О ценах и доходности в недвижимости

Решающее значение на ближайшие 10 лет приобретет не волатильность цен, а качество девелоперского продукта. Именно оно будет определять доходность от вложений, устойчивость на рынке и рост инвестиционной стоимости недвижимости как семейного актива.

Обвала цен на новостройки, на который надеялись некоторые покупатели, традиционно не случилось, мы наблюдаем планомерный рост цен на недвижимость. Если сравнивать январь этого года с январем 2023-го, то спрос остался в приемлемых пределах. Увеличение ставки ЦБ, увеличение стоимости ипотечных кредитов – все это сказалось на времени принятия решений о покупке покупателями, которые в январе-феврале заняли выжидательную позицию и положили деньги на депозиты под 16%.

В перспективе ключевая ставка ЦБ России будет снижаться, а значит и процент по депозитам будет падать, поэтому если в краткосрочной перспективе заработать на депозитах можно, то рассматривать такую инвестицию в долгосрочной перспективе нельзя.

А это значит, что наша задача в интервью с инвесторами - выявлять боли, связанные с низкими депозитными ставками в банках и их желания использовать более доходные инструменты.

Спрос на недвижимость сохраняется высоким и стабильным. И связан он не с политикой, не с экономикой и не с волатильностью валютного рынка, а с тем простым фактом, что уровень обеспеченности жильем в России крайне мал –

26-28 кв. м на человека (даже в Восточной Европе эта цифра не ниже 40 кв. м).

А если говорить об обеспеченности качественным жильем, то этот показатель будет совсем небольшим. В нашей стране народ пока живет в хрущевках, в лучшем случае – в панельных домах. С учетом сноса ветхого и аварийного жилья, обеспечить даже текущее население жильем можно не раньше чем через 15-20 лет, с учетом ежегодного стабильного ввода новых жилых проектов. Спрос же на жилье в Москве – самый высокий по стране, и он будет только расти.

Цены на новостройки продолжат неизбежно и планомерно расти, каждый месяц и каждый год. А вот после сдачи дома в эксплуатацию и переходе на вторичный рынок – какие-то дома будут расти в цене и считаться долгосрочным и выгодным вложением, а какие-то – будут стагнировать, что с учетом инфляции фактически означает, что вы купили стремительно дешевеющую недвижимость.

Этот фактор нужно обязательно учитывать в работе с инвесторами, то есть применять метод экспертного подхода к выбору объекта инвестирования.