Принимая решение о необходимости проведения ремонта в коммерческом помещении, будь то цех мебельной фабрики или офисное пространство, каждый предприниматель сталкивается с муками выбора подрядной организации - где и как найти Подрядчика, с приемлемым ценником, качеством и вменяемыми сроками работ?
В этой статье мы обсудим, как найти Своего Подрядчика!
Для начала следует выяснить, а какой именно тип ремонта у вас, на сколько глубоко вы готовы в него погружаться и достаточно ли у вас компетенций для контроля работ? Рассмотрим несколько вариантов.
Вариант 1 - Косметический ремонт. В вашем помещении надо передвинуть стенку, увеличить/уменьшить помещения и переложить некоторые коммуникации. Для подобной работы вполне подойдут Бригады ИП, особенно если у вас есть подробное техническое задание, с указанием расположения светильников в новых помещениях, расположение перегородок, розеток, выключателей и т.д.. Плюсы – не высокая цена, высокая оперативность. Минусы – как правило, нормальный договор, который защитит Заказчика и исполнительную документацию вы не получите, с другой стороны и характер работ не несет в себе высоких рисков.
Вариант 2 – Капитальный ремонт. Вы приобрели/взяли в аренду ветхое помещение, либо помещение, подходящее вам по площади, но не подходящие по характеристикам инженерных коммуникаций. В этом случае, Бригадами уже не обойтись, точнее Бригады конечно же могут выполнить этот объем работ, но есть нюанс:). Капитальный ремонт фундаментально отличается от косметического или локального (например, когда вам на складе надо провести водопровод для мойки), его отличие сводится к тому, что тут уже надо не просто выполнить строительно-монтажные работы, а увязать все элементы между собой и сделать так, чтобы они правильно взаимодействовали. Для таких ремонтов нужны уже строительно-монтажные компании. В их задачу должно войти составление технического задания на основе ваших требований, выполнение проектных работ, взаимодействие с местными инженерными службами, непосредственно реализация проекта, выполнение пусконаладочных работ, подготовка исполнительной документации, сдача выполненных работ вам и службе эксплуатации. Подрядчик должен увязать между собой архитектурную часть с инженерной, что бы мокрые технические помещения не остались без трапа, а серверная без кондиционера, при этом инженерные системы необходимо увязать между собой, чтобы ваш кондиционер не остался без электричества, а сигнал с пожарной станции попал в щит управления вент оборудованием и отключил его в случае пожара. Конечно, это явные примеры, лежащие на поверхности, но в современном коммерческом помещение множество систем, требующих взаимодействия между собой, например: отопление, водопровод и канализация, вентиляция и кондиционирование, дымоудаление и подпор воздуха, освещение, розеточная часть, питание оборудования, структурированная кабельная сеть, пожарная сигнализация, система оповещения о пожаре, охранная сигнализация, видеонаблюдение, автоматизация, система управления доступом. Как правило это основные системы присутствующие 99% помещений, кроме них существует еще множество систем в зависимости от предназначения помещения – Теплоснабжение ВТЗ, ТХ, ОЗДС, ИТП и т.д. Как видите, с таким “букетом” Бригадам ИП навряд ли удастся справится без вашей помощи, вам придется контролировать каждый шаг, для того чтобы по завершению работ, все в месте это работало, ну и конечно вы должны обладать компетенциями по всем видам работ
Вариант 3 – Реконструкция или Капитальное строительство. Такой вид строительства также фундаментально отличается от Капитального ремонта, как Капитальный ремонт от Косметического, при этом состав работ и общий подход к организации строительства практически идентичен Капитальному ремонту, поэтому много тут писать не буду. Главное отличие — это то, что вам предстоит получать разрешение на строительство, технические условия и покупку мощностей необходимых для здания, взаимодействовать уже не с инженерной службой, а с городскими службами и чиновниками. Для таких задач обычная строительно-монтажная компания уже не подойдет, нужен Генеральный подрядчик, компания у которой есть подобный опыт, умеющая сдавать объект городским службам и местной исполнительной власти.
А теперь главный вопрос, если с Бригадами ИП все более менее понятно (Вариант 1), их легко найти на Яндекс услугах или Профи.ру, там же есть и отзывы и оценки, и с Вариантом 3 тоже что то новое придумать сложно – при подобным масштабах, строительство организовывается через Технического заказчика, либо создается своя техническая служба из нескольких человек обладающая необходимыми компетенциями и опытом, и уже они смогут правильно выбрать Генерального подрядчика, то с Строительно-монтажными компаниями уже не все так однозначно (Вариант 2).
Как правило финансовый характер работ по Варианту 2, не предполагает затраты на Технического заказчика или создание собственной экспертной группы, и бремя поиска Подрядчика ложится либо на самого руководителя, либо на самую технически подкованную административную единицу. Попытки найти компании в онлайн сервисах типа Яндекс Услуг или Профи.ру приведут к тому, что вы получите десятки откликов – от бригад, перекупов, средних и крупных компаний, в этом ворохе будет крайне тяжело разобраться. И тут мы можем посоветовать только два пути: 1 - Спросить у знакомых, возможно у кого то был положительный опыт работы и они смогут вам порекомендовать компетентную компанию; 2 – Ручной поиск в сети интернет, проведение интервью (по телефону или при личной встрече) с техническим специалистом потенциального Подрядчика. Как понять, что Подрядчик надежный? Конечно, 100% гарантии вам не даст ни один способ, но можно минимизировать риски, если ваш Подрядчик подпадает под следующее описание:
1. Простая проверка по ИНН даст вам понимание, много ли судебных дел у компании, как часто на нее подают в суд Заказчики или как часто Подрядчик сам судится с Заказчиками. Какая выручка у компании за предыдущий год, если выручка 15 млн, а стоимость вашего ремонта 100 млн, такой Подрядчик навряд ли вам подойдет. Так же стоит обращать внимание, платит ли налоги Подрядчик, если у Подрядчика выручка 300 млн, а прибыль всего 3 млн, скорее всего он оптимизирует свою прибыль, что в конечном итоге может отразится на вас при налоговой проверке;
2. Компетентный Подрядчик никогда не будет выполнять работу без проекта или согласованного ТЗ, как бы вы его не упрашивали. Поскольку составление ТЗ или выполнение проектных работ занимает и время и стоит денег, Заказчики за частую пытаются обойти эти расходы и попытаться договорится с Подрядчиком выполнить работы по некому “описанию”, опытный Подрядчик знает к чему приводит такая работа, Заказчик сказал одно, подумал другое, а имел ввиду вообще третье, в результате Заказчик получает не то, что он хотел, а Подрядчик плохой отзыв. Компетентный Подрядчик, всегда обоснует для чего необходимо разработать и согласовать эти документы;
3. Ваш Подрядчик, всегда предложит схему оптимизации затрат, разработает техническое решение, которое будет для вас наиболее оптимальным, не будет навязывать дорогое оборудование и проведет для вас конъектурный анализ по стоимости ценообразующих элементов.
4. Составит договор на паритетной основе, где у Заказчика будут не только обязанности, но и права, зачастую Подрядчик готовит кабальный договор, пользуясь отсутствием технических знаний у Заказчика и, если что-то пойдет не “по плану”, во всех неудачах всегда виновной стороной будет Заказчик;
5. Ваш Подрядчик даст вам развернутую первичную консультацию по вашему объекту, проверит насколько он вам подходит с инженерной точки зрения, есть ли у подобранного объекта инженерное обеспечение в достаточном количестве, и предупредит вас о рисках высоких затрат или вообще невозможности использовать подобранный Объект под ваши нужды.
Проверив Подрядчика, и проведя интервью на предмет пунктов 2-5, шансы найти надежного партнера, сильно возрастают, так же не стесняйтесь озвучивать свою проблему и спрашивать как бы они подошли к ее решению.
Это первая статья на канале о особенностях организации строительства, скоро будут еще на другие интересные темы. Желаю Вам успешной стройки!