1. Уточните, для чего можно использовать землю.
При покупке участка под строительство, самое важное, обратить внимание на вид разрешенного использования земли. Построить дом можно на участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) или садоводства. Если же планируемый к покупке земельный участок имеет другой вид размешенного использования, то строить на нем нельзя. Конечно можно попробовать поменять вид разрешенного использования участка, но только если это предусмотрено Правилами землепользования и застройки.
Обратите внимание на категорию земли. Например, запрещается строительство жилых домов на землях лесного фонда. На землях сельхозугодий ранее строительство тоже было запрещено. Теперь же на них могут быть образованы садовые земельные участки, которые предусматривают возведение жилых домов. При этом назначение земли после выделения доли в садовом некоммерческом товариществе, образованном на сельхозугодиях, все-таки придется поменять.
2. Проверьте наличие ограничений и обременений.
Необходимо выяснить, наложены ли какие-либо обременения на земельный участок, который вы планируете покупать. Основные обременения и ограничения прав на землю — аренда, ипотека, арест и сервитут. Проверить наличие подобных ограничений и обременений довольно просто, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка является одним из важнейших документов, ведь наличие обременений может стать препятствием для приобретения участка, ограничением в его использовании и создать серьезные проблемы при последующей перепродаже. Помимо тщательной проверки выписки ЕГРН, при заключении сделки стоит дополнительно указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений или ограничений.
3. Продумайте, для чего строите дом, чтобы выбрать расположение.
Важно решить, для чего вы выбираете участок и какой у вас будет дом — для круглогодичного проживания или для временного пребывания на даче. При строительстве дома для постоянного проживания, стоит обратить внимание на удаленность от крупных населенных пунктов, для возможности легко добраться до работы, школы, детских садов, поликлиник, аптек и прочих объектов инфраструктуры. При выборе земельного участка для дачи, удаленность не такой важный пункт, скорее стоит обратить внимание на возможность скопления пробок на дороге до участка, на наличие леса, озер неподалеку.
4. Изучите рельеф, ландшафт и границы участка.
При выборе участка важно обратить внимание на ландшафт. К примеру, на заболоченной местности постройки могут проседать. Необходимо внимательно осмотреть весь участок. На нем могут находиться старые фундаменты (демонтировать такие конструкции дорого и затруднительно), мусор, который соседи могут скидывать на пустой участок, и т. д. Если в непосредственной близости расположена большая река, стоит выяснить, не подтопляются ли земли во время весеннего половодья.
Рекомендуется также обращать внимание на геометрию участка: лучше, чтобы он был правильной прямоугольной формы, не слишком вытянутый в длину и без каких-либо изгибов. Также важен ровный рельеф — наличие перепадов высот может оказаться серьезной проблемой при строительстве дома.
Не менее важно и отсутствие споров по поводу границ участка. В результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете, происходит наложение участков, то есть пересечение границ смежных участков. Конфликтные ситуации, о правильности границ, решаются в судебном порядке, они финансово затратны и продолжительны во времени. По итогу - площадь участка может значительно уменьшиться, вследствие чего участок может оказаться непригодным для строительства.
5. Уточните, какие коммуникации есть на участке и какие можно подвести.
Для полноценной эксплуатации дома потребуются как минимум снабжение водой и электроэнергией, наличие канализации, а в идеале еще и газа. Подведение и подключение сетей — занятие сложное, трудозатратное и недешевое, поэтому хорошо, если они уже имеется на участке. На участке обязательно должно быть электричество, а если вы планируете строить большой дом (более 150 кв. м), то газ также необходим. Если же в ваших планах строительство дома менее 150 кв. м, то можно выбрать альтернативные варианты: электричество, газгольдеры и другие источники отопления в зимний период. Водопровод и канализация в большинстве случаев в загородных домах решается бурением скважины и установкой септика. Если вы приобретаете земельный участок для дачи, то участок должен быть хотя бы с возможностью подключения электричества, а септик и скважину можно установить самостоятельно.
6. Познакомьтесь с соседями и управляющей компанией.
Если вы покупаете земельный участок в коттеджном поселке, нужно обязательно выяснить, кто им будет управлять и на основании какого договора. Стоить проверить договор на предмет наличия запрета на увеличение стоимости в одностороннем порядке, необходимости подписания акта о проведенных работах, четкой зависимости потребленных услуг и цены за них. Это позволит выяснить, кто несет ответственность за подъездные дороги, очищение от снега, вывоз мусора с территории, строительство инфраструктуры и сколько это будет вам стоить. Если покупаете дачу в СНТ, то стоит пообщаться с правлением товарищества, а также встретиться с соседями и выяснить размеры платежей за общее имущество. Сделать это нужно для того, чтобы после завершения строительства вашего дома вы чувствовали комфорт не только на своем участке, но и на всей территории поселка.
7. Совершайте покупку в теплое время года.
Старайтесь выбирать участок в теплое время года. Не рекомендуется выбирать участок в зимний период, когда многие нюансы скрыты от глаз снегом. Дождитесь схода снега — и сможете увидеть, ровный ли рельеф участка, есть ли на нем подтопления, мусор, грязь. Про состояние дорог зимой можно узнать у жителей населенного пункта, в котором вы планируете приобрести землю.
8. Не упустите важные документы при заключении сделки.
Когда вы нашли подходящий участок под строительство, необходимо знать, какие документы должен предоставить продавец, среди них можно выделить:
-Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования);
-Паспорт продавца;
-Кадастровый паспорт участка;
-Выписку из ЕГРН.
Стоит отметить, что ЕГРН — главный ресурс получения информации о земельном участке и любых иных объектах недвижимого имущества.
Последствия не учета перечисленных пунктов, могут быть самыми разнообразными: от невозможности использования участка в соответствии со своими планами, до потери права собственности на участок и длительных судебных разбирательств, которые могут повлечь дополнительные затраты.