Спрос на жильё в Израиле уже много лет опережает предложение. Это означает, что цены постоянно растут. В Нетании, одном из самых популярных мест для репатриантов из России, в марте 2024 года квартира площадью в 73 м2 с двумя спальнями продавалась за 476 000 долларов. В Хайфе, другом популярном среди российской эмиграции городе, аналогичная квартира площадью в 60 м2 стоила 315 000 долларов.
💰 Покупка квартиры в Израиле – это в буквальном смысле мечта всей жизни, потому что на неё нужно копить много лет или столько же лет выплачивать ипотеку. Иностранцам и репатриантам осуществить эту мечту ещё сложнее, так как они не знают особенностей местного рынка. Им необходимо учитывать множество факторов и случайных переменных – помимо налогов, ставок по ипотеке и расходов на оформление сделки.
Поэтому, прежде чем перейти к разговору о специфике израильских квартир, имеет смысл поговорить о рисках.
Чего следует ожидать при покупке или аренде недвижимости в Израиле
Это прекрасно – купить дом или квартиру на Земле Обетованной и сделать его тем местом, откуда начнётся новая история семьи. Но в таком ответственном деле лучше не пренебрегать профессиональными советами.
Приобретение недвижимости в этой стране, конечно же, имеет много общего с аналогичной процедурой в России и других странах, но всё же тут имеются и свои подводные камни. О них стоит знать, чтобы не совершить досадной ошибки и не испортить себе радость от долгожданной покупки.
Регистрация недвижимости
В Израиле примерно 93% земли находится в государственной собственности, и иногда бывает сложно понять, кто в действительности ею владеет. Особенно это касается недвижимости в многоквартирных домах.
Приобретая дом в пригороде, стоит уточнить, не находится ли он на землях сельскохозяйственного назначения. На них в Израиле распространяется ряд ограничений: может оказаться так, что дом нельзя будет перестроить или пристроить что-нибудь к нему, а в некоторых случаях может возникнуть проблема даже с последующей продажей этого дома.
И лучше всего избегать покупки недвижимости, которая построена на земле, взятой в аренду на 49 или 99 лет у Еврейского национального фонда и Земельного управления. Цены на такие дома могут быть ниже, однако по окончании срока аренды собственника такой недвижимости могут подстерегать проблемы: например, значительное увеличение стоимости аренды или непродление договора. В последнем случае есть даже риск потерять имущество.
Точная площадь квартиры – это ещё одна проблема, с которой могут столкнуться покупатели. Земельное управление (Минхаль) и муниципалитеты измеряют площадь по-разному и могут включать в неё разные части общей собственности: лестничные клетки, кладовые, помещения для сбора мусора, бомбоубежище (мамад) и так далее. Арнона (муниципальный налог) рассчитывается исходя из фактической площади, даже если какой-то пристрой был сделан без разрешения.
Дополнительные затраты
Приобретая недвижимость в Израиле, нужно примириться с добавочными расходами на риелтора и на юриста, а если дом или квартира приобретаются по ипотеке, то ещё и на оценщика (шамаи) и ипотечного брокера.
🔍 Отдельно стоит сказать об услугах инженеров по строительному надзору – бедек байт. Приглашать этих специалистов для осмотра недвижимости не обязательно, но лучше на них не экономить. Они выявят все скрытые дефекты и укажут на недостатки, о которых будущий покупатель может даже не догадываться.
Вообще, перед столь ответственной покупкой, как недвижимость стоимостью в несколько сотен тысяч долларов, лучше провести комплексную проверку. Она не является обязательной, но позволит избежать неприятных сюрпризов. Не проверив объект тщательным образом, можно приобрести недвижимость с проблемами по части права собственности или разрешения на строительство.
Другая проблема, способная привести к незапланированным расходам – это дома, входящие в проект «Тама 38». Проект является инициативой израильского правительства и направлен на реконструкцию старых зданий, которым требуется укрепление на случай землетрясения. При реконструкции разрешается пристраивать к зданию дополнительные этажи и помещения.
Это может оказать влияние на размер арноны. Кроме того, при последующей продаже квартиры в таком доме с владельца возьмут налог на улучшение, этель ашбаха, поскольку рыночная стоимость реконструированного дома возросла.
Особенности квартир в Израиле
Теперь пришёл черёд рассказать о том, с чем может столкнуться покупатель квартиры в Израиле.
Рынок недвижимости в Израиле – это рынок продавцов, поскольку в условиях дефицита жилья именно они диктуют условия. По этой причине квартира, которую показывает риелтор, может быть неубранной, с детскими каракулями на стенах и с грязной посудой на кухне.
Большую часть домов здесь проектировали европейские архитекторы, но при этом Израиль остаётся жаркой ближневосточной страной со своей культурной, социальной и прочей спецификой. Так что некоторые нюансы местного жилого фонда могут удивить или даже разочаровать. Впрочем, с той же вероятностью они могут и привести в восторг.
Особенности планировки
В число комнат обычно входят спальни и гостиная («салон»): если в объявлении указано, что квартира 5-комнатная, то это будет означать, что в ней 4 спальни.
Одна из спален может быть переоборудована под защищённую комнату, «мамад» – они предназначены на случай воздушной тревоги и во всех новых домах проектируются по умолчанию. Иногда мамад может быть общим на этаж: тогда он называется «мамак». А бомбоубежище для всего дома носит название «миклат».
«Мамад» – это акроним, а полное название звучит как «мерхав муган дирати», или защищённое пространство квартиры. Он представляет собой безопасное помещение с усиленными конструкциями, обеспечивающее защиту как от ракет, так и от химической атаки.
В таких комнатах, как правило, есть одна дверь (тяжёлая, металлическая) и одно небольшое окно, но они никогда не располагаются на одной стороне. Минимальная площадь помещения должна быть не меньше 9 м2. В исключительных случаях допускается уменьшение площади до 5 м2. С 2010 года все мамады должны оборудоваться системой вентиляции и фильтрации воздуха.
Площадь квартиры делится на общую и жилую. Иногда встречаются определения «брутто» и «нетто», что означает то же самое. В состав жилой не входят балкон (мирпесет) и кладовая (махсан).
В общую включается доля в общедомовой собственности: шахта лифта, помещение для сбора мусора, парковка и так далее. Это всегда нужно учитывать: описанная в объявлении 90-метровая квартира может на поверку оказаться намного меньше именно потому, что владельцы указали площадь «брутто».
Выбирая себе однокомнатную квартиру, следует убедиться, не «делёнка» ли это. Так называют большую квартиру (3-х, 4-х, 5-комнатную и так далее), разделённую на несколько однокомнатных. Деление это часто произведено незаконно, поэтому с такой недвижимостью в будущем могут быть проблемы.
Да и звукоизоляция в ней ужасная, поскольку внутренние перегородки всегда тоньше внешних. В Израиле строят мало одно- и двухкомнатных квартир, потому что это невыгодно, плюс семьи зачастую большие. Этой ситуацией пользуются предприимчивые граждане. На иврите «делёнка» звучит как «ехида диюр».
Ещё одна особенность израильских квартир – технические балконы. Обычно там размещаются внешние (уличные) агрегаты кондиционеров, но израильтяне также любят ставить на этих балконах стиральные машины и развешивать бельё для сушки. Со стороны улицы эти балконы обычно закрыты решётками.
Что касается обычных балконов, то их площадь может составлять 30м2 и даже больше. Израиль – красивая, солнечная страна, и за возможность полюбоваться с террасы на море или на закат люди готовы отдавать большие деньги. Квартира с просторным балконом будет стоить процентов на 5-10 дороже.
Старое жильё
Квартиры, расположенные в «старом фонде» или принадлежащие к так называемому «бюджетному сегменту», нередко довольно тесные, с крохотной прихожей или вовсе без неё.
В традиционных еврейских семьях принято обедать за общим столом в гостиной, поэтому кухни в израильских квартирах старого типа, как правило, маленькие и используются только для того, чтобы там готовить. Но в новостройках уже встречаются большие кухни – как отдельные, так и объединённые в общее пространство с гостиной.
В старых квартирах окна в спальне могут быть непривычно маленькими по российским меркам. В новостройках этого, как правило, нет. Обычное явление для Израиля – окна без подоконников, либо с очень узкими подоконниками. Зато большинство окон оборудовано наружными жалюзи или рольставнями, спасающими от яркого солнца и пыли. Здесь они называются «трисы».
Старое жильё может доставлять не только неудобства. Одна неприятная особенность таких израильских квартир – это отсутствие нормального воздухообмена.
В ряде зданий 60-х, 70-х годов вообще нет вентиляционных каналов. Вентиляция осуществляется через двери и окна. Приводит всё это к тому, что в помещении может быть душно и сыро, появляются грибок и плесень. А это уже не только некомфортно, но и опасно для здоровья. У людей возникает так называемый «синдром больного здания». Это означает, что проблемы со здоровьем вызваны проживанием в таком помещении.
Инженерные сети
В Израиле нет централизованного отопления и горячего водоснабжения. Точнее, его почти нет, так как в Иерусалиме в некоторых домах всё же имеются котельные. Климат здесь такой, что иногда даже снег выпадает. Правда, всего на пару дней в году.
На большей части территории страны температура зимой редко бывает ниже 15 градусов тепла. А для подогрева воды на крыше многоэтажек ставится «дуд шемеш»: бойлер, в котором нагрев воды происходит за счёт энергии солнца. В пасмурный день, или когда сразу много людей пользуется горячей водой, израильтяне прибегают к помощи электрического бойлера.
Полы здесь обычно выложены плиткой, даже в спальне. В жаркий день приятно ощущать прохладу босыми ногами, однако зимой это может показаться уже не таким приятным, поскольку ночью температура за окном иногда опускается до 5-10 градусов тепла. Кое-где есть полы с подогревом, но особо рассчитывать на это не стоит.
🛁 Людям, ценящим комфорт, будет приятно узнать, что в израильских домах (как правило, построенных после 1990-х годов) дополнительный санузел можно встретить даже в трёхкомнатных квартирах. Дополнительный санузел – это либо только туалет, либо туалет с душем. Душ может быть в виде кабинки, либо просто в виде лейки под потолком и решётки в полу.
Электрические розетки в израильских домах рассчитаны на напряжение до 220 В. Но вот самих розеток может оказаться лишь по одной на комнату, если квартира расположена в «старом фонде». Кроме того, можно наткнуться на розетки с разъёмом типа H (с 3-мя плоскими контактами), который не совместим ни с какой другой вилкой.
…Наверное, самая занятная и трогательная черта многоквартирных домов в Израиле – это наличие в некоторых из них лифта, который по субботам останавливается на каждом этаже. Религиозные евреи в шабат не могут выполнять никакую работу, даже нажимать кнопку лифта. Поэтому специально для них сделано такое удобство.