет документов, при необходимости, своевременно обновляем необходимые экземпляры, если теряем - сразу получаем дубликаты, бережно его храним и предоставляем покупателю для проверки.
Дополнительная подстраховка
Одним из самых весомых аргументов при оспаривании сделки становится то, что лицо, отчуждающее недвижимость, при подписании документов не отдавало себе отчет в последствии своих действий.
Распространенное убеждение, что этот риск нивелируется справками из психо и нарко диспансеров. Однако то, что человек не стоит на учете, не означает, что он а) действительно здоров и не имеет не диагностированное заболевание; б) не находится под воздействием алкоголя и иных веществ в момент сделки; в) не находится под психологическим давлением третьих лиц; г) на него не влияет иной фактор, замутняющий его сознание, например, сильная боль или слабость, вызванные соматическими заболеваниями.
Реально исключить этот риск можно только за счет медицинского освидетельствования лицензированным врачом психиатром в день сделки. Подобное заключение будет иметь вес в суде. Для Москвы мы рекомендуем в обращаться к экспертам из института им. Сербского. Так как врачи данного учреждения чаще всего привлекаются на судебные процессы.
ВАЖНО: проверки документов, выполняемые нотариусом или ипотечным менеджером банка не являются всеобъемлющими, они не выявляют рисков, таящихся в предыдущих переходах права собственности, потенциальное банкротство участников сделки и судебные дела, которые так или иначе могут повлиять на статус недвижимости новоиспеченного собственника. Наличие интересов третьих лиц также не всегда учитывается Банком и нотариусами. Чаще всего, проверки носят формальный характер, так называемые проверки “по верхам” из основных источников. Для более глубоко анализа, оценки рисков и их влияния на дальнейшее будущее, рекомендуем привлекать специализирующегося на недвижимости юриста.