Сделки с недвижимостью, где собственниками частично или полностью являются дети, сопряжены с рядом нюансов. Основной целью таких ограничений является защита имущественных прав несовершеннолетних и обеспечение их жилищной безопасности.
Требования законодательства
В соответствии с действующим законодательством, продажа квартиры с долями детей возможна только с согласия органов опеки и попечительства. При этом сделка должна осуществляться с обязательным соблюдением двух ключевых условий:
👉 Создание аналогичной или улучшенной жилищной среды для ребёнка. Это означает, что при продаже квартиры, доля которой принадлежит ребёнку, необходимо приобрести взамен недвижимость не хуже отчуждаемой как по площади, так и по условиям проживания. По сути, это гарантирует, что ребёнок не потеряет в качестве жилья в результате сделки.
👉 Предварительное согласие органов опеки и попечительства. Этот документ является обязательным для всех сделок с имуществом несовершеннолетних.
Органы опеки проводят проверку соответствия предоставляемого в качестве замены жилого помещения установленным требованиям, в том числе:
🔸 Соответствие площади и количества комнат доле ребёнка в отчуждаемой квартире
🔸 Наличие необходимых коммуникаций (электричество, отопление, водоснабжение)
🔸 Отсутствие посторонних лиц, зарегистрированных в новоприобретаемой квартире
Различия в процедуре для разных возрастов
Требования к продаже квартиры с детскими долями различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних собственников:
👉 Дети до 14 лет могут продавать недвижимость только с согласия родителей или опекунов, а также с предварительным одобрением сделки органами опеки.
👉 Дети от 14 до 16 лет вправе самостоятельно заключать сделки с недвижимостью, но с письменного согласия родителей или опекунов.
👉 Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными, могут продавать принадлежащую им квартиру без согласия законных представителей и органов опеки. Однако, как правило, для таких сделок также требуется нотариальное удостоверение.
Нотариальное удостоверение сделок
Все сделки с квартирами, в которых собственниками являются несовершеннолетние, носят исключительно нотариальный характер. Это означает, что договор купли-продажи должен быть обязательно удостоверен нотариусом, который проверит соответствие сделки законодательным нормам и наличие всех необходимых документов.
Основания для отказа в сделке
Органы опеки могут отказать в согласии на продажу квартиры с детской долей, если предоставленный объект не соответствует требованиям, установленным законодательством. К таким основаниям могут относиться:
🔸 Меньшая площадь или худшие условия проживания в новоприобретаемой квартире по сравнению с отчуждаемой
🔸 Отсутствие необходимых санитарно-технических условий
🔸 Наличие обременений на предоставляемое жильё.
