Росреестр подготовил законопроект с поправками в Земельный кодекс, разрешающих изымать садовые и огородные участки за «неиспользование по назначению» после трех лет владения.
Критерии «неиспользования» (или «неосвоения») определит правительство до января 2025-го. Перечень мер, которые необходимы для «освоения» (что сажать, что ли?) - тоже за правительством. Если документы примут, закон вступит в силу 1 марта 2025-го.
О подготовке нормативного акта пишут «Ведомости». По мнению Светланы Разворотневой, зампредседателя Комитета ГосДумы по строительству, заброшенные участки - «огромная проблема для городов, для поселков, для их развития».
По оценкам экспертов организации «Народный фронт», доля заброшенных участков в РФ составляет порядка 10–15%. Всего, по сведениям Росреестра, в России насчитывается 12,5 млн садовых участков и 540 000 огородных наделов. В Ленобласти в собственности садоводств находится более 60 тысяч га - 523,8 тысяч участков.
На данный момент в российском праве с 2020 года установлены «признаки неиспользования» в отношении земель сельхозназначения. Например, такой участок могут изъять, если не менее половины заросло сорняками или завалено отходами. Прецедентов мало, юридическая практика слабая.
Собственника также могут оштрафовать, если он в течение трех лет не использует участок, предоставленный под ИЖС: штраф может составить от 1% до 5% кадастровой стоимости участка.
Участники рынка отмечают, что во многих случаях участки не используются из-за громоздкого бюрократического механизма: владелец хотел бы изменить назначение земли, но это занимает годы. Об этом государство тоже обещает позаботиться: в Думе обсуждается и другой законопроект - о платном изменении назначения территория. В Москве такая практика используется уже много лет.
Мнение экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Возможность изъятия существует и без принятия нового закона в отношении земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом под сельскохозяйственные цели.
Если собственник не обрабатывает землю, она зарастает сорняком, почвы не удобряются и теряют свои плодородные свойства. Россельхознадзор выносит предупреждения и изъятии земель, штрафует собственников.
Проблема в основном заключается в том, что собственники не видят перспектив в сельскохозяйственном использовании земель и хотят, например, сменить категорию на земли промышленности или земли населённых пунктов, или вид разрешённого использования - на ИЖС или СНТ и построить на этих землях промзону или коттеджный посёлок. Но власти крайне инертны в решениях вопросов о переводе земель.
Процедура затягивается на долгие годы, она связана с внесением изменений в генеральные планы и ПЗЗ соответствующих поселений. Собственники готовы сменить назначение и сразу начать использовать землю, но им годами не дают такой возможности. Люди стараются обходить риски изъятий, переоформляя участки раз в три года.
Если бы власти дали возможность собственнику выбрать вид использования земли, разрешили ему перевод, но и если после этого собственник не приступает к освоению земель в течение трёх лет - тогда изымать.
Трехлетний срок обязательно надо оставить. При больших массивах только проектирование и согласование проектов занимает от двух до трех лет. Было за справедливо, если бы с чиновников за нарушение сроков спрашивали так же строго, как с собственников участков.
Марина Шкурко, директор по стратегическом развитию ГК Puzzle Realty:
- Чтобы в хороших, перспективных местах участки годами не использовались - большая редкость. Мы с такими ситуациями, по крайней мере, не сталкивались.
В предлагаемых изменениях законодательства просматривается не столько желание контролировать и навести порядок в сфере землепользования, сколько фискальный интерес и желание пополнить бюджет, в том числе за счет штрафов.
Кроме того, это в 60-е годы прошлого века ну и, возможно, в начале «нулевых» садоводства формировались за счет бесплатного предоставления участков, сначала - предприятиям, затем - чаще военным (из бывших земель Минобороны). Желание государства контролировать то, что оно же бесплатно предоставило, еще можно понять.
Но современные дачные и коттеджные поселки, как правило, строятся на земле, которую сначала девелопер приобрел в собственность, а затем домовладелец. И если у собственника изменились планы или финансовые возможности кто вправе ему предписывать, что и когда он должен сажать на своем участке?