Как выгодно купить земельный участок ? | Торги по банкротству

Что за торги по банкротству и как они устроены?

Когда человек не может платить по долгам, кредиторы или он сам инициируют процедуру банкротства. В рамках процедуры суд назначает арбитражного управляющего. Специалист формирует конкурсную массу — описывает все имущество, принадлежащее должнику, например квартиру, земельный участок, драгоценности, антиквариат.

ст. 131 закона «О банкротстве»

Имущество, которое входит в конкурсную массу, продают на торгах по банкротству. Порядок и сроки проведения торгов определяет суд. Деньги от продажи имущества передают кредиторам в счет погашения их требований.

ст. 213.25, 213.26 закона «О банкротстве»

Арбитражный управляющий публикует извещение о дате торгов на сайте ЕФРСБ и проводит аукцион.

Обычно торги проводят в форме аукциона или публичного предложения. Расскажу коротко, в чем разница.

Аукцион, или торги на повышение. На аукционе организатор ставит минимальную цену, а участники предлагают свою — на шаг выше. Размер шага организатор устанавливает заранее и публикует в извещении. При открытой форме аукциона участник предлагает цену публично — другие участники видят ее сразу. Например, лот стоит 50 000 ₽, шаг аукциона — 3000 ₽. Пока идет аукцион, участники могут повышать стоимость — каждый раз на 3000 ₽. Так работают торги с открытой формой подачи заявки.

При закрытой форме аукциона организатор устанавливает крайний срок для подачи заявок. Пока он длится, каждый участник указывает цену в заявке. Ее видит только организатор. Побеждает тот, кто предложил более высокую стоимость.

Публичное предложение, или торги на понижение. Организатор устанавливает максимальную стоимость лота. Если нет желающих купить имущество по такой цене, ее снижают на один шаг.

Публичное предложение проводят в несколько этапов, их может быть до шести или десяти — зависит от минимальной цены, по которой организатор готов продать имущество.

На каждом этапе цена снижается на один шаг. Например, участок выставили на торги по цене 200 000 ₽ и определили шаг в 10% от начальной стоимости, или 20 000 ₽. Если до конца этапа не появилось участника, который готов купить лот по цене не ниже объявленной, цену снижают на 20 000 ₽. Торги длятся до тех пор, пока не найдется покупатель или пока не проведут все запланированные этапы.

Во время торгов на понижение участники предлагают свою цену, она не может быть ниже цены этого этапа. Например, земля стоит 200 000 ₽, шаг — 20 000 ₽. На четвертом этапе участок продают за 140 000 ₽. Участник может предлагать любую сумму выше 140 000₽.

Как купить участок на торгах?

Торги по банкротству обычно проходят на электронных торговых площадках, ЭТП. Площадки устанавливают правила торгов и требования к участникам. Чтобы участвовать в банкротных торгах, нужно выполнить требования ЭТП.

Если кратко, шаги будут такие:

1. Получить квалифицированную электронную подпись.
2. Зарегистрироваться.
3. Выбрать землю, которую хотите купить.
4. Запросить документы.
5. Определить цену.
6. Внести задаток.
7. Подать заявку.

Расскажу более подробнее про каждый этап.

№1. Получить квалифицированную электронную подпись

Это аналог собственноручной подписи, но в цифровом виде. Цифровая подпись — это уникальный код из цифр, букв и символов, его формирует компьютерная программа. У каждого человека свой код электронной подписи, его еще называют сертификатом. Код и ключ проверки подписи записывают на цифровой носитель — токен. Электронную подпись можно записать и на обычную флешку. Но мошенники могут ее взломать и украсть секретный код.

Оформить подпись можно разными способами:

1. Обычные граждане могут заказать электронную подпись в аккредитованном удостоверяющим центре, который внесен в специальный реестр. Стоимость услуги — в среднем 3500 ₽.
2. ООО или ИП могут получить электронную подпись в уполномоченной налоговой инспекции или у доверенного лица. Налоговая выдает электронные подписи бесплатно. Нужно заплатить только за лицензию на использование программы и физический носитель подписи — токен. Лицензия стоит от 1125 ₽. Цена зависит от срока действия (год или бессрочная) и количества пользователей (на один или несколько компьютеров). Токен можно купить от 1750 ₽.

Чтобы подписывать документы электронной подписью, нужна специальная программа, например «КриптоПро». Программу и сертификат нужно установить на компьютер и настроить на работу. Инструкцию выдает удостоверяющий центр.

№2. Зарегистрироваться на площадке торгов и подать заявку

Чтобы участвовать в торгах, нужно зарегистрироваться на электронной торговой площадке, ЭТП, где проходит аукцион, и подать заявку на аккредитацию или регистрацию участника.

Сначала заполняют стандартную форму — нужно указать адрес электронной почты, логин и пароль. Почту надо подтвердить — перейти по ссылке из письма.

Затем нужно заполнить анкету на аккредитацию участника торгов. Форма стандартная:

1. ФИО.
2. Адрес регистрации.
3. Паспортные данные.
4. Электронная почта.
5. Номер телефона.

К анкете прикладывают фотографии документов — их список указан в правилах регистрации на каждой площадке. Обычно просят паспорт, СНИЛС и ИНН.

Анкету с документами отправляют на проверку, которая длится от трех до пяти рабочих дней. Иногда получается быстрее: например, решение могут принять за два или четыре дня. Обычно площадки выдерживают максимальный срок. Можно воспользоваться платной регистрацией, тогда решение принимают от трех часов до суток. Это в среднем стоит 10 000—15 000 ₽, цена зависит от тарифов площадки.

Дождаться решения площадки. Уведомление о решении приходит на адрес электронной почты, который указан в заявке.

Некоторые площадки не пишут в письме, прошел пользователь аккредитацию или его кандидатуру отклонили. Они присылают на почту сообщение, что в личном кабинете на ЭТП произошли новые события. Нужно перейти туда и прочитать уведомление.

Такое уведомление о регистрации я получила от ЭТП «Альфалот»

Исправить допущенные ошибки. Если оператор площадки отказывает в аккредитации, он указывает причину. Заявку могут отклонить, если пользователь предоставил не все документы, фото плохого качества, сведения не читаются. Недочеты нужно исправить и подать заявление заново.

Прочитать условия торгов. В извещении о торгах организатор указывает информацию:

1. Аукцион или публичное предложение.
2. Начальная цена.
3. Размер шага.
4. Количество этапов — для публичного предложения.

Кроме того, организатор указывает информацию о лоте, например расположение земельного участка, кадастровый номер, площадь, цену.

Также в извещении прописывают порядок уплаты задатка — на счет организатора или лицевой счет участника. Во втором случае зачисленную сумму можно увидеть в личном кабинете. Задаток вносят все участники торгов. У победителя задаток засчитывают в оплату лота, проигравшим деньги возвращают полностью.

К извещению часто прилагают проект договора купли-продажи, реже — документы по лоту, например выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, еще реже — фото лота.

№3. Выбрать участок

На торгах много разных участков. Есть ухоженные — установлен забор, проведены коммуникации, стоит бытовка, гараж. Такой участок подходит для себя — можно купить и построить дом. А вот перепродавать подобную землю не всегда выгодно. Обычно на нее много желающих, и лот уходит на первых этапах по высокой цене.

Есть заброшенные участки. Например, земля досталась по наследству. Наследник вступил в права, но участком не занимался. Или земля расположена за сотни километров от дома владельца, поэтому он участок не возделывал. За несколько лет земля зарастает бурьяном, порослью кустарников и деревьев.

Чтобы облагородить заброшенный участок, нужно выкорчевать сорняки, разровнять землю, привезти и насыпать плодородный грунт. Многие подобные участки не представляют практической ценности. Организатор торгов выставляет их на продажу, чтобы выручить хоть какие-то деньги для выплаты кредиторам.

Но среди заброшенных земель можно найти неплохой вариант для перепродажи. Перечислю, на что я обращаю внимание, когда выбираю участок.

Назначение земли. На торгах обычно продают земли трех разных категорий:

1. Сельхозназначения.
2. Населенных пунктов.
3. Промышленности.

Я смотрю участки для сельхозназначения и населенных пунктов. Первые обычно расположены в СНТ и предназначены для садоводства и огородничества, вторые — в населенных пунктах для ведения личного подсобного хозяйства, ЛПХ, и индивидуального жилищного строительства, ИЖС.

Назначение земли обычно указывают в извещении о продаже. Если категория не указана, ее можно посмотреть на агрегаторе электронных торгов, например «Торги России» или «Пробанкрот». На агрегаторе удобнее искать лот: в поиске можно выбрать категорию или сортировать лоты по цене, типу торгов или должнику. К тому же на агрегаторе всегда публикуют подробную выписку по участку, которая есть на публичной карте Росреестра.

В крайнем случае участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Кадастровый номер из извещения о торгах я копирую и вставляю в поисковую строку кадастровой карты. Сервис формирует выписку, вот что из нее можно узнать:

1. Тип — земельный участок.
2. Категория и виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства.
3. Площадь участка.
4. Адрес.

Лучше выбрать земли населенных пунктов для ИЖС или ЛПХ. Такая земля дороже участка в СНТ и дает собственнику больше привилегий. Например, владелец может разводить на участке кур или кроликов и не спрашивать согласия соседей. Или построить дом и прописаться в нем.

К тому же участок в населенном пункте можно перепродать дороже, чем землю для садоводства и огородничества в СНТ.

№4. Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

№5. Определить цену, которую готовы заплатить за участок

Торги могут проходить в форме аукционов или публичного предложения.

При участии в аукционе. На аукционе участники повышают начальную стоимость лота на один шаг. Нужно заранее прикинуть, до какой цены вы готовы поднимать ставку и как поступите, если конкурент перейдет установленный рубеж: остановитесь или продолжите аукцион и до какой цены.

При участии в торгах с публичным предложением. Во время таких торгов на каждом этапе цена снижается на один шаг. Нужно выбрать период, цена которого вас устраивает. А также решить, как поступите, если конкурент объявится раньше. Например, вы хотите купить участок на четвертом этапе по цене 50 000 ₽. Но на третьем этапе при цене 55 000 ₽ в торги вступает конкурент. Вам придется купить участок дороже, чем планировали, или отказаться от него.

п. 3, 4 ст. 139 закона «О банкротстве»

№6. Заплатить задаток

Организатор торгов всегда устанавливает размер задатка и указывает сумму в извещении. Там же он публикует реквизиты для перевода денег.

Обычный задаток — 10—20% начальной цены лота. Если торги проходят в форме публичного предложения, задаток может снижаться на каждом этапе.

На уплату я отвожу два дня. Например, внести задаток нужно до 12:00 среды. Значит, я перевожу деньги не позднее вечера понедельника. Хотя сроки исполнения перевода зависят от банка и деньги часто зачисляются за один-два часа.

Но на некоторых площадках, например МЭТС, ЦДТ или «Сбер А», уплачивать задаток нужно не напрямую организатору торгов, а через лицевой счет участника. То есть я сначала пополняю лицевой счет в личном кабинете ЭТП и уже с него перевожу задаток по выбранным торгам.

№7. Подать заявку на выбранный лот

Почти на всех площадках подать заявку несложно. Скажем, достаточно нажать одноименную кнопку в карточке лота. На некоторых площадках кнопки нет, например на «Сбер А». Чтобы участвовать в торгах, нужно:

1. Авторизоваться в личном кабинете.
2. Найти лот в разделе «Процедуры», но не в общем списке процедур, а в реестре действующих.
3. Открыть карточку — только после этого в ней появится ссылка для подачи заявки.

Я рекомендую заранее определить, как подается заявка. Или посмотреть ролик — на многих площадках есть видеоинструкции, как зарегистрироваться и пополнять счет в личном кабинете, как подать заявку на торги и работать с площадкой.

Если не получается разобраться самостоятельно, я звоню в службу поддержки клиентов — оператор подсказывает, как поступить в моей ситуации.

№8. Участвовать в торгах

Порядок различается в зависимости от формы проведения торгов — аукцион или публичное предложение.

Торги в форме аукциона. Заявку нужно подать до последней даты, которая есть в извещении.

Если аукцион закрытый, в заявке участник называет приемлемую для него цену. Важно, чтобы она была выше стартовой. Побеждает участник, предложивший наибольшую стоимость.

Если проводят открытый аукцион, участники отслеживают онлайн ставки конкурентов и делают свои — повышают цену на шаг. Торги длятся, пока участники делают свои ставки. Побеждает тот, чью ставку не перебили.

№9. Дождаться результатов торгов

Торги завершаются, когда один из участников предлагает самую высокую цену. Вот как фиксируют результаты разных типов торгов.

Закрытый аукцион. В извещении организатор указывает дату подведения итогов. Не позднее следующего рабочего дня он направляет участникам протокол об определении участников и результатах.

Открытый аукцион. За один-два дня до начала торгов организатор публикует протокол о допущенных участниках. А после аукциона — протокол о результатах торгов.

Публичное предложение. Если во время одного из этапов появляется участник или участники и называют свою цену, торги завершаются. На следующий рабочий день организатор публикует два протокола: о допущенных участниках и об определении победителя.

Бывает, что и через сутки протокол не опубликовали. Тогда я пишу организатору и напоминаю про публикацию протокола о результатах торгов. Документ нужен, чтобы доказать выигрыш, если кто-то попытается оспорить результаты.

№10. Заключить договор купли-продажи

Предложение заключить договор купли-продажи арбитражный управляющий присылает в течение пяти рабочих дней после публикации результатов торгов.

У меня был случай: протокол о результатах опубликовали, пять рабочих дней прошло, а предложения нет. Арбитражный управляющий забыл или неправильно посчитал срок.

Я в письме напомнила ему о предложении заключить договор, и он сразу выслал проект документа. Я распечатала договор, подписала, отсканировала и направила скан организатору торгов по электронной почте.

Оплатить покупку. В карточке лота на ЭТП и в договоре купли-продажи прописывают срок для оплаты. Обычно дают 30 рабочих дней, но я видела лоты со сроком 10 рабочих дней. Срок отсчитывают со дня подписания договора.

После оплаты я обычно пишу арбитражному управляющему и высылаю квитанцию.

№11. Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре

Вот как проходит процедура:

1. Арбитражный управляющий направляет мне оригиналы документов — подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи участка.
2. Я также подписываю документы. Экземпляр для управляющего отправляю на его почтовый адрес.
3. Договариваемся, как будем подавать бумаги в Росреестр: через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра. Для регистрации достаточно договора купли-продажи и акта приема-передачи. Арбитражный управляющий дополнительно может подать решение суда о признании продавца банкротом, но в качестве основания для регистрации в ЕГРН все равно указывают договор и акт приема-передачи. Иногда управляющий может затребовать дополнительные документы. Например, однажды попросил подать в МФЦ платежные поручения — об уплате задатка и полной стоимости участка. Я отказалась привезти эти документы, потому что Росреестру они не нужны.
4. Подаем документы удобным способом — через МФЦ или на сайте Росреестра. И неважно, кто первым подает документы, организатор торгов или покупатель. У арбитражного управляющего в работе может быть несколько десятков или сотня дел. Поэтому я его не жду, а подаю первая. Порядок подачи тоже неважен. Например, я могу подать через МФЦ, а управляющий — на сайте. Или наоборот. Если подаю документы, онлайн-заявку подписываю электронной подписью, которую использую для торгов, она подходит.
5. Передаем друг другу номер сделки. Он нужен для дистанционной подачи. Номер сделки получает тот, кто подает документы первым. Например, я подала документы в МФЦ и получила опись, в которой указан номер сделки. Его передаю арбитражному управляющему. Управляющий подает документы онлайн и в заявке указывает номер. По нему сотрудники Росреестра понимают, что мы две стороны одной сделки, и объединяют дело.

Получить выписку из ЕГРН. Регистрация сделки занимает до семи рабочих дней. Еще два дня нужно для доставки документов, если один из участников или оба подавали документы через МФЦ.

Способ получения зависит от способа подачи. Если подавали на сайте Росреестра, выписка придет в личный кабинет. Если подавали в МФЦ, получить выписку можно там же.

Выводы:

1. На торгах нет большого выбора, как на открытом рынке, поэтому придется выбирать из лотов, выставленных на продажу.
2. На торгах по банкротству реально выкупить участок по цене ниже рыночной на 30—50%.
3. Прежде чем подавать заявку на участие, запрашивайте документы по участку и проверяйте, как он оказался в собственности продавца. Лучше, чтобы банкрот был единоличным собственником: например, купил землю до брака или получил по наследству. Так не возникнет проблем с другими собственниками.
4. В описании лота может быть мало информации об участке. Лучше выяснить подробности самостоятельно, например посмотреть открытые источники, запросить у арбитражного управляющего или выехать на место.

Если статья была полезной - 👍

Что думаете про торги с землей?