Кому не хочется провести зрелые годы спокойно и благополучно, имея стабильный пассивный доход, который избавит от необходимости горбатиться до пенсии? Один из наилучших способов для этого – приобрести нежилое помещение и сдавать его в аренду. Недвижимость всегда в цене.
Не знаю, как сошлись Денис, Маргарита и Инна, родственники они или друзья, или просто бизнес-партнёры. Они организовали общество с ограниченной ответственностью, которое арендовало у администрации города старый советский магазин, известный как «Спорттовары». Правда, никаких спорттоваров там давно уже не продавалось, а торговали то бытовой техникой, то товарами для дома, в общем, чем придётся.
Схема приобретения недвижимости
Владельцы бывших «Спорттоваров» воспользовались возможностью и выкупили у города помещение магазина. То есть выкупило его само общество за 60 миллионов рублей. Чтобы оно могло рассчитаться на покупку, Денис и Маргарита постоянно вкладывали деньги в свой бизнес, оформляя эти взносы договорами займа.
Кстати, у Дениса и Марго было по 48 % в уставном капитале общества.
Вы думаете, они наделялись, что магазин начнет приносить значительную прибыль и вернёт долг с процентами? Думается, намерения у них были совсем другие: получить помещение уже в СВОЮ собственность.
А Инна со своими 4 % оставалась не у дел. Но эти 4 % будут способны разрушить всю комбинацию!
Вложив в ООО около 60 миллионов путем заключения договоров займа, Денис и Маргарита подписали со своим же обществом соглашение об отступном, по которому общество в счет долга по договорам займа уступало им нежилое помещение, по ½ доле. Так общество лишилось своего, по сути, единственного актива.
Зарегистрировав право на недвижимость, наши персонажи успокоились. Это не было их единственным бизнесом, так что Маргарита уже приобрела домик на берегу Чёрного моря, да и Денис был готов жить в своё удовольствие. Свою долю в ООО он подарил знакомому юристу Володе, пусть теперь он мучается с не очень прибыльным бизнесом.
Удалась ли комбинация? Расплата
Но такой поворот событий не устроил Инну. Возможно, руку приложил и тот самый юрист Володя. ООО подало в арбитражный суд иск о признании соглашения об отступном недействительной сделкой, заключенной в нарушение положений закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Сделка являлась для ООО крупной, ведь ее предметом являлся единственный актив общества, кроме того, это была сделка с заинтересованностью: Денис и Маргарита являлись участниками общества и его же кредиторами, а Денис к тому же на тот момент занимал пост директора общества. Однако о заключении соглашения об отступном они не поставили в известность Инну и не получили её одобрения.
Из-за этих нарушений суд признал соглашение об отступном недействительной сделкой и вернул стороны в прежнее состояние: недвижимость вернул обществу и восстановил долг общества перед Денисом и Маргаритой по договорам займа.
Денис попытался оспорить договор дарения доли в уставном капитале общества, но потерпел неудачу: оснований признавать недействительным договор, заключенный в светлом уме и твердой памяти, суд не нашел.
Что осталось у Дениса и Марго? Только права требования по договорам займа. Взыскать долги они взыскали, но смогут ли они что-либо получить по исполнительным листам?
Кроме того, Володя, не будь дураком, предъявил нашим комбинаторам требование о возврате арендных платежей за тот период, когда помещение было записано на них. Весь этот период магазин худо-бедно работал, у него были арендаторы, которые после подписания соглашения об отступном начали платить аренду новым собственникам. Набежало довольно прилично. В результате судебных споров эта арендная плата, которая в данном случае является неосновательным обогащением Дениса и Марго, была зачтена в счет долга по договорам займа, съев его значительную часть.
Сможет ли общество заплатить своим бывшим хозяевам остальную часть долга? Время покажет. В общем, у Дениса и Маргариты есть один очевидный путь: признать ООО банкротом и продать помещение на торгах. Так что борьба за магазин не окончена.
В чём же заключалась ошибка Дениса и Марго? Просто-напросто в том, что они не учли Инну. Даже если она не вкладывала деньги в общество, им стоило её каким-то образом «задобрить», но они не захотели ... Вторая ошибка (это касается Дениса) - в том, что он подарил долю в уставном капитале именно Володе.
История основана на реальных событиях, но имена и некоторые факты изменены. Надеюсь, она была для вас интересной и дала почву для размышлений. В этом случае ставьте лайк и делитесь своими выводами в комментариях!