В 2024 году строительный рынок Краснодара столкнулся с резким падением продаж — на 50–60% по сравнению с тем же периодом прошлого года. По мнению Романа Домащенко, главы адвокатского бюро «Домащенко и партнеры», это только начало масштабного кризиса строительной отрасли. Чтобы удержаться на плаву, компаниям придется резко сокращать издержки и увеличивать сроки строительства.
Все мои клиенты в 2023 году столкнулись с падением продаж — как в гостиничной недвижимости, так и в многоквартирном строительстве. Непонятная ситуация с льготной ипотекой усугубляет ситуацию.
Раньше большинство застройщиков торопились достроить объект, чтобы взяться за строительство нового, и параллельно еще по нескольким оформлять разрешительную документацию и запускать продажи, а теперь, на мой взгляд, строительство будут разбивать на большее количество этапов, чтобы с учетом падения продаж более планомерно их достраивать.
Квартирная «затоварка»
Большая проблема, которую придется решать застройщикам, — огромное количество готовых нераспроданных квартир. По моей информации, в Краснодаре не заселено около трех миллионов квадратных метров в сданных домах. Такая ситуация заставит застройщиков «подморозить» цену, несмотря на то, что растет себестоимость строительства. Давление на цены окажут инвестиционные квартиры, а это еще не менее миллиона квадратных метров, которые в 2024−2025 году выпадут на рынок.
Будет иметь значение и то, что на рынок жилья выходит малочисленное поколение 90-х годов. Поколение 35–45-летних, к которому принадлежу и я, в основном, уже решило для себя квартирный вопрос. Тех, кому сейчас меньше 30 лет, физически меньше. Застройщики в ближайшие год-два нарвутся на демографическую яму 90-х.
Неэффективных — уволят
В такой ситуации строительным компаниям придется снижать издержки. Известно, что на офисные расходы в период строительства застройщики закладывают от шести до десяти тысяч рублей на квадратный метр.
Я думаю, что в 2024 году у всех застройщиков произойдет сокращение штатов. Это затронет офисных сотрудников: маркетологов, экономистов, бухгалтеров, юристов. Все, что можно, выведут на аутсорс, а в штате оставят ключевых сотрудников, чтобы было кому анализировать, проверять, ставить задачи.
После этого наступит этап сокращения строительных должностей, но не в ущерб строящимся объектам. На первом месте окажется вопрос эффективности. Низкоэффективных сотрудников будут увольнять во всех отделах и на всех направлениях.
Фиктивные распродажи и высокие запросы
Чтобы привлечь на свою сторону клиента, застройщики начнут устраивать фиктивные распродажи. По сути, прайсовую цену будут стараться держать на том же уровне, но создавать видимость снижения цены.
Например, один и тот же квадратный метр в ипотеку может стоить 250 тысяч рублей, а за наличные — 190 тысяч. То есть, клиент может рассчитывать на снижение цены минимум на 15−20%, но свою выгоду застройщик сохранит.
В целом же, я думаю, что самое большое падение продаж и выручки будет у компаний, которые строят в эконом-сегменте. Клиенты становятся максимально требовательными, они эконом будут пытаться купить дешевле дешевого, а из комфорт-класса выжать максимальное количество бонусов и подарков.
Чтобы остаться на рынке, придется снижать затраты
Все эти факторы в целом могут привести к тому, что до 30% застройщиков в ближайшие 2−3 года станут банкротами. Это создаст очередную волну проблем с недостроями, которые придется решать государству.
Чтобы остаться на рынке, компании нужно снижать затраты, работать с себестоимостью квадратного метра и выстраивать график строительства в параллель с продажами. По сути — не стараться быстро закончить объект и выбросить квадратные метры на рынок, как сейчас, а продлевать сроки строительства по мере того, как продаются квартиры. Например, сколько ты продал в 2024 году, столько же и построил. Может быть, по уже строящимся объектам это и не получится из-за обязательств перед дольщиками, но с новыми начинать работать именно так.
И самое важное — после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» строительной отраслью по сути стали управлять банкиры. Влияние компаний-застройщиков на их же собственный бизнес минимальное. Я считаю, что это неправильно, и думаю, что и чиновники, связанные с строительством, не будут с этим мириться. В 2025 году жду изменений в 214-ФЗ, но в 2024-м придется работать по этим правилам.