Распространённая жизненная ситуация: родители становятся пожилыми, и содержать своё имущество, платить налоги, взносы, становится не по силам. Многие оформляют дарственную на детей – ведь дарственная между близкими родственниками не облагается налогом. Но на практике всё может быть не так легко и просто. Оформление имущества в случае дарения зависит не только от того, кто кому и что дарит, но также от числа участников сделки, от состава и характеристик имущества. Но не спешите идти и тратить деньги на нотариуса — вполне возможно, что как раз в вашем случае его услуги не являются обязательными.
Вот такую историю рассказала наша читательница Алёна Борисова. На её примере мы разберём, как оформить сложный договор дарения с минимальными затратами и можно ли обойтись без нотариуса?
Мои родители — пенсионеры, они хотят подарить мне сад в Подмосковье. Я, как единственный ребёнок, дальше буду сама платить налог и поддерживать всё их хозяйство в хорошем состоянии. Я не против дарения – родителям с возрастом всё сложнее туда ездить. Тем более что сад большой, с домом и хозяйственными постройками, и он постоянно требует финансовых вложений.
Но есть сложность: сад у нас составлен из нескольких участков: один был получен мамой в дар, а два других приобретались в разные годы у соседей. Причём участки относятся к землям разных категорий: одни относятся к землям населённых пунктов, а другие — к землям сельхозназначения. И ещё: все участки, кроме одного, значатся по выпискам в совместной собственности, а один участок — только на маме.
Можно ли всё это хозяйство передать по одному договору с минимальными затратами?
Комментирует юрист:
Те земельные участки, дома и строения, которые являются совместной собственностью супругов (приобретались ими в браке), ваши родители смогут подарить в рамках одного договора. По такому договору будет два дарителя (это ваши родители). А вот участок, который ваша мама некогда получила в дар, придётся дарить вам по отдельному договору, поскольку этот участок не входит в состав имущества супругов. Дарителем по нему будет только она.
Что касается категории земель, их назначения, кадастровых номеров и прочих характеристик — то здесь сложностей быть не должно, просто указывайте эти сведения в договоре. После регистрации перехода права в Росреестре получайте новые выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а уж дальше самостоятельно решайте, хотите ли вы хлопотать об изменении разрешённого использования земельных участков, их объединении или о чём-либо ещё. Самостоятельно, не вовлекая в процесс пожилых родителей, вам будет проще решать эти вопросы.
Затраты на оформление, действительно, могут быть минимальными. В соответствии с абзацем 2 пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ передача указанных в ваших договорах зданий и земельных участков не будет подлежать обложению НДФЛ, так как дарители и одаряемая являются близкими родственниками — родителями и дочерью. Более того, не возникнет и обязательных расходов на нотариуса.
Нотариальное заверение сделки было бы необходимо, если бы у ваших родителей были выделены доли, и лишь один из них захотел подарить вам свою долю земельного участка. Но поскольку ваши родители одновременно дарят вам участки и строения, находящиеся в их общей совместной собственности (то есть, каждый из объектов – участков, строений — переходит вам полностью), то обязанности выделять доли и оформлять сделку у нотариуса, у родителей не возникает.
Что касается одного участка, который принадлежит только вашей маме на основании договора дарения, то вот в отношении него я бы рекомендовал оформить нотариальное согласие вашего отца на передачу его вам. Это согласие нужно не для регистрации права собственности, а на тот случай, если потом вы решите продать земельный участок третьему лицу.
По умолчанию считается, что супруги действуют согласованно, но покупатели могут с подозрением отнестись к имуществу, которое было получено по договору дарения от одного из супругов без согласия второго (в такой ситуации покупатели могут опасаться, что у последнего, возможно, имеются законные основания оспорить сделку).
Вывод:
Сделки по передаче имущества между близкими родственниками (родителями, детьми, супругами) справедливо считаются менее обременительными для участников с точки зрения их налогообложения. Некоторые из них могут требовать нотариального заверения, для других участие нотариуса может быть желательным, но не обязательным, а для третьих оно и вовсе ни к чему.
Если у вас возникают сомнения, как лучше структурировать и провести сделку купли-продажи или дарения имущества, а также какие документы для этого потребуются, не спешите открывать кошелёк. Возможно, вы сумеете бесплатно получить ответы на свои вопросы в территориальном органе Росреестра и тем самым избежите лишних хлопот и необязательных трат.