Я хочу, как ты, — приятельница по детской площадке заехала ко мне на чай расспросить про новостройки. Интерес вложить некую сумму и через год вернуть на треть больше был понятен.
2013, далеко до падения.
Показала направление, обозначила бюджеты, типажи, основные условия продажи после. Если суть и главное — рекомендовала брать типовую панель не далее 5 км от МКАД, сказав про риски. Через три года снова встретились по её инициативе, еще одно чаепитие по дружбе — купленная и выбранная всё же самостоятельно инвестиционная квартира почему-то продаваться «обратно» не хотела.
Люди далеко не бедные сделали по-своему: дешевая типовая панель, которой массово застраивались все направления ближайшего Подмосковья и внезапно даже Новая Москва, их не вдохновила, купили, как потом выяснилось, — богачество: огромную 50-метровую однокомнатную в монолитном многосекционном гиганте в дальнем Подмосковье со сроками сдачи чуть ли не через 3 года и предсказуемо встряли. Последующие два года рынок был прекрасный, но к лету 2015-го замер. Совпало... вот и получили, наконец, ключи, и собственность оформили, и оптимально было продавать.
Стояло не так, конечно, как весной 2022: рабочие варианты для реальных сделок были — из ликвидного, дешевого, в нормальных востребованных местах. «Хотя бы выручить тысяч на 500 побольше», — огорчалась приятельница с трехметровыми потолками в славном и самодостаточном, но далеком городке с перспективой МЦД в 2023 году.
Даже в те годы, задолго до введения эскроу, инвестиционный рост с котлована до ключей не был ни гарантированным, ни предсказуемым по конкретным цифрам. Варясь в этом профессионально с 2010 года, а как любитель-экспериментатор с задатками и раньше, имея постоянный поток актуальной информации о деталях и реальных цифрах сделок своих личных, коллег, и клиентов, всегда была осторожна в прогнозах. Сейчас — тем более.
За какую сумму и когда реально, с привлечением каких именно человеческих и дополнительных финансовых ресурсов и при соблюдении интересов государства (налоги), получится переуступить право требования или продать уже готовый объект в случае, если придет надобность погасить ипотеку через год, два, три и забрать обратно свой первоначальный взнос и выплаты по процентам? В годы расцвета спекуляций на новостройках было принято задаваться именно этим вопросом, а подсчёт вероятной прибыли основывался в первую очередь на сравнении стоимости аналогичного по классу готового жилья и в стройке. Плата за риск как раз и составляла средние 28-30% годовых в лучшие годы
*при правильном выборе Объекта
*в месте, где все хотят покупать,
потому что продавать и перекладываться дальше надо быстро!
Про портрет другого типа покупателей новостроек во все времена написано здесь.
Выпустила первые три публикации о моем видении этапов развития рынка новостроек с 2017 года. Фокус — на не резкое, но категоричное и безвозвратное изменение недвижимости как продукта, и взращивание в нас с вами покупателя с нетрадиционными для описываемого периода ценностями. Идем вместе к ответу на вопрос, стоит ли сейчас вкладываться в новостройки, для чего исследуем себя: какую недвижимость я, мы, ты, вы, он, она, они желали иметь 6-5-4-3-2 года/лет назад, и что, собственно, происходит с нашим сознанием сейчас.
Показываю процесс на основе моих фото-видеоматериалов из облачных хранилищ и записей в запрещенной сети — я очень активно вела её до 2022 года и фиксировала если не каждый свой шаг, то почти. Перечитывая свои же посты и удивляясь той моей искренности и доверию к аудитории, вижу, как небыстро меняла свое отношение к «другим» новостройкам, будучи, с одной стороны, профессиональным риэлтором и всегда «в теме», а с другой — таким же, как все, покупателем еще даже не существующих физически, а лишь ожидаемых комплексов с тогда «лапомойками», а ныне — с «душем для мытья щенячьих лап».
Предыстория и начало:
Часть 1:
Часть 2:
Грамотная предпродажная подготовка, и реклама, и общение с позвонившим — кто бы он ни был, как и презентация уже на квартире всего и сразу — самой недвижимости, беспроблемного (даже если это не совсем так) продавца и себя как адекватного партнера-контрагента, который сможет довести все стороны до желаемого финала в доброжелательной обстановке без ущерба интересов обеих сторон — всё, чему учишься годами опытным путем, применяется на месте экспромтом с целью получить максимальную выгоду для клиента в актуальном контексте и времени!
...это к недавнему вопросу, ставшему среди нас мемом, "есть ли инвест в Зиларт", заданному и мне в ЛС и, по всей видимости, всем агентам, кого товарищ нашел в интернете ближе к полуночи. Кто ж тому неуникальному сейчас энтузиасту, гуляющему по рынку днем и ночью и "просто спросить", будет деньги доставать, и из чего?
Лот с какими характеристиками он выберет в стремлении сэкономить?
Сможет ли уловить нужный момент, увидеть открывшуюся возможность фиксации убытков-прибыли и действовать немедленно, не рассуждая о дороговизне риэлторских услуг и почему вообще налоги и можно ли без них?
Оценит ли объективно конкурентное окружение и объем предложения в локации рядом и таких же равноценных-похожих?
Как изменит свой портрет как физлица, и насколько он удовлетворит риэлтора Покупателя по ключевым показателям стандартного алгоритма проверок любого приличного агентства?
Насколько покупателям квартиры без риэлтора будет интересно слушать истории про незакрытую ипотеку или вникать в "обстоятельства" просрочек по кредитам и жену, которая «до брака», ни про что не в курсе, и не должна вообще и знать. Не нравится — не берите, и агентам не звонить, и без спасибо до свидания.
Так есть ли инвест в "Зиларт"?
Про покупку квартир в новостройках Москвы знаю если не всё, то много, и прошу читать все публикации из серии "Все хотят ЖК" , обращаться с вопросами по теме здесь в открытых для подписчиков комментариях, или пишите в мессенджеры:
Подбираю объект на покупку с учетом реального многолетнего опыта и глубоких знаний о вторичном рынке и ежедневной диагностики первичного рынка.
На Youtube ищите по запросу "Риэлтор Юлия Чуксина", изучайте недвижимость в удобном для вас формате и с ТВ тоже.