В римском праве господствовало начало полной бесформальности любых сделок на недвижимость. Переход права собственности на землю совершался путем простой передачи, лишенной всякой формы, а установление сервитута или закладного права - путем устного договора, никому не видимого и не известного.
Против римской бесформальности решительно запротестовали потребности развивающегося поземельного кредита в средневековой Европе, что вызвало создание новой формы иммобилиарного оборота в виде поземельной (вотчинной) записки.
В отсутствие ясных и легко зримых форм установления вещных прав на недвижимость лицо, дающее кредит под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав. Такие займы были сопряжены с огромным риском и, если давались, то, разумеется, на очень тяжелых условиях.
И вот в Европе в конце XVIII в. возникает институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость имеет юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда оно записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц.
С течением времени содержание этих ипотечных книг расширяется: необходимо, чтобы не только закладные права, но и вообще вещные права на недвижимость были видны из книги. Что толку для кредитора в том, что закладных на имение действительно нет, если сам залогодатель окажется несобственником или на имение обнаружатся иные вещные права, существенно понижающие его ценность, например, право пожизненного пользования?
Ввиду этого в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, записи в которых:
- в каждый момент представляют точное изображение юридического положения всей недвижимости, входящей в состав данной территории. Для этого каждый акт, имеющий вещно-правовое значение, должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для третьих лиц, для публики;
- имеют юридическую силу для третьи лиц даже тогда, когда они не соответствуют действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, записи в ней считаются истинными.
В Российской Империи вплоть до Октябрьской революции 1917 г., до Декрета о земле, принятого II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917 г., который отменял право частной собственности на землю (навсегда), акты на недвижимость совершались у младшего нотариуса и затем утверждались старшим нотариусом, который заносил акты в нотариальные реестры, которые и служили несовершенным суррогатом поземельных книг.
Деление вещей на движимые и недвижимые было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов XX в. как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях страны, где земля, ее недра, воды и леса являются исключительно государственной собственностью, и восстановлено Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 "О собственности в РСФСР", а также Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. ВС СССР 31.05.1991 № 2211-1.
Статья подготовлена с использование монографии: Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права/ И.А. Покровский. – М.: «Статут», 2003. С. 199 - 201.