Давайте сегодня поговорим о самом большом и технологичном проекте, но при этом самой секретной жилой территории в городе. О СберСити все знают, но почти никто там не был. Место, где можно купить однушку 78 кв.м за 55 млн рублей. Почему так дорого, давайте разберемся.
Это не типичные новостройки, интегрированные в городскую инфраструктуру, как это любят делать девелоперы. Тут вся инфраструктура сделана с нуля: системы жизнеобеспечения домов – теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция и кондиционирование.
Надо быть очень уверенным в продукте, чтобы ставить цены на квартиры равными ЖК Бизнес и Премиум-классов внутри ТТК. Самая дешевая квартира тут стоит 16млн. руб. за 41 кв. м без отделки.
Где строят:
СберСити расположен в 2,5 км от МКАД. Перспективное развитие транспортной сети предусматривает три выезда: на Ильинское, Новорижское и Рублёвское шоссе через мост, который планирую построить примерно в 2027 году. Расстояние до центра Москвы составит 22 км.
Проект расположен почти в равной удаленности от двух основных аэропортов города – Внуково (30 км) и Шереметьево (24 км).
На территории планируется строительство станции новой Рублёво-Архангельской линии метро.
Примерное время в пути составит:
До станции Строгино - 9 минут,
До станции Народное ополчение - 20 минут
До станции Шелепиха - 27 минут
До центра города - около 40 с пересадками
Городские маршруты наземного транспорта запустят в районы Крылатское и Строгино, а также до МЦД «Пенягино». Новый район также включили в водную транспортную систему Москвы: будущая сеть речных электротрамваев получит остановку под названием «СберСити» и свяжет Рублево-Архангельское с Хорошево-Мневниками и другими районами Москвы.
Получаем в целом хорошую транспортную доступность, насколько она возможна для районов за МКАД.
Что строят:
Изучив презентации, масштабы района, проехав по стройплощадке, можно сказать, что возводят лучший район в городе, который превосходит в будущем все аналогичные стройки в Москве:
Территория планируемой застройки в полтора-два раза больше Тушинского аэрополя и Зила, но при этом планируемое количество жителей ниже в три раза при соблюдении общего дизайн кода. Напомню, территория - 461 га, это как треть площади Садового кольца. Парки и скверы занимают 30% территории, на которой высадят порядка 10 тыс. деревьев и растений.
Средняя этажность жилых кварталов 8 этажей, максимальная этажность - 13 этажей.
Дома имеют все атрибуты современного Бизнес класса и выше. Некоторые описанные технологии выглядят даже слишком футуристично: автоматическая вакуумная система удаления мусора, «бездымная» технология (дыма не будет даже зимой), солнечные батареи на фасадах зданий, интеллектуальная система безопасности, которая анализирует девиантное поведение.
В СберСити внедряется интеллектуальная система безопасности. Для удобства проход жителей в дома возможен по целому набору идентификаторов: радиочастотным меткам BLE, карточкам, по одноразовому пин-коду и Face ID. При въезде на паркинг будет осуществляться автоматическое распознавание автомобильных номеров.
Дома разделены на 4 класса по ценам и наполнению. Создается разнородная среда, это лучше, чем когда весь ЖК в одном ценовом сегменте. Квартиры продаются как с отделкой, так и без. Позже планируется построить элитный коттеджный поселок.
В проекте запланирована вся социальная инфраструктура: 8 школ, 16 детских садов, двух поликлиник. Кроме того, для обеспечения безопасности жизни будут построены пожарное депо и полицейский участок.
Для автомобилей, помимо подземных паркингов, будут отдельно стоящие многоэтажные парковки с более либеральными ценами, плюс возможности аренды от УК.
В проекте запланировано более 800 тысяч офисной площади на 70 тысяч рабочих мест, чтобы не создавать полностью спальный район, чем грешат многие проекты.
Для владельцев автомобилей создается функциональное парковочное пространство из подземных и наземных паркингов – всего 36 тыс. парковочных мест. Для электромобилей появится разветвлённая сеть зарядных станций.
Ложкой дегтя выделю довольно смелую архитектуру, особенно в дорогом сегменте, которая явно рисовалась не на примере северных стран. Предвижу героическую борьбу со снегом в будущем на красивых фасадах.
Квартиры и цены:
Большая часть квартир имеют современные планировки с кухней-гостиной.
Однокомнатные квартиры занимают около 30% квартирографии, чем выше класс домов, тем процент уменьшается.
Минимальная площадь студий от 27 кв.м, однокомнатных квартир от 38 метров.
Есть лоты с балконами и террасами, но их формат явно для отдыха, а не для хранения.
Кварталы Balanced и Optimum:
Средняя площадь 1-к квартир - 38-60 метр. Просторные кухни-гостиные начинаются от 45 метров.
Бюджет 16-35 млн
Средняя площадь 2-к квартир 60-101 метра
Бюджет 24-48 млн (редкие лоты до 45 млн)
Средняя площадь 3-к квартир 67-132 метров
Бюджет 27-66 млн.
Кварталы Advanced:
Средняя площадь 1-к квартир 44-70 метров
Бюджет 22-40 млн.
Средняя площадь 2-к квартир 66-103 метра.
Бюджет 31-64 млн
Средняя площадь 3-к квартир 87-157 метров
Бюджет 38-86 млн
Кварталы Superb:
Самый дешевый лот однокомнатная квартира 72 метра за 38 млн
Средний лот 134 метров за 89 млн
Практически нет квартир площадью менее 100 метров
Есть уникальные форматы. Например, квартиры концепции «my garden» с собственной террасой на первом этаже, а также трехуровневые квартиры с отдельным входом и террасами на первом и третьем этажах.
Видно четкое разделение проектов по ценам и метражу. Самые простые дома по квартирографии соответствуют хорошему Бизнес+ в центральной части города. На мой взгляд, планка взята очень высоко, и можно опустить размеры квартир на шаг ниже. Уверен, что это произойдет рано или поздно.
Выводы:
От момента въезда на территорию стройки до временного офиса продаж надо ехать на автомобиле более 10 минут. Масштабы поражают. Уже видны готовые дома, которые будут сдаваться в этом году. Стройка жилых домом и офисных зданий в самом разгаре. В ближайшее время откроется шоурум размером с небольшой Торговый центр, в котором будут демонстрироваться полноразмерные квартиры. Уже сделаны дороги, высажены деревья в районах, где стройка еще даже не началась.
Виден потенциал всего проекта, как и минимальная его готовность. Застройщик обещает, что к концу 2026 года будут построены основные объекты СберСити: жилые и офисные здания, центральная площадь, школы, детские сады, поликлиники, станция метро, автомобильный мост, набережные вдоль Москвы-реки, парки и скверы. Строительство всей жилой и коммерческой недвижимости завершится в 2032 году. Выглядит очень оптимистично, пожелаем удачи, но я сомневаюсь в такой скорости.
Сам проект реализуется уже несколько лет, но с рекламой пока есть проблемы. Хотя в отделе продаж говорили, что первый квартал был распродан за один день для сотрудников Сбера. В открытый рынок СберСити начали продавать в июне 2023 года.
Я очень надеюсь, что задуманное получится. Хотел бы я тут жить, когда все построят? Да, конечно. Купил бы я тут квартиру? Нет, по крайней мере, в ближайший год.