Стоимость реализации складского проекта в Нижнем Новгороде эксперты оценивают в 8-10 млрд рублей
В Нижнем Новгороде для Ozon построят складской комплекс класса «А» площадью более 149 тыс. кв. метров. Закончить стройку планируется до конца 2025 года, сообщили «Логирусу» в NF Group. Девелопером проекта станет группа «МБМ».
История вопроса:
Стоимость строительства такого объекта сейчас может составлять более 10 млрд рублей (исходя из себестоимости на уровне 70 тыс. рублей за кв. метр), а арендные платежи – до 2,2 млрд рублей в год (при арендной ставке 10 тыс. рублей за «квадрат» и ОРЕХ на уровне 2 тыс. рублей). Примерно таких же оценок придерживается и директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. По его оценкам затраты на строительства без учета стоимости земельного участка составят примерно 10 млрд рублей. При этом, по словам Герастовского, ставка аренды в таком объекте может составить 8500 руб. за 1 кв. м в год. Соответственно, все затраты на проект окупятся примерно через 6-8 лет. Опрошенные «Ведомостями» консультанты называют такие сроки приемлемыми.
После введения объекта в эксплуатацию в конце 2025 года комплекс будет внесен в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) под управлением Parus Asset Management (входит в Central Properties), а его паи будут предложены для приобретения инвесторам.
Представитель Ozon заявил «Ведомостям», что решение об аренде новых площадей связано с увеличивающимся спросом на услуги онлайн-ритейлера. Так, по итогам 2023 года оборот маркетплейса вырос более чем в 2 раза до 1,75 трлн рублей.
Партнер NF Group Никита Зайцев подчеркнул, что сделка в Нижнем Новгороде станет крупнейшей в 2024 году в формате BTS. Это подтверждают и другие консультанты. Сейчас рекорд принадлежит компании «Сберлогистика», для которой «ПФО групп» возводит в Новосибирске логопарк на 101 800 кв. метров. Кроме того, в этом году Ozon договорился об аренде строящихся складов в Ростове-на-Дону и Красноярске. Их площади – 52 850 и 35 480 кв. метров соответственно.
Логопарк в Нижнем Новгороде станет вторым девелоперским проектом Central Properties в складском сегменте. В конце прошлого года она договорилась с группой «Ориентир» о совместной реализации логопарка на 117 000 кв. метров для того же Ozon в Санкт-Петербурге. Изначально компания занималась строительством офисов, торговых центров и апартаментов. Среди ее проектов, к примеру, ТЦ «Весна» в Алтуфьеве и бизнес-центр «Двинцев». Но в последние два года Central Properties активно скупала именно готовые объекты коммерческой недвижимости (в основном у уходящих из России иностранных игроков) для передачи их в ЗПИФы. Так, она приобрела у венгерской Granit Polus Group торгово-развлекательный центр «Торговый квартал» на 40 000 кв. метров в Набережных Челнах, а у чешской PPF Group – торговый центр «Ярмарка» (77 285 кв. метров) в Астрахани.
Решение Central Properties начать инвестировать в девелоперские проекты в складах опрошенные «Ведомостями» консультанты объясняют серьезным дефицитом готовых складов с арендаторами. Купить заполненный логопарк сейчас крайне сложно, поэтому многие компании задумываются о вложении своих средств именно в строящиеся проекты, говорит, в частности, Герастовский. Так же думает и Кротенков. По его словам, с учетом планов Central Properties по развитию именно складского портфеля на данный момент девелопмент – это единственный вариант для его расширения. Выгодна такая схема и девелоперам, отмечают консультанты.
По словам руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антона Алябьева, дорогие кредиты из-за высокой ключевой ставки заставляют таких игроков искать возможности для партнерства с инвестиционными компаниями. Кроме того, фактическая покупка логопарков на ранней стадии позволяет последним получить более выгодные условия сделки, добавляет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Он объясняет, что в таком случае инвесткомпании также могут принимать участие в заключении договоров аренды и контролировать процесс строительства.
Напомним, по оценкам аналитиков NF Group, объем занимаемых маркетплейсами складских площадей в России до конца 2026 года может увеличиться до 17 млн кв. метров. LR